Учет расходов на ремонт помещений, сданных в аренду

Содержание
  1. Бухгалтерские проводки по операциям аренды
  2. Что арендуем?
  3. Аренда: отражаем в учете
  4. Начисление арендной платы — проводки у арендодателя
  5. Начисление арендной платы — проводки у арендатора
  6. Ремонтируем арендованное имущество
  7. Ремонт за счет арендатора
  8. Ремонт за счет арендодателя
  9. Бухгалтерский учет неотделимых улучшений арендованного имущества
  10. Бухгалтерский и налоговый учет неотделимых улучшений арендуемого имущества
  11. В бухучете можно амортизировать в течение срока аренды
  12. В налоговом учете списать единовременно нельзя
  13. К вопросу о компенсируемых и некомпенсируемых улучшениях
  14. Расходы на текущий ремонт
  15. Расходы на текущий ремонт арендуемого помещения
  16. НДС и НДФЛ при выполнении текущего ремонта арендодателем
  17. Расходы на текущий ремонт многоквартирного дома
  18. ОРГАНИЗАЦИЯ, ВЕДЕНИЕ УЧЕТА ПРИ АРЕНДЕ НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
  19. Оптимальный налоговый режим для арендодателя
  20. Основные нюансы бухучета недвижимости у арендодателя
  21. Учет арендованной недвижимости арендатором
  22. Бухгалтерская первичка арендатора
  23. Как организовать и вести учет?

Бухгалтерские проводки по операциям аренды

Учет расходов на ремонт помещений, сданных в аренду

В период быстро изменяющейся экономической ситуации на рынке многие хозяйствующие субъекты стремятся снизить риски по ведению бизнеса. Одним из способов легко изменить место или вид деятельности, диверсифицировать бизнес, является аренда имущества. Особенности данной услуги, способы отражения в учете и проводки по аренде рассмотрим в статье.

Что арендуем?

Отношения, связанные с возмездным использованием имущества третьих лиц, именуемые арендой, регулируются гл. 34 ГК РФ.

Наряду с общими положениями кодекс устанавливает особенности использования отдельных видов имущества: транспортных средств, зданий, сооружений, финансовой аренды.

Наиболее часто объектами аренды являются помещения под офис, нежилые помещения для производственных нужд, автомобили, оборудование и другие основные средства:

Учет арендуемого имущества и сумм арендной платы необходимо вести у арендодателя и у арендатора. Величина арендной платы – калькуляционная единица, которая зависит от условий договора. В частности, существенными условиями при определении арендной платы могут быть:

  • Кто оплачивает текущие расходы по содержанию имущества;
  • Каков срок аренды и подлежит ли договор государственной регистрации;
  • Предусмотрена ли возможность выкупа объекта аренды;
  • Предусмотрена ли возможность передачи объекта в субаренду;
  • Включает ли аренда транспортного средства услуги экипажа.

Основанием для передачи объекта в аренду является договор и акт приема-передачи арендуемого объекта.

Аренда: отражаем в учете

Отражение в бухгалтерском учете арендных отношений обычно не вызывает затруднений у бухгалтера фирмы, для которой возмездное пользование имуществом третьих лиц носит регулярный характер. Если же договоры аренды для компании – редкий случай, то могут возникнуть вопросы.

Начисление арендной платы — проводки у арендодателя

Договоры по сдаче в аренду могут быть для предприятия основным видом деятельности или единичной сделкой.

В первом случае сбор затрат по обычным видам деятельности проводят на счете 20 (23,25,26,29,44), а выручка отражается на сч.90 «Продажи»:

Получите 267 видеоуроков по 1С бесплатно:

ДтКтОписание проводкиДокумент
6290.1Отражена выручка от услуг арендыДоговор, акт приема-передачи, акт оказанных услуг
20 (23,25,26,29,44)02Отражена сумма амортизации по объекту арендыБух.справка
90.220 (23,25,26,29,44)Списаны амортизация и прочие расходы по арендеНакладные поставщиков, акты оказанных услуг и пр., бух.справка
90.368.2Отражен НДС по арендной платеСчет-фактура выданный

Если сдача имущества в аренду – разовая сделка для арендодателя, то сумму арендной платы включают в состав прочих доходов, а расходы по передаче объекта – в прочие расходы:

ДтКтОписание проводкиДокумент
6291.1Отражена выручка от сдачи имущества в арендуДоговор, акт приема-передачи, акт оказанных услуг
91.368.2Начислен НДС с выручкиСчет-фактура выданный
91.202Списаны затраты (амортизация) объекта арендыБух.справка
5162Поступила оплата от арендатораБанковская выписка

Учет имущества, переданного в аренду, при автоматизированном учете удобнее вести у арендодателя на субсчете сч.01 «Основные средства», амортизацию по ним – на отдельном субсчете сч.02.

Начисление арендной платы — проводки у арендатора

Арендатор при получении имущества по акту приема-передачи должен отразить его за балансом следующими проводками:

ДтКтОписаниеДокумент
001Принят объект арендыАкт приема-передачи, договор
20 (23,25,26,29,44)76АНачислена арендная плата проводкаДоговор, акт оказанных услуг
1976АОтражен НДССчет-фактура полученный
68.219Принят к вычету НДС
76А51Оплачена сумма арендыПлатежное поручение
001Объект возвращен арендодателюАкт приема-передачи

Учет имущества, полученного по договору лизинга, ведется аналогично.

Если условиями финансовой аренды предусмотрен последующий выкуп объекта арендатором, то бухгалтер отразит это так:

ДтКтОписаниеДокумент
7651Оплачен выкупной платежДоговор, платежное поручение
0876Оприходован объект ОСДоговор, акт формы ОС-1
1976Отражен НДССчет-фактура полученный
0108Ввод в эксплуатацию объектаПриказ руководителя
6819Принят к вычету НДС

Ремонтируем арендованное имущество

Капитальный ремонт объекта может осуществляться за счет одной из сторон, что обязательно отражается в договоре.

Ремонт за счет арендатора

Затраты по ремонту, связанные с оплатой труда работникам, расходы на запчасти, услуги обслуживающих организаций арендатор вправе отнести на расходы по обычной (основной) деятельности, если арендуемое имущество используется в соответствии с назначением. Сумму, затраченную на ремонт, списывают проводкой: Дт 20 (44) Кт 10 (70,76).

Ремонт за счет арендодателя

Такой вариант используется на практике не часто, сумма расходов отражается арендатором в счет будущих платежей по аренде такой записью: Дт 76 Кт 20 (44).

Текущий ремонт обычно осуществляет арендатор в ходе эксплуатации имущества, относит на расходы по обычным (Дт 20,44) или прочим (Дт 91.2) видам деятельности, что зависит от назначения и способа применения арендуемого объекта.

Источник: https://BuhSpravka46.ru/buhgalterskie-provodki/buhgalterskie-provodki-po-operatsiyam-arendyi.html

Бухгалтерский учет неотделимых улучшений арендованного имущества

Учет расходов на ремонт помещений, сданных в аренду

Отделимость и неотделимость улучшений зависит от того, утратит или нет арендуемый актив свои свойства, если эти улучшения изъять (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Соответственно, разница между отделимыми и неотделимыми улучшениями в том, что первые поддерживают работоспособность актива, а вторые формируют у актива новые свойства и функции или модернизируют его.

Однако не всё так просто. С точки зрения собственника, который хочет поддержать сдаваемый в аренду актив в рабочем состоянии, например, замену старых дверей и полов на новые вполне можно рассматривать как расходы на реконструкцию с последующей капитализацией.

Эти расходы направлены на продление срока полезного использования актива, хотя и не изменяют его полезной площади и не формируют новые характеристики. Подобную позицию высказывал и Минфин России (письмо от 29.02.2014 № 07-04-18/01).

Но важно понимать, что если после произведённых улучшений изменится полезная площадь или объём актива, то его стоимость как объекта основных средств также должна увеличиться (постановление АС Западно-Сибирского округа от 18.03.2019 № Ф04-641/2019 по делу № А46-8255/2018).

Таким образом, по сложившейся практике и существу определения неотделимые улучшения — это результат капитальных работ, которые совершает арендатор или подрядчик, а отделимые улучшения — это самостоятельные вещи, которые можно использовать отдельно от арендованного имущества. Иначе говоря, это то, что арендатор может забрать с собой, не повредив при этом предмет аренды.

Однако судебные прецеденты по этому вопросу многообразны и непредсказуемы: когда и при каких обстоятельствах неотделимые улучшения могут перейти к собственнику вне его изначального решения?

К примеру, если арендатор устанавливает перегородки и кондиционеры, но после прекращения договора аренды решает их изъять, то суд может ему в этом отказать, потому что их нельзя демонтировать без вреда для арендованных помещений (Определение ВС РФ от 10.04.2017 № 309-ЭС17-2544).

Вопрос об отделимости объектов, имеющих отношение к системам электроснабжения и кондиционирования зданий, действительно не так прост.

Если арендатор установит в арендуемом активе, который изначально был оборудован собственной системой электроснабжения и кондиционирования, электрощитовые, кондиционеры и вывеску, то для их демонтажа потребуется вмешательство в инженерные системы всего здания. Поэтому такие улучшения будут признаны неотделимыми (решение АС Ульяновской области от 13.05.

2016 по делу № А72-16150 /2015, постановление 5ААС от 08.07.2015 по делу А51-27347/2014, решение АС РТ от 14.04.2015 по делу А65-17489/2013, постановление ФАС Центрального округа от 07.04.2011 по делу А14-5963/2010).

Подобные улучшения изменяют функциональные возможности арендуемого актива — точно так же, как перепланировка.

Например, если компания арендует актив для размещения кафе и к числу уже имеющихся туалетов добавляет туалет для посетителей с ограниченными возможностями передвижений или для посетителей с детьми, то такие улучшения следует рассматривать как неотделимые.

Конечно, после окончания срока аренды можно будет всё разобрать и вернуть помещению первоначальный вид, но это потребует повторного вмешательства в коммуникации всего здания, и владелец актива на этот шаг, скорее всего, не пойдёт.

И даже самая обыкновенная замена старых стеклопакетов и дверей на новые в арендуемом помещении может стать предметом споров. На первый взгляд кажется, что эти улучшения вполне можно отделить по окончании срока аренды, а целостность офиса не будет после этого нарушена.

Однако если до заключения договора аренды окна и двери рассматривались как часть недвижимости, то их замена — это всего лишь обновление неотъемлемой части этого объекта недвижимости.

В связи с этим логичнее рассматривать замену стеклопакетов и дверей как неотделимые улучшения (Постановление Президиума ВАС РФ от 26.10.1999 № 3655/99).

Конечно, можно назначить экспертизу, чтобы определить, являются ли улучшения отделимыми, однако эксперты выдают противоположные заключения (постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.03.2013 № Ф07-314/13 по делу № А42-7628/2011).

При отсутствии единого жёсткого алгоритма разграничения отделимых и неотделимых улучшений нужно в каждом случае рассматривать понесённые затраты по существу и с точки зрения наличия последствий для арендованного актива: изменятся или просто поверхностно обновятся его функции.

Бухгалтерский и налоговый учет неотделимых улучшений арендуемого имущества

Может ли арендатор поставить пожарную сигнализацию стоимостью 98 691 рубль на учет в составе основных средств и списать ее стоимость в бухучете в течение срока аренды — 11 месяцев? Можно ли в налоговом учете сразу списать ее стоимость на материальные расходы? Арендодатель согласен на неотделимые улучшения, расходы компенсировать не будет.

Федик Инна Леонтьевна,
эксперт бухгалтерскому, налоговому и управленческому учету справочно-правого сервиса Контур.Норматив

В бухучете можно амортизировать в течение срока аренды

Арендатор может учесть систему пожарной сигнализации в бухучете, если есть письменное согласие арендодателя (в договоре аренды или в отдельном документе) на данное неотделимое улучшение имущества.

Такое капиталовложение арендатор учитывает для целей бухучета в качестве отдельного инвентарного объекта и амортизирует его.

При этом срок полезного использования может быть равен сроку аренды имущества, в отношении которого произведены неотделимые улучшения (п. 20 ПБУ 6/01).

В налоговом учете списать единовременно нельзя

Расходы произведены арендатором в форме неотделимых улучшений основных средств с согласия арендодателя, а значит, для целей налогового учета это капиталовложение является амортизируемым имуществом (неважно, что стоимость системы менее 100 000 рублей), и его стоимость учитывается через механизм амортизации (абз. 4 п. 1 ст. 256 НК РФ). 

В общем случае амортизация по неотделимым улучшениям рассчитывается исходя из срока полезного использования арендуемого объекта имущества.

Однако несмотря на то, что пожарная сигнализация в нашем примере — неотделимый объект, согласно классификации основных средств она является отдельным объектом учета и имеет свой срок службы, отличающийся от срока службы здания.

Следовательно, ее амортизация рассчитывается исходя из срока ее полезного использования, определенного в соответствии с классификацией основных средств. 

Системы пожарной сигнализации относятся к VI амортизационной группе (срок полезного использования свыше 10 лет до 15 лет включительно), код ОКОФ 330.26.30.50 «Устройства охранной или пожарной сигнализации и аналогичная аппаратура». 

Дополнительная информация — в статье «Возврат имущества арендатором, документооборот и учет». В частности, полезно знать, что если при возврате арендованного имущества вместе с улучшениями арендодатель не возмещает стоимость этих улучшений, то в учете арендатора их передача рассматривается как безвозмездная.

Получите бесплатный доступ в справочно-правовой сервис и задайте свой вопрос эксперту.

Получить доступ

К вопросу о компенсируемых и некомпенсируемых улучшениях

Все улучшения арендованного имущества, произведённые за счёт амортизационных отчислений от него, принадлежат собственнику. Чтобы с собственником не возникали споры о принадлежности улучшений, кажется логичным согласование проведения неотделимых улучшений. Обратите внимание: нормы ст.

 623 ГК РФ  требуют согласования с арендодателем проведения неотделимых улучшений, но только в увязке с вопросом: будет или нет арендатор посягать на возмещение понесённых расходов.

Таким образом, можно сделать вывод, что в настоящее время нормы ГК РФ не предписывают арендатору обязательного согласования с арендодателем осуществления неотделимых улучшений арендатором, если он изначально не планирует их перевыставить арендодателю для их компенсации или зачёта в счёт арендных платежей. Но с точки зрения дальнейших налоговых последствий сторонам изначально нужно этот вопрос обсудить.

На практике если арендатор решает провести неотделимые улучшения без ведома собственника, это может повлечь за собой даже расторжение договора аренды.

Арендатор имеет право потребовать возмещения стоимости неотделимых улучшений только после прекращения договора аренды, если иное не предусмотрено сторонами договора (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Возникает определённый диссонанс: параллельно с этой нормой в ГК РФ присутствует оговорка, что в состав арендной платы могут входить суммы подобного возмещения.

Как это совместимо в периоде до окончания аренды? Если сумма последнего арендного платежа достаточна на подобный зачет.

Кроме того, возмещение возможно вне зависимости от наличия отдельного соглашения или судебного акта о взыскании сумм, израсходованных на неотделимые улучшения (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 № 65).

Неотделимые улучшения, которые арендатор произвёл с согласия собственника за свой счёт, считаются компенсируемыми, если они обозначены в договоре как возмещаемые по окончании аренды. Те улучшения, которые произведены без согласия собственника, считаются некомпенсируемыми (п. 2 и 3 ст. 623 ГК РФ).

Но представим себе, что арендатор произвёл капитальные вложения в арендованный объект, не согласовав это с собственником.

Если по окончании аренды они останутся в распоряжении собственника, можно ли их также рассматривать как некомпенсируемые, хотя они и не были согласованы? К возмещаемым (компенсируемым) улучшениям относятся только те, о которых есть такое условие в договоре.

Если исходить из приоритета существа над формой, можно предположить, что и несогласованные неотделимые улучшения должны рассматриваться так же, как невозмещаемые (не компенсируемые).

Некомпенсируемые неотделимые улучшения (не важно, были ли они согласованы или нет) — это проблема для собственника. По факту собственник принимает их безвозмездно, без демонтажа и для дальнейшего использования.

Могут быть и такие ситуации, когда собственник принимает улучшения, а потом требует от арендатора компенсации затрат на демонтаж, потому что арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

То есть в этих ситуациях ни собственнику, ни арендатору не будет выгоды от произведённых улучшений.

Важный момент: если собственник безвозмездно получил от арендатора неотделимые улучшения, то это не является неосновательным обогащением, поскольку при неденежных формах обогащения эти нормы неприменимы (Определение ВАС РФ от 03.04.2009 № ВАС-402/09 по делу № А41-К1-13707/07).

Налоговое законодательство не предписывает арендодателю учитывать для целей налогообложения доходы в сумме стоимости некомпенсируемых неотделимых улучшений, произведённых арендатором (пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ).

В приведенной норме нет ни слова о том, должно или нет быть согласование по капвложениям между сторонами договора.

Тем не менее Минфин РФ полагает, что если речь будет идти о несогласованных и не компенсируемых по договору улучшениях, после окончания аренды они должны учитываться в составе внереализационных доходов у собственника в порядке п. 3 ст. 250 НК РФ (письмо Минфина от 03.05.2011 № 03-03-06/1/280).

При этом Минфин предлагает в НК РФ объединить зеркальные нормы про признание доходов и про признание расходов в привязке к наличию согласования. Для этого он предлагает внимательно прочитать п. 1 ст.

 256 НК РФ.

В соответствии с НК РФ, если собственник не возмещает стоимость капитальных вложений, произведённых арендатором с его согласия, то последний амортизирует их в течение срока действия договора аренды.

Налицо коллизия права. О том, как решить эту проблему, мы поговорим в следующий раз.

Светлана Смирнова, кандидат экономических наук, налоговый консультант I категории

Источник: https://kontur.ru/articles/5434

Расходы на текущий ремонт

Учет расходов на ремонт помещений, сданных в аренду

Расходы на текущий ремонт многоквартирного дома, зданий и помещений должен нести собственник таких объектов. Если речь идет о расходах на текущий ремонт арендуемого помещения, то обязанность по оплате таких расходов может нести как собственник, так и арендатор помещения.

Расходы на текущий ремонт арендуемого помещения

В силу диспозитивности п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатору и арендодателю предоставляется право выбирать за чей счет и чьими силами будет произведен текущий ремонт.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

При согласовании договора аренды сторонам необходимо определить за чей счет будет проводиться текущий ремонт арендуемого помещения и включить это условие в договор.

Если стороны договора решили возложить обязанность по проведению текущего ремонта на арендодателя, они могут также прописать в договоре, что такой ремонт осуществляется арендодателем за его счет.

В данном случае согласовать такое условие в интересах арендатора, так как арендодатель в таком варианте не сможет потребовать взыскания стоимости произведенного текущего ремонта с арендатора.

Пример формулировки условия:

“Арендодатель обязан производить за свой счет текущий ремонт переданного в аренду имущества”.

При составлении договора аренды необходимо понимать, что в интересах арендодателя установить, что текущий ремонт производится его силами за счет денежных средств арендатора. В таком случае с арендатора можно будет требовать возмещения стоимости осуществленного в помещении текущего ремонта.

Арендатор и арендодатель могут установить данное условие в договоре двумя способами:

1.Прямо указать в договоре, что текущий ремонт производится арендодателем за счет арендатора:

Пример формулировки условия:

“Арендодатель обязан производить текущий ремонт переданного в аренду имущества за счет арендатора”.

2. Установить, что арендатор обязан возместить арендодателю стоимость текущего ремонта, произведенного арендодателем.

Пример формулировки условия:

“Арендодатель обязан производить текущий ремонт переданного в аренду имущества. Арендатор обязан возместить арендодателю стоимость произведенного текущего ремонта”.

Если стороны договора установили, что арендодатель обязан проводить текущий ремонт, но не определили за чей счет он будет это делать, то можно сделать вывод о том, что стороны не изменили правило п.

2 ст. 616 ГК РФ об осуществлении текущего ремонта за счет арендатора. Поэтому арендодатель вправе требовать взыскания с арендатора стоимости произведенного текущего ремонта на основании п. 2 ст. 616 ГК РФ.

Если проведение текущего ремонта арендуемого помещения возложены на арендатора, то в его интересах будет согласовать обязанность арендодателя возместить расходы на текущий ремонт арендуемого помещения.

Пример формулировки условия:

“Арендодатель обязан возместить стоимость текущего ремонта арендованного имущества, произведенного арендатором”.

Если стороны договора аренды не согласовали, за чей счет арендатор обязан произвести текущий ремонт, то арендатор обязан осуществить текущий ремонт арендованного помещения за свой счет, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 616 ГК РФ), и не вправе будет потребовать взыскания с арендодателя стоимости произведенного текущего ремонта или зачесть ее в счет арендной платы в порядке ст. 410 ГК РФ.

На практике встречаются случаи, когда арендодатель снижает арендную плату при сдаче помещения арендатору, если помещению по объективным причинам требуется ремонт. В таком случае арендатор должен посчитать во сколько примерно обойдется текущий ремонт и окупиться ли во время его пользования помещением.

НДС и НДФЛ при выполнении текущего ремонта арендодателем

Если арендодатель производит ремонт своими силами и за свой счет, то он не должен уплачивать НДС, потому что такие расходы учитываются при расчете налога на прибыль (пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ).

Выполнение ремонтных работ для собственных нужд не является объектом налогообложения.

Если арендодатель за свой счет привлекает подрядчика/стороннюю организацию для выполнения работ по текущему ремонту, то у арендодателя есть право на вычет “входного” НДС, предъявленного подрядчиком. 

Вычет необходимо производить после принятия на учет выполненных работ, при правильном оформлении счета-фактуры подрядчика и при условии, что принятые работы от подрядчика предназначаются для использования в облагаемых НДС операциях.

При применении метода начисления затраты на ремонт переданного в аренду основного средства включаются в состав внереализационных расходов и признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в фактическом размере и независимо от факта оплаты (пп. 1 п. 1 ст. 265, п. 5 ст. 272 НК РФ).

Кроме того, в целях равномерного списания затрат организация может создать резерв предстоящих расходов на ремонт основных средств (п. 3 ст. 260 НК РФ).

Внимание! Если арендная плата признается арендодателем как выручка от реализации (ст. 249 НК РФ), то затраты на проведение ремонта переданного в аренду имущества учитываются в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией.

Расходы на текущий ремонт здания, сооружения, помещения и т.п. арендодатель может включить (п. п. 4, 5, 11 ПБУ 10/99):

1) в расходы по обычным видам деятельности – если предоставление имущества в аренду является одним из видов деятельности организации;

2) в прочие расходы – если предоставление имущества в аренду не является видом деятельности организации.

В первом случае указанные расходы отражаются в бухгалтерском учете на счете 20 “Основное производство”, во втором – на счете 91 “Прочие доходы и расходы”, субсчет 91-2 “Прочие расходы”.

Если организация осуществляет ремонт сданного в аренду основного средства (объекта недвижимости) собственными силами, то понесенные затраты предварительно собираются на счете 23 “Вспомогательные производства” и по завершении ремонта списываются в дебет счета 20 или 91 (субсчет 91-2).

При выполнении ремонта силами сторонней организации его стоимость отражается по дебету счета 20 или 91 (субсчет 91-2) в корреспонденции с кредитом счета 60 “Расчеты с поставщиками и подрядчиками” (Инструкция по применению Плана счетов).

В таблице используется следующее обозначение аналитического счета по счету 68 “Расчеты по налогам и сборам”:

68-НДС “Расчеты по НДС”.

Проведение ремонта собственными силами
Отражены затраты на проведение ремонта объекта недвижимости
Если предоставление имущества в аренду является видом деятельности организации, затраты на ремонт признаются расходами по обычным видам деятельности
(Если предоставление имущества в аренду не является видом деятельности организации, затраты на ремонт признаются прочими расходами)
Проведение ремонта силами сторонней организации
Если предоставление имущества в аренду является видом деятельности организации, затраты на ремонт признаются расходами по обычным видам деятельности (с учетом “входного” НДС)
(Если предоставление имущества в аренду не является видом деятельности организации, затраты на ремонт признаются прочими расходами)
Принят к вычету НДС при наличии у организации права на вычет

Расходы на текущий ремонт многоквартирного дома

Текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме – это необходимые сезонные и иные работы, осуществляемые для поддержания многоквартирного дома в надлежащем состоянии, устранение недочетов и неполадок, мешающих комфортному проживанию собственников в квартирах.

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения

г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;

д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов;

е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома;

ж) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

Источник: https://zemarenda.ru/rasxody-na-tekushhij-remont/

ОРГАНИЗАЦИЯ, ВЕДЕНИЕ УЧЕТА ПРИ АРЕНДЕ НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Учет расходов на ремонт помещений, сданных в аренду

PS в конце статьи – бонусное предложение на бух. сопровождение. PS

Оптимальный налоговый режим для арендодателя

Бухгалтерский учет аренды нежилой недвижимости, точнее доходов, полученных арендодателем, во многом зависит от применяемого субъектом режима налогообложения. Индивидуальные предприниматели, как правило, используют спецрежимы.

Сдавать нежилые помещения в аренду выгодно на ПСН, вмененке и упрощенке. В первом и втором случае учет как таковой практически отсутствует. Все, что нужно предпринимателю, правильно рассчитать и своевременно заплатить налог (оплатить патент).

Что касается отчетности, владельцы патента не отчитываются в ФНС, вмененщики сдают общую декларацию по ЕНВД.

С УСН все немного сложнее. Система налогообложения допускает учет только доходов или доходов за вычетом расходов. Какой формат будет максимально выгодным? Все зависит от количества сдаваемых помещений в аренду, стоимости услуг, наличия или отсутствия затрат, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в рамках реализации функций арендодателя.

Если говорить о физлицах, стоит упомянуть НДФЛ. Стандартная ставка по этому налогу – 13%. Очевидно, что сдавать в аренду нежилую и довольно дорогостоящую недвижимость при таких условиях налогообложения невыгодно. Рациональнее зарегистрировать ИП и снизить базовую налоговую ставку до 6% с полученных доходов.

Юрлица сдают в аренду недвижимость, используя УСН. Этот режим позволяет оптимизировать затраты на налогообложение. ОСНО применяется довольно редко.

Этот режим предусматривает исчисление, уплату большого количества разных налогов, ведение полноценного бухгалтерского учета.

Рациональным применение общей системы может быть в случае нежелания юрлицом вести раздельный учет и совмещать несколько спецрежимов. 

Основные нюансы бухучета недвижимости у арендодателя

При передаче нежилого помещения в аренду арендодатель продолжает оставаться собственником объекта. Соответственно, стоимость помещения не списывается с баланса. Данная норма регламентирована действующими ПБУ.

Недвижимость, согласно действующему законодательству, причисляется к основным средствам.

Такие объекты могут учитываться на разных счетах:

  •  01, отражающем движение основных средств; 
  •  03, предназначенном для доходных вложений в материальные ценности.

Последний рекомендуется использовать, если нежилое помещение было приобретено непосредственно с целью сдачи в аренду и получения пассивного дохода.

  Еще одним важным нюансом бухучета нежилой недвижимости является начисление амортизации. Арендодатель начисляет ее по каждому из сдаваемых в аренду объектов отдельно. Амортизация включается в стоимость аренды.

  Оплачиваться арендная плата может постфактум (по прошествии учетного периода) и авансом. В последнем случае для отражения в учете денежных поступлений рекомендуется использовать субсчет, специально созданный для отражения расчетов по полученным авансам. 

Учет арендованной недвижимости арендатором

Как учитывает арендную недвижимость арендодатель, понятно. А должна ли она каким-то образом отражаться в учете у арендатора? Попробуем разобраться.

  Согласно МСФО, имущественное право (а именно таковым является право действующего арендатора на использование объекта аренды) является активом. И учитываться он должен надлежащим образом. Регламентируется учет МСФО (IFRS) 16 «Аренда», действующим на территории РФ с июня 2016.

Отступать от стандарта разрешается при взятии в аренду дешевой недвижимости на короткий срок.  Согласно национальным ПБУ, арендованное имущество может относиться к основным средствам. Для его отражения в учете рекомендуется использовать забалансовый счет.

Что касается порядка амортизации, оценки имущества арендодателем, таковой законодательно не установлен.

Арендованные основные средства обычно отражаются на счете 001. Их оценка соответствует размеру арендной платы, указанной в договоре. Другую оценку, например по кадастровой стоимости, национальное законодательство использовать не запрещает, но и не требует.

Если арендатор обращается к МСФО, арендованное имущество придется отражать в учете в составе основных средств. Это неизбежно влечет за собой увеличение налоговой базы, размера налога на имущество (НК РФ, ст. 374, п. 1).

Бухгалтерская первичка арендатора

Отражение в учете арендованного имущества невозможно без грамотного оформления первичных документов. Согласно ОЗ «О бухгалтерском учете», арендатором должны быть задокументированы:

  •  факт приема нежилого помещения;
  •  расчеты с собственником объекта (арендодателем);
  •  расходы на эксплуатацию арендованного помещения (ремонт, улучшение, коммунальные услуги и т.п.).

Также в обязательном порядке документируется факт возврата объекта арендодателю по окончании срока действия договора аренды. Расходы арендатора должны быть подтверждены.

В случае отнесения к ним арендной платы подтверждающими документами служат: договор, заключенный с арендодателем, акт приема-передачи нежилого помещения, акт приема-передачи оказанных услуг.

Арендные платежи относятся к прочим расходам, связанным с производством, реализацией (НК, ст. 264).

Приниматься к учету они могут по дате расчетов с арендодателем, по дате предъявления налогоплательщику документов, являющихся основанием для осуществления расчетов, последним числом отчетного периода. Актуальный способ следует закрепить в учетной политике.

Во избежание расхождений между налоговым и бухгалтерским учетом рекомендуется учитывать арендные платежи в составе прочих расходов последним числом отчетного периода. 

Как организовать и вести учет?

  Учет аренды и у арендодателя, и у арендатора может быть организован по-разному. Кто-то отдает предпочтение штатной бухгалтерии, кто-то – аутсорсингу.

Последний актуален для арендодателя, если объектов, сдающихся в арену, много, они все имеют разную площадь, для осуществления соответствующей деятельности используются разные режимы налогообложения. Раздельный учет требует ресурсозатрат, высокой квалификации бухгалтера.

Сотрудничество с аутсорсером минимизирует риск допущения ошибок в учете, некорректного исчисления налогов.

  Учет аренды у арендатора тоже может быть штатным и внешним. На аутсорсинг его рационально передавать вместе с другими участками бухучета.

Это позволит подобрать оптимальный способ отражения затрат, минимизирует риск учетных ошибок, занижающих или завышающих базу по налогу на прибыль.
Грамотный, корректный учет аренды – ваша страховка от возможных претензий со стороны налоговиков.

И не важно, снимаете вы нежилое помещение на короткий, длительный срок или, наоборот, оказываете услуги по аренде.

PS Бонусное предложение. Всем дочитавшим – бонус 5 тыс. на бухгалтерское сопровождение.

http://xn--80abgj3a5ames.xn--p1ai/

Источник: https://zen.yandex.ru/media/buhgalterrf/organizaciia-vedenie-ucheta-pri-arende-nejiloi-nedvijimosti-5c0f749bb2ad0b00ad079888

О бухгалтерии
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: