Типичные ошибки, допускаемые при консервации объекта незавершенного строительства

Содержание
  1. Консервация объекта незавершенного строительства – Недвижимое имущество – юридический ликбез
  2. Когда требуется консервация объекта
  3. Порядок консервации объекта
  4. Проект консервации объекта должен быть согласован с заказчиком и обязан включать:
  5. Выполнение работ
  6. При выполнении консервационных мероприятий особое внимание следует уделить:
  7. Эффективными решениями при проведении консервации являются:
  8. Ошибки при консервации недостроя
  9. Отсутствие защиты от замачивания фундамента
  10. Фундамент без обратной засыпки
  11. Фундамент без гидроизоляции
  12. Защита зоны отмостки
  13. Отсутствие утепления основания
  14. Отсутствие защиты обреза кладки
  15. Защита кровли от переувлажнения
  16. Консервация коммуникаций
  17. Особенности консервации деревянного дома
  18. Хранение строительных материалов
  19. Оценка стоимости незавершенного строительства
  20. Порядок проведения оценки стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства
  21. Какие материалы необходимо предоставить для проведения оценки стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства
  22. Правовое обеспечение оценки стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства
  23. Вопросы, на которые отвечает специалист в области оценки стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства
  24. Консервация незавершенного строительством объекта,
  25. II.ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ КОНСЕРВАЦИИ
  26. Приложение 1. ПРИКАЗ
  27. Консервация объекта незавершенного строительства
  28. Понятие консервации объекта незавершенного строительства
  29. Порядок консервации
  30. Застройщик
  31. Подрядчик
  32. Инвентаризация
  33. Необходимые документы
  34. Зачем нужно консервировать дом?
  35. Перечень работ
  36. Фундамент
  37. Подвал
  38. Дом со стенами
  39. Составление сметы

Консервация объекта незавершенного строительства – Недвижимое имущество – юридический ликбез

Типичные ошибки, допускаемые при консервации объекта незавершенного строительства

Ситуации, при которых строительство объектов останавливается на неопределенный срок, встречаются достаточно часто. Наиболее распространенной причиной, по которой это происходит, является недостаток финансирования, однако консервация объектов часто осуществляется и по причине неблагоприятных погодных условий.

Консервация недостроенных объектов в перспективе предусматривает возобновление строительных работ, поэтому соглашения подрядов чаще всего не расторгаются, а приостанавливаются на время.

Не следует путать консервацию ОНС с прекращением строительных работ. При прекращении строительства возобновление возведения объекта не исключается, но только при условии смены инвестора (в отличие от консервации, при которой тот же инвестор должен будет вкладывать средства в строительство).

Объекты, строительство которых прекращено, могут быть ликвидированы или проданы другим инвесторам, располагающим необходимыми финансовыми ресурсами.

При прекращении строительства могут возникать значительные разногласия между заказчиками и подрядчиками, причиной которых может быть специфический характер недостроенного объекта как вида имущества организации. С одной стороны, такой объект относится к внеоборотным активам организации, а с другой – во время выполнения строительно-монтажных работ все риски, связанные с состоянием объекта, несет подрядчик.

Когда требуется консервация объекта

Согласно действующему законодательству, решение о консервации объекта следует принимать в том случае, если строительство приостановлено более чем на полгода.

При этом необходимо учитывать, что консервация может иметь негативные последствия для собственника недостроенного здания.

К примеру, если участок использовался на основании договора аренды, по истечении периода его действия земля может быть изъята.

За время консервации могут истечь и многие другие соглашения. Но иногда консервация – единственный правильный выход из сложившейся ситуации. Решение о консервации недостроенного объекта должно приниматься заказчиком и оформляться соответствующим приказом, в котором должны быть указаны сроки проведения работ по инвентаризации объекта и разработки документации, требуемой для его консервации.

Свое решение заказчик доводит до исполнителя, совместно с которым в дальнейшем организовывает всю необходимую работу.

Порядок консервации объекта

Для консервации объекта создается специальная инвентаризационная комиссия, в состав которой входят представители заказчика, подрядных и проектных организаций.

Данная комиссия занимается составлением инвентаризационных описей, в которых указывается: название объекта; перечень элементов объекта; стадия готовности строительно-монтажных работ по объекту.

Комиссия проверяет и стоимость проведенных работ. Она может выявить нарушения, связанные с некорректным применением сметных норм или включением в стоимость работ расходов, которые не относятся к непосредственному строительству. При выявлении нарушений заказчиком вносятся соответствующие изменения в документацию.

Документальное оформление процедуры предполагает подписание субъектами договора подряда акта о приостановлении строительных работ (форма КС-17), в котором содержатся сведения о сметной стоимости работ, определение выполненных мероприятий, информация о расходах, понесенных застройщиком.
Данный акт является основанием для составления перечня мероприятий, необходимых для защиты конструкций и материалов от внешнего воздействия и для утверждения сметы консервации объекта.

Проект консервации объекта должен быть согласован с заказчиком и обязан включать:

  • сжатую характеристику конструкций, которые находятся на объекте;
  • итоги обследования конструкций и список мероприятий, которые необходимо выполнить для их укрепления и предотвращения разрушений;
  • список мероприятий, которые следует реализовать для предотвращения негативных климатических воздействий (обустройство временной кровли, гидроизоляция и прочее);
  • список мероприятий, которые необходимо выполнить для ограждения объекта и защиты от проникновения посторонних лиц.

На основании данного проекта проводятся практические работы, все расходы по которым берет на себя заказчик.

Перечень работ и их стоимость закрепляются в дополнительном соглашении к договору подряда.

В этом же документе оговариваются сроки выполнения работ, сдачи законсервированного объекта и компенсации заказчиком всех необходимых затрат, понесенных подрядчиком. После завершения этих работ заказчик должен организовать надлежащую охрану объекта.

Выполнение работ

Если должным образом не выполнить консервацию объекта незавершенного строительства, может образоваться риск утраты выполненных строительных мероприятий, снижения их качества и эксплуатационных параметров. Объектами консервации выступают строительные конструкции, инженерные и коммуникационные сети, основания фундаментов, стройматериалы и конструкции, находящиеся на площадке.

При выполнении консервационных мероприятий особое внимание следует уделить:

  • защите объекта от влаги (от осадков, грунтовых вод);
  • защите оснований объекта от промерзания;
  • фиксации подвижных элементов строительных конструкций.

Эффективными решениями при проведении консервации являются:

  • обратная засыпка грунта возле фундамента, выполнение действий по защите от подтоплений;
  • изоляция оконных и дверных проемов на время консервации;
  • теплоизоляция грунтов основания и строительных оснований.

Источник: http://nedvigist.ru/likbez/konservatsiya-obekta-nezavershennogo-stroitelstva.html

Ошибки при консервации недостроя

Типичные ошибки, допускаемые при консервации объекта незавершенного строительства

В свете последних мировых событий сроки строительства многих объектов будут сдвинуты, а это означает, что нужно будет консервировать недостроенные здания. В этом вопросе важно не допустить распространенных ошибок, чтобы сохранить сделанную работу.

Говорить будем в первую очередь о каменных домах, потому что их строительство обычно растягивается на длительный период и они часто страдают от неправильной консервации.

Отсутствие защиты от замачивания фундамента

Если строительство останавливается на этапе фундамента, то следует предотвратить замачивание основания. Вода не должна увлажнять почву в зоне обратной засыпки. В зимний период это может приводить к пучению грунтов и неравномерному оттаиванию.

Чтобы избежать увлажнения вокруг фундамента надо сделать насыпи с уклоном от дома. По периметру насыпи выкапываются каналы для отвода жидкости в резервуар для стока воды.

Фундамент без обратной засыпки

Не рекомендуется оставлять фундамент без обратной засыпки, особенно это относится к зимнему периоду. Зона обратной засыпки может стать местом скопления воды, что приведет к дополнительному увлажнению подушки и почвы вокруг основания. Обратную засыпку пазух фундамента лучше выполнить до консервации.

Фундамент без гидроизоляции

Если в доме планируется подвал, то стены подвала лучше временно изолировать бюджетным рубероидом, чтобы предотвратить увлажнение.

Защита зоны отмостки

Отмостка обычно устраивается после строительства стен, перед консервацией рекомендуется сделать временную отмостку из плотных материалов (глина). Также зону отмостки полезно покрыть слоем недорогого гидроизоляционного материала.

Отсутствие утепления основания

Многие здания проектируются как отапливаемые, поэтому утепление делают не под всем зданием, а только в зоне отмостки и вертикально по фундаменту. При этом если такие постройки оставлять на зиму без отопления, то будет происходить неравномерное оттаивание и пучение грунтов.

Неравномерное оттаивание приводит к тому, что часть почвы оттаивает достаточно быстро, при отсутствии отмостки и гидроизоляции этот участок дополнительно увлажняется талым снегом. Под центральной частью здания почва оттаивает дольше, в результате этого стены фактически повисают над неустойчивой почвой. Из-за этого могут появиться трещины на стенах, если они к тому моменту будут возведены.

Для предотвращения такого развития событий полезно будет утеплить всю подошву фундамента или просто положить пенопласт на время консервации здания. Пол в подвальном помещении можно засыпать керамзитом, опилками или положить пенополистирол.

Дверные и оконные проемы в подвалах рекомендуется закрыть полиэтиленовой пленкой.

Отсутствие защиты обреза кладки

Недострой на этапе возведения стен следует защитить от переувлажнения. Наиболее уязвимыми являются горизонтальные поверхности (верхний обрез кладки и подоконные зоны). Особенно в этом отношении уязвимы пустотелые и ячеистые материалы (крупноформатная керамика, газобетон).

Для защиты кладки достаточно укрыть обрез кладки и подоконные зоны полиэтиленовой пленкой или рубероидом. Покрытия придавливаются грузами, чтобы их не унесло ветром. Оконные проемы можно закрыть фанерой, чтобы исключить задувание снега внутрь постройки.

В зимний период рекомендуется посещать объект для уборки снега из внутренней части здания.

Защита кровли от переувлажнения

Недостроенная кровля тоже опасна с точки зрения переувлажнения. Тут рекомендации одинаковые в отношении стропильной системы и перекрытий. Их следует закрыть рубероидом.

Консервация коммуникаций

Если в доме уже имеются коммуникации, то следует отключить водоснабжение. Продуть систему, чтобы в трубах не осталось воды. Из всех резервуаров, накопителей, водонагревателей воду надо тоже слить. Все краны надо оставить открытыми, а в унитаз залить антифриз.

Особенности консервации деревянного дома

Деревянный дом консервируется по схожему принципу, но есть свои особенности.

  • Перед консервацией надо провести обработку антисептиками.
  • Нужно исключить герметизацию, деревянная постройка должна хорошо проветриваться, чтобы не появилась плесень. Оконные проемы не закрывают.

Хранение строительных материалов

Если на участок уже доставлены строительные материалы, то их лучше разместить на фундаменте, чтобы нагрузить основание дома. Материалы должны быть закрыты пленкой, чтобы предотвратить их увлажнение. Чтобы избежать конденсации влаги, пленкой накрывают только сверху, снизу остаются продухи для циркуляции воздуха.

  • Лучшие перекрытия – бетонные или деревянные?
  • О чем говорит цвет канализационной трубы?
  • 7 ошибок при уплотнении грунта
  • Нужна ли подбетонная подготовка?
  • Как самостоятельно провести геологию грунта перед строительством?

Источник: https://zen.yandex.ru/media/sdvor/oshibki-pri-konservacii-nedostroia-5eb5327f0b9b230286768fe5

Оценка стоимости незавершенного строительства

Типичные ошибки, допускаемые при консервации объекта незавершенного строительства

Оценка стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства – один из самых сложных и трудоемких видов строительных экспертиз.

Обычно такие исследования проводятся для того, чтобы выяснить актуальную рыночную цену строительного объекта, возведение которого по разным причинам не было завершено некоторое время назад или подлежит консервации в текущий момент. Интерес к подобным исследованиям постоянно растет.

Оценка стоимости дает возможность реализовать данный объект каким-либо путем с целью частичного возврата инвестиций. В области строительства рынок незавершенных объектов в России развит недостаточно хорошо. Поэтому продажа, консервация, деконсервация или получение инвестиций на окончание строительства требуют предварительного анализа цены. Рыночные условия постоянно меняются.

Цены на недвижимость, стройматериалы, строительные работы все время колеблются, причем как в сторону увеличения, так и в обратную сторону. Эффективно оценить стоимость имеющегося недостроенного объекта может экспертиза стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства.

Незавершенные строительные объекты – одна из наиболее интересных инвестиционных областей. Дело в том, что недостроенный объект может продаваться по действительно низкой цене. И при вложении незначительных по сравнению с возведением здания с нуля средств можно получить полноценное здание, строение или сооружение.

К оценке стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства прибегают при рассмотрении различных предложений по покупке недостроенных зданий и сооружений. Особенно интересны неоконченные стройки в области готового жилья, офисных зданий и, естественно, торговых центров.

Если организация планирует вкладывать средства в завершение подобных объектов, то ей необходимо оценить их реальную стоимость.

Оценка стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства также может быть проведена при постановке незавершенного объекта на баланс организации в связи с необходимостью принять решение о дальнейшей эксплуатации незавершенного объекта.

Соображения по эффективному использованию земельного участка также являются показанием для проведения оценочной экспертизы. Часто бывает так, что ценность задействованного земельного участка превышает текущую ценность начатого строительства.

Чтобы решить, стоит ли достраивать здание или целесообразнее снести его и использовать землю иначе, проводят оценку стоимости недостроенного объекта. На принятие этого решения также влияет объем выполненных работ. Понятно, что ликвидировать фундамент проще, чем несколько построенных этажей.

В то же время мероприятия по сносу имеющихся строений могут оказаться более затратными, чем завершение строительства. Бывает и так, что в районе, в котором строится здание, произошли существенные изменения, которые значительно понижают предполагаемую прибыль от эксплуатации здания.

В таких случаях имеет смысл законсервировать строительство или совсем прекратить его и по-другому распорядиться имеющимся земельным наделом. Для взвешивания всех «за» и «против» необходимо провести экспертизу по оценке стоимости объекта.

Оценку стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов используют также при возобновлении строительства. Дело в том, что объект мог быть законсервирован при недостатке определенного объема бюджета.

Но, по прошествии времени, рыночные цены могли измениться, законсервированный объект мог подвергнуться тому или иному износу или намеренному разрушению со стороны третьих лиц. Мог измениться размер арендной платы на землю.

В любом случае, стоимость объекта и размер необходимых вложений предстоит установить заново. Возобновление строительства может включать в себя реконструкцию готовых фрагментов, ремонт и устранение разрушений и даже изменение проекта строительства.

Все это также влияет на стоимость оцениваемого объекта. Еще один повод для обращения к экспертам – банкротство строительной фирмы или организации, инвестировавшей деньги в строительство.

Здания, идущие в зачет долгов, должны быть оценены экспертами для того, чтобы учитывалась их реальная рыночная стоимость. Это поможет во многом облегчить долговое бремя организации-банкрота. Соответственно результат экспертизы стоимости может быть предъявлен в суде в ходе делопроизводства по банкротству фирмы.

Оценка стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства может быть проведена независимой экспертной организацией.

Необходимо отметить, что этот вид экспертизы требует наличия соответствующей квалификации в области строительства, управления и экономики, определенного экспертного опыта и специфических знаний.

Поскольку результаты таких экспертиз имеют решающее значение для получения прибыли или при реконструкции долговой структуры, они должны быть подготовлены самым тщательным образом.

Порядок проведения оценки стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства

Экспертиза стоимости незавершенных объектов имеет определенную процедуру проведения, включающую в себя исследование всех аспектов спорного объекта. Как правило, она включает в себя следующие этапы:

  1. Изучение сопутствующей документации.
  2. Анализ экономических характеристик объекта.
  3. Исследование самого объекта, включая проведение специфической фотосъемки (видеосъемки).
  4. Проведение лабораторных исследований.
  5. Составление экспертного заключения.

Сначала эксперт анализирует всю предоставленную документацию по исследуемому объекту: проектные документы, сметы, отчеты по проделанной работе и завершенным этапам строительства. По проведенному анализу бумаг эксперт составляет предварительную оценку объекта.

На втором этапе проводится исследование экономических показателей оцениваемого объекта:

  • Оценка выполненного строительства.
  • Оценка возможного ущерба, нанесенного во время консервации объекта.
  • Оценка рыночной стоимости земельного участка (или размера арендной платы за него).
  • Определение экономической привлекательности объекта (выгодность расположения, уровень проходимости в единицу времени, экономический потенциал района, близость метро или остановок общественного транспорта, наличие парковок, благоустроенность окружающей территории, количество вариантов перепрофилирования здания и пр.).
  • Наличие уже выкупленных электрических или тепловых мощностей.
  • Оценка объема необходимых инвестиций для завершения строительства.
  • Предполагаемая стоимость завершенного объекта (этот показатель имеет прогностический характер и служит для формирования представлений об инвестиционной привлекательности исследуемого знания или сооружения).

На следующем этапе проводится непосредственное исследование недостроенного объекта с помощью визуального осмотра и с использованием специального оборудования. Также проводится обязательная фотосъемка объекта в целом, а также отдельных его частей, имеющих непосредственное влияние на стоимость.

Фотографируются детали, выгодно отличающие незавершенный объект – особенности архитектуры, завершенные фрагменты, встроенные инженерные системы и так далее. Кроме того, съемке подлежат дефекты, допущенные при строительстве, а также факты разрушения, произошедшего после начала консервации объекта.

При необходимости проводится видеосъемка объекта. Фотографии и видеоматериалы впоследствии прилагаются к экспертному заключению.

На этом этапе также оценивается качество проведенных работ, прочность железобетонных оснований и иных конструкций, проектная целесообразность архитектуры и качество отделки (если таковая имеется).

Иногда в дополнение к проведенному исследованию самого объекта необходимо назначить ряд лабораторных исследований. Анализу подлежат следующие показатели:

  • Экологичность использованных строительных (отделочных) материалов.
  • Прочность бетона и других материалов, использованных при возведении.
  • Пробы заборов воздуха для оценки экологической обстановки района.
  • Технические характеристики блоков строения.
  • Показатели износа строительных материалов.
  • Другие физические и химические характеристики строительных материалов.

Заключительным мероприятием оценки стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства является составление экспертного заключения, которое включает в себя копии всех представленных документов, выводы эксперта (или комиссии экспертов), фотоматериалы, рекомендации эксперта по повышению экономической ценности объекта.

Какие материалы необходимо предоставить для проведения оценки стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства

Для того, чтобы анализ стоимости незавершенных строительных объектов был максимально точным и объективным, необходимо предоставить как можно более полный комплект имеющихся документов.

Это позволит учесть все нюансы и детали здания (сооружения), влияющие на конечную стоимость. Список документов может уточняться в зависимости от конкретного дела.

В большинстве случаев для экспертизы предоставляются следующие бумаги:

  1. Проектная и сметная документация объекта.
  2. Планы работ.
  3. Чертежи.
  4. Отчеты о проведенных работах и израсходованных средствах.
  5. Фотографии разных этапов строительства объекта
  6. Налоговые документы, связанные с объектом и процессом строительства.
  7. Инвентаризационные ведомости.
  8. Акт о приостановлении строительства.
  9. Сметы стоимости работ и затрат на консервацию объекта.
  10. Любая другая документация, свидетельствующая о тех или иных характеристиках объекта.

Само собой разумеется, что для экспертизы необходимо предоставить и сам незавершенный объект. Однако в некоторых ситуациях, когда невозможно личное присутствие эксперта на объекте, оценка стоимости может быть проведена по предоставленным документам.

В таких случаях следует собрать все возможные документы, касающиеся исследуемого здания или сооружения. Также предоставляются максимально подробные фотоснимки объекта. Можно также предоставить видеозапись объекта.

Надо понимать, что оценка стоимости по документам может не учесть некоторые изъяны недостроенного объекта, которые могут быть не слишком заметны.

Следовательно, при оценке инвестиционной привлекательности или целесообразности возобновления строительства необходимо проводить наиболее полное исследование, включающее визуальный осмотр и проведение лабораторных анализов.

Правовое обеспечение оценки стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства

Приказ Минфина РФ от 13 июня 1995 г. №49 “Об утверждении методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств” описывает процедуру учета имущества и наложения финансовых обязательств. Пункты 3.32, 3.33 и 3.34 данного Приказа регламентируют процедуру инвентаризации строительных объектов при переводе их на консервацию.

Законодательство РФ позволяет проведение экспертизы в независимых (негосударственных) лабораториях и экспертных организациях. Аккредитация независимых экспертных организаций описывается в статье 50 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Вопросы, на которые отвечает специалист в области оценки стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства

  1. Какова актуальная рыночная стоимость незавершенного объекта строительства?
  2. Насколько привлекателен с экономической точки зрения район, в котором находится законсервированный объект?
  3. Какой объем инвестиций может понадобиться для завершения строительства?
  4. Какова прогнозируемая цена объекта, если он будет завершен?
  5. Какие разрушения и дефекты были обнаружены в исследуемом объекте?
  6. Как это отразится на его стоимости?
  7. Каковы экономические характеристики объекта?
  8. Возможно ли повышение инвестиционной привлекательности объекта в случае изменения профиля (назначения) здания или строения?
  9. На каком этапе строительства был законсервирован исследуемый объект?
  10. Какова целесообразность возобновления строительства?

ВАЖНО

Список предлагаемых вопросов не является исчерпывающим. При возникновении других вопросов целесообразно до назначения экспертизы обратиться за консультацией к эксперту.

Источник: https://sudexpa.ru/expertises/ocenka-stoimosti-nezavershennogo-proizvodstva-pri-konservatcii-stroitelnykh-obektov-ili-vozobnovlenii-ikh-stroitelstva/

Консервация незавершенного строительством объекта,

Типичные ошибки, допускаемые при консервации объекта незавершенного строительства

1.1. В соответствии сПравилами (ПостановлениеПравительства РФ от 30.09.2011 N 802) под консервациейпонимается приведение объекта и территории, используемой для еговозведения (строительная площадка), в состояние, обеспечивающеепрочность, устойчивость и сохранность конструкций, оборудования иматериалов, а также безопасность объекта и строительной площадкидля населения и окружающей среды.

1.2. Согласно п.4ст.52 Градостроительного кодекса РФ застройщик (или заказчик)должен обеспечить консервацию объекта капитального строительствапри необходимости прекратить работы или их временно приостановитьна срок более чем на шесть месяцев.

1.3. Порядок проведенияконсервации

1.3.1.

В случаепрекращения или приостановления строительных работ более чем нашесть месяцев застройщик (заказчик) принимает решение о консервацииобъекта (за исключением объекта государственной собственности) и обисточнике средств на оплату расходов, связанных с консервацией.

1.3.2.

В таком решениидолжны быть определены:

-перечень работ по консервации объекта;

-лица, ответственные за сохранность и безопасность объекта(должностное лицо или организация);

-сроки разработки технической документации, необходимой дляпроведения работ по консервации;

-сроки проведения самих работ;

-размер средств на проведение этих работ, определяемый на основанииакта, подготовленного подрядчиком и утвержденного застройщиком(заказчиком).

1.4. После принятиярешения о консервации застройщик (заказчик) обеспечивает подготовкутехнической документации. Причём он самостоятельно определяет ееобъем и содержание.

1.5. На основанииуказанного решения застройщик (заказчик) совместно с подрядчикомпроводит инвентаризацию выполненных работ по строительству(реконструкции) объекта с целью зафиксировать фактическое состояниеобъекта, наличие проектной документации, конструкций, материалов иоборудования.

1.6. В течение десятикалендарных дней после принятия решения застройщик (заказчик)обязан уведомить о консервации объекта подрядчика и орган, выдавшийразрешение на строительство (реконструкцию), а также органгосударственного строительного надзора, если строительство(реконструкция) объекта подлежит такому надзору.

1.7. Если консервация непроизведена, застройщика могут привлечь к административнойответственности на основании ч.1 ст.9.4КоАП РФ.

1.8. Объекты капитальногостроительства, строительство которых возобновляется послеконсервации, заказчиком передаются подрядчику по акту с указаниемтехнического состояния на день передачи.

II.ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ КОНСЕРВАЦИИ

2.1.

Решение опрекращении или приостановке строительства принимает застройщик(заказчик и извещает о принятом решении исполнителя работ(подрядчика), орган местного самоуправления, а такжесоответствующие орган, выдавший разрешение на строительство и органгосударственной строительного надзора, если такой надзорпредусмотрен Градостроительнымкодексом для данной вида строительства.

2.2. О факте прекращенияили приостановки строительства в трёхдневный срок должны бытьпоставлены в известность также, в случае необходимости, ГИБДДорганов внутренних дел, с целью отмены ранее введённых ограниченийдвижения транспорта и пешеходов, а также владельцы территорий,включенных в территорию строительной площадки в соответствии сутвержденным и, согласованным градостроительным планом земельногоучастка.

2.3. Строительство,реконструкция, консервация и ликвидация предприятий, зданий,строений, сооружений и иных объектов, эксплуатация которых связанас обращением с отходами, допускаются при наличии положительногозаключения государственной экологической экспертизы.

2.4. Решение о проведенииконсервации и порядок консервации объектов капитальногостроительства устанавливается и утверждается руководителеморганизации застройщика (заказчика). Типовая форма приказа “Опереводе на консервацию объектов капитального строительства”приведена в приложении N 1.

2.5. Консервация объектакапитального строительства может производиться при различнойстепени завершенности строительства.

Степень завершённостистроительства можно определить следующим образом:

2.5.1. Начальнаястадия строительства (от 0% до 15% объёма работ)соответствует следующему уровню организации подготовительных истроительно-монтажных работ:

-завершены изыскательные и проектные работы;

-определены поставщики оборудования и материалов;

-выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамкахпроекта.

2.5.2. Средняястадия строительства (свыше 15% до 50% объёма работ) можетсоответствовать следующему уровню организации подготовительных истроительных работ:

-завершены изыскательные и проектные работы;

-начаты и продолжаются поставки оборудования и материалов;

-начаты и практически закончены работы по возведению стен иконструкции крыши;

-выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамкахпроекта;

-начаты работы по монтажу технологического оборудования и внутреннихсистем.

2.5.3.

Высокаястадия строительства (свыше 50% до 75% объёма работ)соответствует следующему уровню организации строительно-монтажныхработ на объекте:

-завершены изыскательные работы;

-начаты и продолжаются поставки оборудования и материалов;

-закончены работы по возведению стен и конструкции крыши;

-выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамкахпроекта;

-работы по монтажу технологического оборудования и внутренних системвыполнены в пределах (50-75)%;

-начаты отделочные работы.

2.5.4.Завершающаястадия строительства (свыше 75% до 99% объема работ)соответствует следующему уровню организации строительно-монтажныхработ на объекте:

-завершены изыскательные и проектные работы;

-закончены поставки оборудования и материалов;

-закончены работы по возведению стен и конструкции крыши;

-выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамкахпроекта;

-завершаются работы по монтажу технологического оборудования ивнутренних систем;

-отделочные работы на объекте выполнены в пределах (50-99)%;

-начаты пусконаладочные работы на объекте.

2.6. Застройщик(заказчик) и исполнитель работ не позднее чем через месяц послепринятия решения о прекращении или приостановке строительствасоставляют:

2.6.1. Акт оприемке выполненной части объекта с описанием состоянияобъекта, указанием объемов и стоимости выполненных работ, иприложением ведомости примененных (смонтированных) на объектеоборудования, материалов и конструкций. При этом применяетсяунифицированная форма N КС-2 “Акт оприемке выполненных работ” (Утверждена ПостановлениемГоскомстата России от 11 ноября 1999 г, N 100 “Об утвержденииунифицированных форм первичной учетной документации по учету работв капитальном строительстве и ремонтно-строительныхработ”).

Акт составляется наосновании данных Журнала учета выполненных работ(форма N КС-6а) в необходимомколичестве экземпляров.

Фактические объемывыполненных строительно-монтажных работ должны быть сопоставлены сданными смет, а также данными учета соответствующих служб заказчикаи подрядчика, в том числе посредством проведения контрольныхобмеров.

Акт подписываетсяуполномоченными представителями сторон, имеющих право подписи(производителя работ и застройщика (заказчика).

На актах приемкисубподрядных работ обязательно наличие заверительных подписей ипечати генерального подрядного предприятия, принявшего работу.

На основании данных Актао приемке выполненных работ заполняется Справка остоимости выполненных работ и затрат (форма N КС-3).

2.7.

Ведомостьнеиспользованных и подлежащих консервации (хранению) оборудования,материалов и конструкций. Типовая форма Ведомости приведенав Приложении 2.

2.8. Перечень работи затрат, необходимых для обеспечения сохранностизаконсервированных зданий (сооружений) или их конструктивныхэлементов.

Указанный Перечень составляется с участиемпроектной организации. Типовая форма Перечня приведена в Приложении3.

2.9.

На основеПеречня работ и затрат, необходимых для обеспечениясохранности законсервированных зданий (сооружений) или ихконструктивных элементов проектной организацией по поручениюзаказчика в 2-месячный срок после принятия решения о консервациистроительства составляются смета и, в случаенеобходимости, рабочие чертежи на проведение работ по консервацииобъекта капитального строительства, а также смета на мероприятия пообеспечению их сохранности.

Смета на проведениеработ по консервации после согласования ее с подрядчиком исмета на мероприятия по обеспечению сохранности законсервированногопредприятия (объекта) утверждаются застройщиком (заказчиком).

Разработка рабочихчертежей и составление смет на проведение работ по консервации и намероприятия по обеспечению сохранности законсервированногопредприятия (объекта) производится по дополнительному соглашению,заключенному между заказчиком и проектной организацией.

2.10. Заказчик обязан в2-месячный срок со дня принятия решения о консервации строительствапредприятий (объектов) произвести с подрядной организацией расчетыза выполненные до принятия решения о консервации объемыстроительно-монтажных работ, возместить убытки подряднойорганизации, понесенные ею в связи с расторжением или изменениемдоговоров на поставку материалов и конструкций, а также оплатитьрасходы по перевозке строительных материалов и оборудования надругие стройки (если таковая имеет место).

2.11. После согласованиясметы на проведение работ по консервации и сметы на мероприятия пообеспечению сохранности законсервированного предприятия (объекта)заказчик и подрядчик должны оформить Акт о приостановлениистроительства.

При этом применяется унифицированнаяформа N КС-17, утвержденнаяпостановлениемГоскомстата РФ от 11 ноября 1999 г, N 100 “Об утвержденииунифицированных форм первичной учетной документации по учету работв капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ”.

Вакте должны быть указаны следующие данные (по объектам, работам изатратам, приостановленным строительством):

-сметная стоимость – полная стоимость по договору и стоимостьфактически выполненных строительно-монтажных работ;

-фактические затраты на дату консервации;

-средства, необходимые для расчетов с подрядной организацией;

-стоимость работ и затрат, необходимых на консервацию (включаязатраты по возмещению убытков поставщикам и подрядчикам).

Акт составляется внеобходимом количестве экземпляров по каждой стройке с указаниемраздельно приостановленных строительством работ. Один экземплярпередается подрядчику, второй – заказчику (застройщику). Третийпредставляется по требованию инвестора.

2.12. Выполнениестроительно-монтажных работ, предусмотренных сметой на проведениеработ по консервации, осуществляется подрядной организацией подополнительному соглашению к генеральному договору подряда накапитальное строительство. В дополнительном соглашениипредусматриваются сроки выполнения работ и сдачи заказчикузаконсервированных предприятий (объектов) и конструктивныхэлементов.

Расчеты за выполненныестроительно-монтажные работы по консервации предприятий (объектов)производятся на основании актов приемки выполненныхстроительно-монтажных работ, составленных по форме NКС-2.

Строительно-монтажныеработы, выполненные подрядчиком до консервации, истроительно-монтажные работы по консервации предприятий (объектов)включаются в объем строительно-монтажных работ.

2.13. Законсервированныйобъект и стройплощадка передаются по акту застройщику (заказчику).К акту прилагаются исполнительная документация, журнал работ, атакже документы о проведенных в ходе строительства обследованиях,проверках, контрольных испытаниях, измерениях, документыпоставщиков, подтверждающие соответствие материалов, работ,конструкций, технологического оборудования и инженерных системобъекта проекту и требованиям нормативных документов.

2.14.

Возможностьвозобновления строительства объектов после длительного перерывадолжна устанавливаться специализированными проектными инаучно-исследовательскими организациями путем тщательногоосвидетельствования конструкций, определения их фактическойпрочности, уровня коррозионного поражения конструктивных элементови оформления (продления) разрешения на строительство вуполномоченных органах.

2.15. Работы порасконсервации объектов капитального строительства, включаявосстановительные работы, выполняются подрядчиком по смете,утвержденной в порядке, установленном п.2.9 настоящего Положениядля смет на работы по консервации.

Приложение 1

(наименованиеорганизации)

Приложение 1. ПРИКАЗ

_____ __________N
(местосоставления)
О переводена консервацию объектов капитального строительства
В связис
указать причиныперевода
перевести на консервациюследующие объекты капитального строительства:
Наименованиеобъектов капитального строительстваКадастровыйномер земельного участка и инвентарный номер объекта капитальногостроительстваСтепеньзавершенности строительства*)Срокиконсервации
1234
Ответственными за проведениеконсервации назначить:
(ФИО,должность)
(ФИО,должность)
(ФИО,должность)
(ФИО,должность)
(должность)(подпись)(расшифровкаподписи)

Источник: http://docs.cntd.ru/document/493656357

Консервация объекта незавершенного строительства

Типичные ошибки, допускаемые при консервации объекта незавершенного строительства

Консервация объекта незавершенного строительства необходима в случаях, когда работы по возведению объекта не удается завершить в запланированный период.

Причиной может стать нехватка денег на выполнение проекта в полном объеме, неблагоприятные погодные условия и так далее. Консервация — процесс, который подразумевает возобновление строительных  работ в будущем.

Вот почему подрядные договоры не разрываются, а приостанавливаются на определенный срок.

Многие путают понятие консервации и остановки строительных работ. В последнем случае мероприятия могут быть возобновлены, но обязательным условием является замена инвестора. При консервации лицо, которое финансировало проект, остается неизменным. Кроме того, остановка строительства позволяет в будущем реализовать сооружение или ликвидировать его.

Для понимания темы рассмотрим особенности консервации объекта, порядок выполнения таких работ, необходимые документы, тонкости составления акта затрат (сметы) и другие нюансы.

Понятие консервации объекта незавершенного строительства

Термин «консервация» по отношению к незавершенному объекту подразумевает временно прекращение строительных мероприятий на территории объекта с обязательным оформлением бумаг и выполнением комплекса мероприятий по сбережению уже построенной части сооружения. К таким действиям приходится прибегнуть техническому заказчику (застройщику) в случаях, когда отсутствуют средства для выполнения работ, ухудшились погодные условия или возникли иные обстоятельства непреодолимой силы.

Процесс консервации оформляется документально, в виде приказа или распоряжения, где указывается следующая информация:

  • Период разработки пакета бумаг, которые применяются при консервации.
  • Мероприятия по инвентаризации.
  • Субъекты и компании, которые несут ответственность за сохранение объекта.
  • Объем денег, которые требуется для выполнения поставленных задач.

Порядок консервации

Консервационная процедура, а также связанные с этим процессом работы выполняются застройщиком и подрядной организацией. К этой категории относятся и другие субъекты, а именно инвесторы, субподрядные компании и так далее.

Застройщик

Если заказчик принял решение о необходимости приостановки строительства сооружения, он оповещает об этом подрядную организацию, а также местные органы власти, которые выдали разрешение на возведение объекта. В ГК РФ (ст. 752) указано, что заказчик, который инициирует процесс консервации, обязан произвести оплату подрядчику:

  • По выполненным работам.
  • По возмещению затрат, связанных с консервацией процесса возведения сооружения.

  Передача проектной документации: особенности процесса

Как отмечалось ранее, приостановка строительных работ не является поводом для приостановки договорных отношений. Как только организационные мероприятия завершены, застройщик приступает к выполнению работ по консервации недостроенного объекта для сохранения имеющихся элементов и продолжения строительства в будущем.

Подрядчик

Практика показывает, что выполнение консервационных мероприятий возлагается на плечи подрядной организации, которая действует за деньги заказчика. Такой вид деятельности в договоре не рассматривается и в смете не отображается, поэтому необходимые вычисления выполняются отдельно. Как правило, работы выполняет строительная фирма, после чего смета согласовывается с заказчиком.

В документации указывается такая информация:

  • Цена выполнения работы.
  • Расчеты мероприятий по монтажу, ремонту или восстановлению сооружения.
  • Охрана здания.

В соглашении строительного подряда указываются мероприятия, которые должны быть выполнены в первую очередь, а также действия участников в случае приостановки строительства и монтажа во избежание споров в будущем.

Инвентаризация

Одним из главных мероприятий при выполнении работ по консервации незаконченного объекта, является инвентаризация. Этот процесс организован с учетом требований методических указаний, согласованных и утвержденных Минфином РФ (приказ №49). Для работы назначается комиссия по инвентаризации, в которую входят участники строительного процесс и соглашения между сторонами.

Комиссия выполняет проверку и в заключение работ проводит опись законсервированного сооружения.  В ней указывается название здания, объем уже выполненных работ по монтажу и строительству, расходы на реализацию мероприятий, а также причины «замораживания» строительства.

Бумаги составляются с учетом действующих рабочих схем и материалов, а именно актов приема-сдачи работ, чертежей (проектных, рабочих), имеющейся сметы, а также журналов учета сделанных работ. Свод сделанных мероприятий выполняется с учетом бумаг, которые оформлялись и заполнялись в процессе выполнения строительных работ.

Задача процесса инвентаризации заключается в фиксации реального состояния здания  с учетом всех нюансов.

Проводимая работа полезна и тем, что с ее помощью удается определить текущие несоответствия с ведомым учетом.

Подготовленные и заверенные бумаги направляются заказчику с целью хранения и обеспечения сохранения незаконченного здания, строительство которого планируется возобновить в будущем.

Необходимые документы

Инвентаризация — только первый этап оформления консервационных процедур. После этого составляется акт о «замораживании» строительных работ, оформляемый по форме КС-17 (утверждена Постановлением Госкомстата РФ). В готовом документе отражается следующая информация:

  • Название и назначение объекта, возведение которого «заморожено».
  • День, когда строительство было начато.
  • Сметная цена работ по соглашению.
  • Фактическая стоимость выполненных мероприятий.
  • Затраты заказчика.
  • Расходы, которые приходится терпеть подрядчику при консервации сооружения, а также его охрану.

  Как получить ГПЗУ физическому лицу?

На базе акта оформляется еще один документ — смета будущих работ. После выполнения требуемых расчетов бухгалтерия застройщика выплачивает средства подрядной организации. При этом специалисты работают со счетами фирм, передают отчеты в органы надзора.

Зачем нужно консервировать дом?

Консервация сооружения — комплекс мер, которые направлены на предотвращение порчи, будущего разрушения или ухудшения параметров коммуникаций, оборудования и непосредственно здания. Кроме того с помощью консервации удается обеспечить безопасность людей и окружающей среды.

Это значит, что строительная площадка и недостроенное здание должны быть в том состоянии, при котором гарантируется их устойчивость, прочностные характеристики и сохранность (для материалов, конструкций, техники).

Это требование прописано в Правилах, которые утверждены постановлением российского правительства (утверждены приказом №802).

Консервация — необходимая мера, которая реализуется при отсутствии средств на продолжение работ, а также в периоды дождливого или зимнего сезона, когда материалы портятся из-за низкой температуры и других негативных факторов.

Перечень работ

Мероприятия по консервации включают в себя комплекс мероприятий по отношению к различным элементам уже готовой конструкции.

Фундамент

Если основа здания выполнена с помощью столбов или свай, в ее защите нет  необходимости. Такие элементы находятся в земле, а их сохранность обеспечивается имеющимися материалами. Отдельного внимания заслуживает ленточный фундамент. По отношению к нему выполняются следующие работы:

  • Элементы конструкции, которые находятся над поверхностью земли, накрываются недорогим рубероидом.
  • Для сохранения целостности гидроизоляции требуется ее покрытие специальным утеплителем, который не подвержен воздействию влаги.
  • Чтобы материал не слетел, его прижимают с помощью тяжелых предметов, например, кирпичей.

Во избежание проблем в процессе дальнейшего строительства, перед «замораживанием» строительных работ, важно дать бетону набрать марочную прочность. Для этого мероприятия должны проводиться после 28 дней с момента заливки.

Подвал

Если подрядная организация успела выполнить работы по производству подвала, но не закрыла его, придется делать дощатый настил с последующим покрытием пленочным материалом. Такая предусмотрительность позволяет защитить подвальное помещение от попадания снега и последующего образования воды.

  Московский парк «Зарядье»: открытие и проект

Пол рекомендуется покрыть щебенкой или выполнить стяжку на цементно-песчаной основе. Эти мероприятия позволяют избежать поднятия грунтовых вод в период оттепели.

Если по периметру стен имеется незасыпанный котлован, его стоит заполнить до холодов, чтобы исключить скопление воды и ее давление на стены подвала в процессе застывания.

Если в конструкции предусмотрены отверстия для коммуникаций, их рекомендуется закрыть фанерой или металлом с последующим прижатием.

В случае, когда перекрытие смонтировано, его стоит изолировать с помощью пленки или рубероида. Прижатие материала производится с помощью досок по всему периметру.

Дом со стенами

Отдельного внимания заслуживает консервация индивидуального жилого дома, в котором возведены стены. Если здание построено из камня или кирпича, оно лучше перенесет консервацию при наличии дверных и оконных блоков, а также покрытия кровли. Если крыша не закончена, ставятся перекрытия над стеновым материалом. Это делается для защиты от влаги промежутков между бетоном и кирпичами.

Если здание выполнено из дерева, ставить двери и окна нет необходимости — достаточно закрыть проемы с помощью фанеры или досок. В этом случае обеспечивается нормальная циркуляция воздушных масс. Как результат, бревно или брус зимует без проблем.

В целом, процесс консервации подразумевает следующие работы:

  • Создание конструкций, которые возьмут на себя проектные нагрузки.
  • Установка оборудования, закрепляющего неустойчивые элементы здания.
  • Освобождение трубопроводов и емкостей, заварка больших проемов и люков
  • Переведение оборудования в безопасное состояние.
  • Отключение коммуникаций (кроме тех, которые применяются для сохранности здания).
  • Защита объекта от доступа посторонних лиц.

Составление сметы

Для оценки объема работ и потенциальных расходов на выполнение мероприятия оформляется смета. Для ее разработки привлекается проектная компания. Подготовленная смета применяется подрядчиком при выполнении работ по дополнительному соглашению к подрядному договору.

Затраты подрядной организации на выполнение работы по консервации в смете не указываются. Вот почему перед началом консервационных мероприятий стороны должны оформить дополнительное соглашение и оговорит в нем вопрос стоимости выполняемых работ.

В завершение заказчик и подрядчик подписывают смету на работы,  а также акт приостановки строительных работ, составленный по форме КС-17.

Источник: https://stroimprosto-msk.ru/stati/konservaciya-obekta-nezavershennogo-stroitelstva/

О бухгалтерии
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: