Проверка предоставления имущества в аренду

Содержание
  1. Оценка муниципального имущества
  2. Нормативно-правовая база
  3. Особенности оценки муниципального имущества для аренды
  4. Перечень необходимых документов
  5. Этапы проведения оценки муниципального имущества для передачи в аренду
  6. Требования экспертного отчета
  7. Аренда муниципального имущества без торгов и с ними
  8. Сдача в аренду муниципального имущества – способы и формы
  9. Заключение договора аренды муниципального имущества без торгов
  10. Заключение договора аренды муниципального имущества без торгов: таблица
  11.  Порядок проведения конкурса на право заключения договора аренды
  12. Аукцион на право аренды муниципального имущества: порядок проведения
  13. Кбк по доходам от аренды муниципального имущества в 2020 году
  14. Как проверить объект аренды?
  15. Что необходимо сделать в отношении любого объекта аренды
  16. На что обратить внимание в отношении некоторых видов объектов
  17. Резюмируем итоги

Оценка муниципального имущества

Проверка предоставления имущества в аренду

  • Наша компания не бюрократизирована и у нас нет десятков руководителей, кормящихся за счет клиентов.
  • Все наши сотрудники, имеют огромный опыт в оценке различных объектов и отработанные методы, сильно сокращающие трудозатраты на оценку.
  • Мы не тратим Ваши деньги на свою имиджевую атрибутику. Лучший имидж для нас – довольные клиенты.

Действующее в России законодательство допускает передачу муниципальной собственности в аренду частным и юридическим лицам. Обязательным условием для этого выступает проведение конкурса, одним из этапов которого является независимая оценка имущества для аренды. Она осуществляется профессиональными экспертами и относится к специализированным оценочным услугам.

Нормативно-правовая база

Необходимость проведения конкурсной процедуры при оформлении аренды муниципального имущества установлена положениями №135-ФЗ, принятого 26 июля 2006 года. Целью этого Федерального закона выступает создание конкурентных условий для всех потенциальных арендаторов собственности, принадлежащей государству и муниципалитетам.

Проведение оценки муниципального имущества для аренды регламентируется другим Федеральным законом под таким же номером – №135-ФЗ. Он был принят 29 июля 1998 года, многократно корректировался, поэтому сегодня действует вариант документа, утвержденный 28 ноября 2018 года.

Дополняет положения Федеральных законов Постановление №582, разработанное и введенное в действие 16 июля 2009 года российским Правительством. Документ определяет основные принципы расчета величины арендной платы для муниципальной и государственной земли.

В ходе независимой оценки муниципального имущества, передаваемого в аренду, необходимо учитывать требования еще двух Федеральных законодательных актов. Первый – Земельный кодекс РФ, введенный в действие №136-ФЗ от 25 октября 2001 года, а второй – №178-ФЗ, принятый 21 декабря 2001 года и определяющий правила приватизации государственной и муниципальной собственности.

Особенности оценки муниципального имущества для аренды

особенность оценки муниципальной собственности в целях аренды – это обязательный характер ее проведения. Действующее законодательство четко определяет ситуации, когда стоимостная экспертиза не проводится. Их число ограничено и включает:

  • краткосрочную аренду сроком до месяца при общей продолжительности арендных отношений, не превышающей полгода;
  • реализацию законных преференций на муниципальном или федеральном уровне;
  • продление ранее заключенного арендного соглашения;
  • предоставление прав аренды в соответствии с международными соглашениями, судебными решениями или другими юридическими актами, имеющими больший приоритет.

Во всех остальных случаях при передаче в аренду муниципальной или государственной собственности должен проводиться конкурс. Как следствие – в качестве обязательного его этапа организуется независимая оценка муниципального имущества.

Перечень необходимых документов

Основным источником информации для работы эксперта-оценщика выступает комплект документов, который предоставляется муниципалитетом, проводящим конкурс, или потенциальным арендатором. В его состав входят:

  • технический паспорт БТИ или технический план;
  • кадастровый паспорт (если речь идет об аренде земельного участка);
  • документы о наличии обременений (ипотека, договор аренды или залога);
  • иная документация о характеристиках объекта – проектная, сметная, техническая или эксплуатационная;
  • документы с данными о заказчике оценочной услуги.

Перечень документов определяется в зависимости от целей аренды, функционального назначения и характеристик муниципального имущества. Результат проведения оценки оформляется в виде экспертного заключения, которое включается в конкурсную документацию.

Этапы проведения оценки муниципального имущества для передачи в аренду

Стандартная схема проведения оценки муниципального имущества для последующей передачи в аренду выглядит следующим образом:

  • оформление заявки на осуществление стоимостной экспертизы;
  • обсуждения условий предоставления оценочной услуги – сроков проведения оценки, даты выдачи экспертного отчета, стоимости работ, перечня необходимых документов, графика оплаты и т.д.;
  • оформление и подписание договора на оценку муниципального имущества для аренды;
  • оплата аванса (если он предусматривается условиями договора);
  • выезд эксперта на объект с целью визуального осмотра и (при необходимости) проведения замеров и обследования;
  • сбор необходимой документации;
  • анализ полученных данных и проведение расчетов;
  • оформление результатов оценки в экспертное заключение;
  • передача итогового документа заказчику услуг.

Требования экспертного отчета

Положения №135-ФЗ от 29.07.1998 года и стандарты профессиональной оценочной деятельности предъявляют обширный перечень требований экспертного заключения. Отчет о проведенной оценке муниципального имущества для аренды должен в обязательном порядке включать следующую информацию:

  • техническое задание на предоставление услуги (состав оцениваемого объекта, основные характеристики, задачи оценки, наличие обременений и т.д.);
  • данные о заказчике оценочной услуги, проводящей оценку специализированной организации и привлеченных к работе экспертах-оценщиках;
  • описание процедуры и использованных методов оценки;
  • анализ конкретного рыночного сегмента, к которому относится объект оценки;
  • анализ наиболее важных факторов, определяющих стоимость аренды;
  • расчет рыночной стоимости арендуемого объекта и размера арендной платы;
  • ссылки на использованные источники данных и нормативные документы;
  • другие сведения, дополняющие или поясняющие информацию, которая содержится в отчете.

Проведение оценки муниципального имущества для последующей аренды – сложная с организационной и профессиональной точки зрения услуга. Для ее качественного предоставления требуется выполнение нескольких обязательных условий: квалификация и опыт эксперта, грамотная организация работы, наличие соответствующего программного и информационного обеспечения.

Источник: https://ocenka-men.ru/capabilities/real_estate/rent/ocenka_municipalnogo_imushchestva_dlya_arendy/

Аренда муниципального имущества без торгов и с ними

Проверка предоставления имущества в аренду

Предоставление муниципального имущества в аренду регулируется большим количеством нормативных правовых актов. Среди всей нормативной базы, прежде всего, необходимо выделить Гражданский кодекс РФ (далее – «ГК РФ»), который и дает определение муниципальной собственности.

В соответствие с п. 1 ст. 215 ГК РФ муниципальным является имущество, которое принадлежит на праве собственности городским и сельским поселениям и иным муниципальным образованиям.

Права собственника в отношении такого имущества осуществляют органы местного самоуправления.

Среди федеральных законов, регулирующих вопросы аренды муниципального имущества, следует выделить Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – «ФЗ № 135»).   

В зависимости от вида имущества, принадлежащего муниципальным образованиям, порядок предоставления  в аренду такого имущества регламентируется в отношении:

  • Земельных участков – Земельным кодексом РФ;
  • Земель лесного фонда – Лесным кодексом РФ;
  • Водных объектов – Водным кодексом РФ.

Большая сфера арендных отношений регламентируется правовыми актами Федеральной антимонопольной службы (далее – «ФАС»), например, Приказ ФАС от 10.02.2010 № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов…» (далее – «Приказ ФАС № 67»).

Законодательство в области аренды муниципального имущества является достаточно объемным и в правовые акты постоянно вносятся изменения.

Обратите внимание! По договорам аренды муниципальной недвижимости можно получить отсрочку платежей – “арендные каникулы” на период карантина. 

Готовое решение, как оформить арендные каникулы, читайте в системе КонсультантПлюс. Там же можно изучить условия, на которых обязаны предоставить “каникулы” по арендной плате. Если вы не можете прочитать материалы КонсультантПлюс, советуем оформить бесплатный доступ на 2 дня или запросить прайс и подключиться к базам системы на постоянной основе.

Обратите внимание! срок оформления отсрочки по арендной плате и арендных каникул заканчивается. Подробнее читайте в нашем материале Обзор изменений законодательства за октябрь 2020 года.

Сдача в аренду муниципального имущества – способы и формы

Сдача в аренду муниципального имущества возможна путем заключения договора аренда.

Законодательством предусмотрены следующие способы получения во владение и пользование  муниципального имущества:

  1. Право заключить договор аренды можно путем проведения торгов. При этом торги могут проводиться в форме аукционов или конкурсов.  Особое регулирование распространяется на проведение торгов в форме конкурса.
  2. В соответствие с п. 3 Приказа ФАС № 67 организовывать торги в форме конкурса, можно только в отношении определенного имущества, исчерпывающий перечень которого закреплен в Приложение № 2 Приказа ФАС № 67.К такому имуществу, например, относятся объекты железнодорожного транспорта, морские и речные порты, гидротехнические сооружения, метрополитен и иные. При этом, важно отметить, что по решению организатора, в отношении такого имущества торги можно провести и в форме аукциона. Такое положение указано в п. 26 Разъяснений ФАС России по применению ст. 17.1 ФЗ № 135 (далее – «Разъяснения ФАС»), которые являются приложением к Письму ФАС России от 04.09.2013 № АЦ/34611/13.

    Риски! Если торги в форме конкурса будут проведены в отношении имущества, которое не указано в Приложении № 2 Приказа ФАС № 67, это будет являться нарушением ФЗ № 135 и основанием для признания таких торгов и заключенных в результате них сделок недействительными. 

  3. Аренда муниципального имущества без торгов – способ заключения договора аренды муниципального имущества, установленный в порядке исключения ч. 1 ч. 3, ч. 9 ст. 17.1 ФЗ № 135.

Порядок и особенности каждого из способов получения муниципального имущества в аренду рассмотрим далее. 

Заключение договора аренды муниципального имущества без торгов

Основания заключение договора аренды муниципального имущества без торгов указаны в п. 1 ст. 17.1 ФЗ № 135, к которым, например, относятся предоставление прав аренды на имущество:

  • государственным и муниципальным учреждениям;
  • Некоммерческим организациям;
  • Государственным органам, Центральному банку РФ.

Перечень оснований, по которым имущество передается без проведения торгов, является исчерпывающим.

Обратите внимание! Заключить договор аренды без проведения торгов по основаниям, указанным в п. 1 ст. 17.1 ФЗ № 135 можно только в отношении определенного муниципального имущества, а именно:

Важно отметить, что согласно п. 1 Разъяснений ФАС, по указанным основаниям заинтересованным лицам не предоставлено право в безусловном порядке требовать заключения договора аренды и соответственно такая обязанность не наложена на правообладателя.

Если на заключение договора аренды без проведения торгов в отношении одного и тоже объекта претендует несколько заявителей, то правообладатель вправе в отношении такого имущества организовать торги. И такие действия не будут нарушать права заинтересованных лиц. 

Еще одним основанием заключения договора аренды без проведения торгов является заключение договора аренды на новый срок. При этом договоры, срок действия которых истек, могли быть заключены как по результатам торгов, так и без их проведения.

При этом, чтобы можно было заключить договор на новый срок без торгов необходимо одновременное соблюдение двух условий:

Рекомендуем! В случае, если арендатор получил отказ в перезаключении договора аренды без торгов на новый срок, а правообладатель заключил в течение года такой договор с другим лицом, арендатор может в судебном порядке потребовать перевода на себя прав и обязанностей третьего лица, а также возмещения убытков. 

Заключение договора аренды муниципального имущества без торгов: таблица

Основания и условия для заключения договора аренды без торгов представлены в таблице ниже.

Основания заключения договора аренды муниципального имущества без торговУсловия для заключения договора аренды муниципального имущества без торгов
Основания для заключения договора аренды, указанные  п. 1. ст. 17.1 ФЗ № 135Договор аренды заключается только в отношении следующего имущества:1. государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям;2. государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями;3. государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.Договор аренды не может быть заключен в отношении имущества, распоряжение которым осуществляется на основании:1. Земельного кодекса РФ;2. Лесного кодека РФ;3. Водного кодекса РФ;4.Законодательством РФ о недрах;5. Законодательством РФ о концессионных соглашениях;6. Законодательством РФ о государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве.
Заключение договора аренды с арендатором по истечении срока предыдущего договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения1. Арендатор должен был исполнять свои обязательства по истекшему договору надлежащим образом;2. Срок договора аренды не ограничен;3. Размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ, если иное не установлено другим законодательством РФ;4. минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора;5. у арендатора должна отсутствовать задолженность по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

 Порядок проведения конкурса на право заключения договора аренды

Порядок предоставления в аренду муниципального имущества путем проведения конкурса регламентируется Приказом ФАС № 67.

Организатором конкурса является правообладатель имущества, в отношении которого проводится конкурс. Организатор вправе также привлечь для организации конкурса третье лицо – специализированную организацию.

Обратите внимание! Специализированная организация не может быть участником конкурса. 

Организатор, прежде всего, должен создать конкурсную комиссию, которая должна включать не менее 5 человек.

Указанные выше положения относятся и к проведению аукциона.

Подробный порядок проведения конкурса представлен в следующей схеме:

Аукцион на право аренды муниципального имущества: порядок проведения

Порядок проведения торгов по аренде муниципального имущества в форме аукциона утвержден Приказом ФАС № 67. Рассмотрим этапы проведения аукциона:

  1. Размещение извещения об аукционе и документации на официальном сайте торгов.

    Согласно п. 103 Приказа ФАС № 67 извещение должно быть размещено не позднее, чем за 20 дней до дня окончания подачи заявок.

  2. Подача заявок на участие в аукционе. Перечень сведений, которые должны быть указаны в заявке, закреплен п. 121 Приказа ФАС № 67. Заявки регистрируются организатором аукциона.
  3. Рассмотрение заявок на участие в аукционе. Заявки рассматриваются в срок не более 10 дней, и в случае соответствия заявки требованиям заявитель допускается к участию в аукционе.

    Риски! Если заявитель подаст две и более заявки, то все они рассматриваются и подлежат возврату заявителю.

  4. Проведение аукциона. Аукцион по аренде муниципального имущества проводится путем повышения начальной цены договора на шаг аукциона, который составляет 5 % от начальной цены. Победителем аукциона является лицо, которое предложило наиболее высокую цену, с которым и заключается договор. Подробнее о заключении договора по итогам аукциона можно прочитать в статье «Проведение аукциона на право заключения договора аренды».

Кбк по доходам от аренды муниципального имущества в 2020 году

Источник: https://rusjurist.ru/dogovory/dogovor_arendy/arenda-municipalnogo-imushestva-bez-torgov-i-s-nimi/

Как проверить объект аренды?

Проверка предоставления имущества в аренду

Рассматриваем, как правильно проверить объект аренды на практике. Что необходимо сделать в отношении любого объекта. Разбираем особенности проверки в отношении специальных видов объектов: незавершенное строительство, земельные участки, объекты в ипотеке, субаренда.

Аренда офиса, склада, земельного участка – зачастую насущная необходимость для ведения бизнеса. Выбрав подходящий объект, вам необходимо собрать по нему юридическое досье.

Это поможет вам избежать таких ситуаций как штрафы проверяющих органов, признание договора недействительным, наличие другого арендатора на этом же объекте, требование законного владельца имущества срочно освободить объект, и других неприятностей.

Что необходимо сделать в отношении любого объекта аренды

В первую очередь нужно убедиться, что арендодатель обладает правом сдачи имущества в аренду. Необходимо запросить у арендодателя или заказать самим выписку из ЕГРП, назвав в Росреестре адрес объекта. В выписке указан правообладатель объекта, вид права – собственность, оперативное управление, хозяйственное ведение и др.

Далее нужно посмотреть, нет ли обременений объекта: долгосрочная (более года) аренда/субаренда, ипотека, судебный арест (запрет суда распоряжаться объектом).

Если выяснилось, что арендодатель не имеет прав на объект, или объект находится в залоге, долгосрочной аренде, следует запросить разъяснения у арендодателя.

Возможно, арендодатель еще не успел зарегистрировать свои права на объект в ЕГРП, или не успел подать документы на снятие обременения (аренды, ипотеки). Если же сомнения не устранены, то придется отказаться от такого объекта.

Другой полезный документ – кадастровый паспорт объекта недвижимости, выдаваемый кадастровой палатой.

В нем содержатся не только правовые, но и технические сведения: дата постройки, процент завершенности строительства (в отношении зданий), категория и функциональное назначение (в отношении земельного участка).

В отношении здания и помещения можно запросить у арендодателя и план БТИ – он наиболее подробно отражает планировку и состав объекта, и вы сможете убедиться, насколько объект аренды фактически соответствует своему документальному описанию.

В выписке из ЕГРП и кадастровом паспорте указывается особый статус объекта, если он обладает таковым: объект культурного наследия, водоохранная зона и т.п. Следует понимать, что особый статус влечет ограничение прав собственника в распоряжении объектом.

Не всегда и не для любых целей такие объекты возможно арендовать, либо процедура аренды усложнена.

В этом случае необходимо ознакомиться с законодательством, регулирующим распоряжение объектов с особым статусом (Водный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» и др.).

Если вам важны эксплуатационные характеристики объекта (производственного, торгового, складского помещения), можете запросить у арендодателя акт приемки завершенного строительством объекта. Из этого документы сможете понять, годится ли объект для деятельности вашей компании.

Попробуйте по адресу объекта, названию, ИНН или ОГРН арендодателя проверить объект по базе арбитражных дел. Возможно, объект является предметом судебного спора: оспаривание права собственности, истребование из незаконного владения и т.п. Следует отметить, что иски в отношении объекта могут рассматриваться и в судах общей юрисдикции.

Информацию об уже принятых судебных актах судов общей юрисдикции можно посмотреть в этих источниках: www.sudrf.ru, http://судебныерешения.рф, www.SudAct.ru. Если обнаружите судебный спор по объекту, обязательно уточните у арендодателя ситуацию и оцените сами, насколько вероятно, что арендодатель лишится своих прав в отношении объекта.

На что обратить внимание в отношении некоторых видов объектов

В отношении незавершенного строительством объекта (процент завершенности можно увидеть в выписке ЕГРП, кадастровом паспорте, плане БТИ) следует учесть, что если объект фактически и соответствует требованиям вашей компании, госорганы (пожарная инспекция, Роспотребнадзор, Ростехнадзор и др.) при проверках могут обнаружить несоответствие объекта требованиям законодательства (не работают необходимые коммуникации, нет запасного выхода и т.п.).

При аренде земельного участка обратите внимание на его категорию и разрешенный вид использования. Например, категория участка – земли сельхозназначения, вид использования – производство сельскохозяйственной продукции. А вы арендуете участок под склад.

Будьте уверены, что рано или поздно госорганы придут с проверкой и как минимум назначат штраф, а то и вовсе приостановят деятельность компании. Арендодателю необходимо инициировать смену категории и разрешенного вида использования участка.

Но следует иметь в виду, что в силу земельного и градостроительного законодательства это не всегда возможно.

В некоторых случаях требуется согласие другого лица на сдачу объекта в аренду.

Например, если вы что-то арендуете у государственного или муниципального предприятия, учреждения, а такого рода арендодателям имущество выделяется собственником (государственным или муниципальным органом) на праве оперативного управления или хозяйственного ведения (ч. 2 ст. 295, ч. 1 ст. 297, ч. 4 ст. 298 ГК РФ).

Арендодателю нужно получить письменное согласие собственника имущества, из которого однозначно следует, что собственник разрешает сдавать объект в аренду. В согласии должны быть максимально конкретизированы объект аренды, срок, арендатор.

Если объект сдается в аренду без согласия собственника, это существенный риск, что собственник объекта организует проверку использования имущества и обратится в суд с иском о расторжении или признании недействительным договора аренды, а также потребует освободить объект.

Отдельно стоит отметить объекты аренды, находящиеся в ипотеке. Само по себе наличие ипотеки в отношении объекта недвижимости не препятствует сдаче объекта в аренду (см. ч. 1 ст. 40 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Но ограничения на аренду могут быть установлены в договоре ипотеки. Если в выписке из ЕГРП указано, что объект обременен ипотекой, необходимо запросить у арендодателя копию договора об ипотеке.

Возможно, договор ипотеки запрещает сдавать объект в аренду либо необходимо согласие залогодержателя (в чью пользу установлена ипотека).

Соответственно, договор аренды, противоречащий условиям ипотечного договора, может быть признан недействительным по иску держателя ипотеки, особенно если аренда объекта противоречит его функциональному назначению или ухудшает состояние объекта.

https://www.youtube.com/watch?v=D3gIYhA5N3U

Если ваша компания заключает договор субаренды, необходимо запросить договор изначальной аренды и внимательно ознакомиться с его условиями.

Договор «первичной» аренды может содержать запрет на сдачу объекта в субаренду или требуется согласие изначального арендодателя на субаренду.

В целом необходимо понимать, что договор субаренды не должен по своим условиям противоречить договору аренды, в частности, срок субаренды не должен превышать срок аренды.

Резюмируем итоги

Если по итогам проверки объекта вы получили ясную правовую картину, можете смело заключать договор аренды. Но на практике такое бывает далеко не всегда. Зачастую договор нужно было заключить еще вчера, а выясняется, что надо менять вид использования земли или заручаться согласием госоргана на аренду.

Тут важно понимать риски, и, уже заключив договор аренды, предпринимать все необходимые действия: получать согласие, документы о смене статуса объекта и т.п.

Возможно, госорган, собственник или залогодержатель придерется впоследствии к тому, что в момент заключения договора арендатор и арендодатель действовали не совсем правомерно, но поскольку «юридическое исцеление» сделки уже произошло, возможность привлечь стороны сделки к ответственности сведется к минимуму.

Источник: https://pravo-rosta.ru/blog/drugoe/kak-proverit-obekt-arendy.html

О бухгалтерии
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: