Проектное финансирование как инструмент реализации инвестиционных проектов

Содержание
  1. Проектное финансирование инвестиций. – SPRINTinvest.RU
  2. 5 (пять) принципов проектного финансирования
  3. Участники проектного финансирования инвестиций
  4. Этапы проектного финансирования
  5. Финансирование инвестиционных проектов
  6. Схема финансирования
  7. Источники финансирования
  8. Формы и методы финансирования инвестиционных проектов
  9. Финансирование проектов
  10. Проектное финансирование — что это?
  11. Что такое инвестиционные проекты?
  12. Как осуществляется финансирование
  13. Какие организации занимаются проектным инвестированием
  14. Проектное кредитное финансирование: источник для развития проектов
  15. Проектное финансирование: основные понятия
  16. Участники проектного финансирования
  17. Проектное финансирование: финансовые инструменты
  18. Условия кредитования
  19. Стадии реализации финансирования
  20. Эскроу-счета и проектное финансирование: что нужно знать риелтору
  21. Слабое звено
  22. Обещанная стабильность
  23. Проектное финансирование
  24. Эскроу-счета для новостроек
  25. Комиссионные риелтора
  26. name
  27. На данном этапе необходимо:
  28. 2.1. Предоставление документов в банки
  29. 2.2. Получение предварительных условий финансирования
  30. Согласование предварительных условий кредитования
  31. Формирование «дорожной карты» проектного финансирования
  32. Предварительная проработка проектной заявки
  33. Анализ и экспертиза документов
  34. Этап 4. Подписание кредитно-обеспечительной документации и реализация проекта
  35. Оптимизация кредитного портфеля

Проектное финансирование инвестиций. – SPRINTinvest.RU

Проектное финансирование как инструмент реализации инвестиционных проектов

Проектное финансирование, ради которого, мы затеяли сегодняшний разговор, представляет собой специфический вид финансирования инвестиций, при котором возврат вложенных средств обеспечивается за счет прибыли, генерируемой самим инвестиционным проектом.

При этом потенциальные инвесторы еще до создания инвестиционного проекта производят его оценку на предмет того, насколько реальны окупаемость инвестиций и возможность получения в результате их осуществления ощутимой прибыли.

Данный способ финансирования инвестиций практикуется в развитых странах уже не одно десятилетие (впрочем, и на отечественном инвестиционном рынке он пользуется заслуженной популярностью).

Большим плюсом проектного финансирования инвестиций является его относительная безрисковость (по сравнению, например, с венчурным или инновационным финансированием), хотя и здесь возможны финансовые потери из-за многочисленных факторов, непосредственно сопровождающих процесс создания и реализации инвестиционного проекта.

Речь, в частности, может идти о неожиданном дефолте на рынке сырьевых ресурсов, резком подорожании материалов и полуфабрикатов, нарушении графика ввода проекта в эксплуатацию и т.п.

Тем не менее, в большинстве случаев риски, связанные с проектным финансированием инвестиций, в массе своей контролируемы, главным образом, за счет привлечения широкого круга его участников.

Последнее обстоятельство, ко всему прочему, позволяет сконцентрировать крупные капиталы для решения нетривиальных производственных и технологических задач.

5 (пять) принципов проектного финансирования

Проектное финансирование в его классическом понимании базируется на пяти ключевых принципах:

[1] обособленность инвестиционного проекта от проектной компании (обычно для проектного финансирования инвестиций создается отдельная компания, аккумулирующая капиталы инвесторов);

[2] применение проектного финансирования, как правило, для создания нового (а не реконструкции или модернизации старого) инвестиционного проекта; игра должна стоить свеч; создание чего-то нового всегда более финансово заманчиво, нежели очередная попытка реконструировать всякую рухлядь;

[3] обеспечение возврата вложенных средств и их преумножениеисключительно за счет реализации инвестиционного проекта; мы об этом уже говорили выше, но все же еще раз повторю: источник возмещения всех расходов по созданию и запуску инвестиционного проекта кроется в нем самом; плевать на здания и прочие активы, плевать на человеческие ресурсы – во главу угла ставится исключительно прибыль, которую сможет генерировать создаваемый инвестиционный проект;

[4] создание инвестиционного проекта на определенный (ограниченный) срок; инвесторы должны четко понимать, когда именно они смогут «пожинать лавры» своей «гениальной» инвестиционной кампании;

[5] отсутствие стопроцентных гарантий по возврату вложенных средств и погашению инвестиционных рисков (это, конечно, не рулетка и не финансирование принципиально нового продукта, но все же, надо понимать, — достаточно рискованная штука, требующая от каждого участника полной концентрации и глубокого понимания всех связанных с проектом процессов).

Участники проектного финансирования инвестиций

Проектное финансирование представляет собой тройственную структуру, объединяющую – в своей минимальной конфигурации — инвестора, кредитора и проектную компанию.

Каждый участник играет свою специфическую роль в этом процессе.

Инвестор (обычно инвесторов бывает несколько) является «двигателем» в процессе создания инвестиционного проекта.

Его главная цель – получить в результате своих усилий прибыль, ради чего он готов рисковать своими собственными средствами.

Кредитор (обычно это банк или иная кредитная организация) предоставляет в распоряжение финансирующей организации (компании) дополнительные средства, которые, как правило, составляют львиную долю от всех аккумулированных для финансирования инвестиционного проекта средств (до 80% и более).

Наконец, проектная компания является организационной формой, непосредственно аккумулирующей инвестиционные капиталы и заемные средства, которые в дальнейшем будут использованы для финансирования нового инвестиционного проекта.

Этапы проектного финансирования

Проектное финансирование инвестиционных проектов включает в себя следующие этапы:
[1] предварительный анализ;
[2] документальное оформление сделки;
[3] кредитование и реализация инвестиционного проекта.

Предварительный анализ касается не только перспектив инвестиционного проекта, но и охватывает анализ текущего состояния рынка, налогового и хозяйственного законодательства, бизнес-плана проекта и других основополагающих документов.

Документальное оформление сделки наступает после согласования участниками проектного финансирования ключевых моментов, связанных с реализацией данного процесса.

На данном этапе происходит согласование протокола о намерениях, заключаются кредитное соглашение, договоры об открытии банковских счетов, залога, уступки прав, соглашение с инвестором и др.

На заключительном этапе проектного финансирования происходит фактическое предоставление кредитных средств, за счет которых – в основной своей массе – обеспечивается реализация инвестиционного проекта.

Источник: https://sprintinvest.ru/proektnoe-finansirovanie-investicij

Финансирование инвестиционных проектов

Проектное финансирование как инструмент реализации инвестиционных проектов
статьи:

Финансирование инвестиционного проекта различными инструментами оптимизирует деятельность и снижает затраты по обслуживанию используемых источников.

В качестве видов финансирования рассматривают:

  • использование собственных источников средств и эмиссия акций (IPO)
  • средства частных лиц (венчурный источник)
  • долевое финансирование
  • банковское/долговое финансирование (кредиты и займы, в том числе облигационные)
  • бюджетное финансирование
  • лизинг, факторинг, форвардные сделки
  • проектное финансирование.

Если сформулировать определение, то финансирование инвестиционного проекта это процесс обеспечения идеи необходимым объёмом денежных и других видов ресурсов для  бесперебойной деятельности.

Схожее по теме: Кредитование инвестиционного проекта

В целом финансирование делится на долговое и бездолговое. К основным методам можно отнести бюджетное финансирование, кредитование и комбинированный метод, когда источники инвестиций формируются комплексно.

Каждый из видов финансирования позволяет решить определенные проблемы, но связан с конкретными рисками. К основным видам рисков относятся срывы сроков проекта, поставок сырья, валютные и процентные риски, технологические и экологические риски, риск недофинансирования, форс-мажорные обстоятельства.

Поскольку рисков достаточно много, финансировать проект, пользуясь, например, исключительно заемными средствами невыгодно и опасно.

Чтобы минимизировать риски и разработать выгодный бизнес-план, максимально быстро выйти на окупаемость проекта, необходимо разработать порядок и схему финансирования.

В схеме будет отражаться распределение расходов и прибылей на каждом этапе финансирования. Порядок финансирования и четкое понимание алгоритма распределения денежных потоков необходимо для финансовой реализации проекта. Наличие схемы позволяет прогнозировать, достаточно ли средств для завершения каждого этапа.

Поскольку в схеме финансирования принимают участие заказчики, подрядчики, инвесторы, исполнители конкретных этапов проекта, то для каждого из участников должны быть прописаны условия и порядок расходования/внесения средств.

Четко выверенная и без ошибок разработанная стратегия финансирования способна поспособствовать обеспечению целого ряда намеченных к реализации задач, а именно:

  • определит оптимальное соотношение между заемными и собственными средствами
  • позволит реализовать инвестиционный проект в запланированном объёме и в установленные сроки
  • снизит инвестиционные, производственные и другие виды рисков
  • определит структуру привлекаемых средств и обязательных платежей (налоги, платежи по кредиту и т.п.)
  • снизит размер инвестиционных расходов в результате выбора наиболее выгодных и «дешёвых» источников финансирования.

Схема финансирования

Схема финансирования инвестиционного проекта это система организации, осуществления и контроля над составом инвесторов, объёмом требуемых средств, их структурой, динамикой вложений на каждом отдельном этапе реализации.

При разработке схемы финансирования необходимо учитывать следующие критерии, имеющие на неё прямое влияние:

  1. какой проект создаётся? Новый или происходит расширение уже существующего? (во многом определяет перечень источников доступных для финансирования)
  2. определить организационно-правовую форму будущего предприятия (влияет на формы привлечения капитала)
  3. выявить производственные особенности деятельности компании (чем ниже операционный цикл на производстве, тем больше возможности воспользоваться заёмными источниками), определить размер компании (чем компания меньше, тем легче ей самостоятельно профинансировать будущий инвестиционный проект)
  4. разработать структуру источников финансирования, прописать все источники доступные к использованию, оценить их стоимость (как правило, хорошим показателем считается, если заёмные источники дешевле собственных)
  5. установить систему налогообложения на предприятии (при наличии низких ставок налога на прибыль, государственных льгот и других преференций целесообразно использовать собственные средства для финансирования проекта. И наоборот, при высоких ставках, привлекательность кредитования существенно проекта возрастает)
  6. определить отношение к рискам (при нежелании принимать высокие уровни риска приоритет отдаётся более надёжным источникам финансирования, и наоборот, если собственники проекта уверены в нём и готовы взять на себя повышенные риски есть смысл использовать более рисковые источники финансирования для достижения более быстрых и высоких финансовых результатов).

Для определения привлекательности и условий финансирования инвестиционного проекта в первую очередь определяют:

  • продолжительность жизненного цикла (короткий срок реализации существенно снижает риски инвесторов и срок возврата инвестиционного капитала, что положительным образом влияет на инвестиционную привлекательность идеи)
  • цель проекта (инвесторы в меньшей степени интересуются вложением средств в проекты, имеющие социальную, экологическую, благотворительную направленность. Приоритет отдаётся инновационным проектам, а также проектам реализуемым в отраслях с высокой степенью ёмкости рынка)
  • связанность с другими проектами (если рассматриваемый проект реализуется как отдельная единица, это увеличивает возможности участия потенциальных инвесторов. И наоборот, если запуск идеи зависит от осуществления сопутствующих проектов, это снижает привлекательность в его финансировании).

Источники финансирования

Источники финансирования инвестиционных проектов это субъекты, являющиеся собственниками инвестиционного капитала, готовые его инвестировать способами, методами и формами, которые оговорены с авторами проекта.

Источники финансирования инвестиционных проектов могут быть классифицированы разного рода критериями, нести различные полезные эффекты и иметь разнообразные источники происхождения.

Также тот или иной выбранный источник финансирования способен влиять на общую инвестиционную привлекательность проекта в целом.

Источниками финансирования инвестиционных проектов выступают собственные (внутренние) средства организации либо привлеченные (внешние) ресурсы.

Собственными (внутренними) средствами считаются:

  • чистая прибыль экономического субъекта
  • амортизационные отчисления
  • благотворительные пожертвования и другие безвозмездные взносы
  • средства, полученные от страховых организаций
  • капитал, полученный от реализации нематериальных активов предприятия и его ценных бумаг
  • прочие сбережения.

Преимущества использования внутренних источников финансирования:

  • наиболее быстрая динамика роста прибыли компании
  • более стабильное финансовое положение
  • простота привлечения.

Недостатки:

  • ограниченные объёмы
  • высокая стоимость капитала.

Внешними (заёмными) средствами признают:

  • государственное (бюджетное) финансирование инвестиционных проектов происходит путем прямого инвестирования в проект, прошедший конкурсный отбор, либо путем инвестирования средств на возвратной основе. Также возможно привлечение инвестиций путем долевого участия государства в проекте. Критерии конкурсного отбора:
    • срок окупаемости проекта не превышает три года
    • количество вновь созданных рабочих мест
    • высокая рентабельность проекта
    • обеспечение своевременной уплаты налогов. Государственное финансирование инвестиционных проектов происходит за счет средств федерального, муниципального либо регионального бюджетов. Целью таких инвестиций является создание предприятий с государственной формой собственности. Также существует практика государственного финансирования частных компаний, которые будут способствовать решению конкретных государственных задач и проблем
  • бюджетное финансирование инвестиционных проектов происходит в рамках федеральных и региональных инвестиционных программ и по большей части предоставляется в форме бюджетных ассигнований
  • долговое финансирование инвестиционных проектов это когда привлеченные средства являются заемными и носят возвратный характер. Отличительной особенностью является тот факт, что проекты, получающие средства, как правило, обладают высоким уровнем рентабельности (существенно превышающим ставку по долгосрочным кредитам). Источниками долгового финансирования выступают:
    • кредиты коммерческих банков
    • государственные и облигационные займы, в том числе субсидии
    • ипотечные ссуды
    • акционирование.
  • банковское (кредитное) финансирование инвестиционных проектов это предоставление средств банка в виде кредита либо займа в долгосрочной перспективе на возвратной основе. Условиями для его получения являются:
    • наличие обеспечения по кредиту
    • гарантия возврата полученных средств в полном объёме
    • выплата процентов, в количестве, установленным кредитным договором
    • установленные сроки погашения и получения средств
    • исключительно целевое расходование кредитных средств.
  • венчурное финансирование инвестиционных проектов это привлечение венчурного капитала путем презентации и проведения переговоров с венчурными инвесторами (бизнес ангелами).
    Объектом интереса венчурных инвесторов становятся новые компании, занимающиеся выпуском нигде не представленного товара или услуги. Также одним из условий является факт отсутствия публичного размещения акций компании. Основными формами венчурного финансирования выступает акционирование, долговое финансирование либо через процедуру предоставления предпринимательского капитала.

Преимущества внешних источников финансирования:

  • низкая стоимость капитала
  • широкий круг возможностей в выборе различных источников и методов финансирования
  • возможность быстро нарастить капитал и имущество предприятия.

Недостатки:

  • потенциал снижения финансовой устойчивости компании
  • более низкая динамика формирования прибыли
  • сложность в привлечении.

Формы и методы финансирования инвестиционных проектов

Методы и формы финансирования инвестиционных проектов это совокупность теоретических и практических способов, благодаря которым будут реализованы пути привлечения инвестиционных средств.

Наиболее распространенными методами или способами финансирования выступают:

  • самофинансирование. Происходит за счет собственных средств организации либо средств автора инвестиционной идеи (подходит для мелких либо впервые создаваемых компаний, не обладающих большими объёмом собственного капитала)
  • кредитное финансирование. Происходит за счет кредитов, займов и других долговых обязательств
  • привлечение средств за счет выпуска ценных бумаг, другими словами акционерное финансирование
  • бюджетное финансирование
  • лизинг (приобретение объектов основных фондов на длительный период использования с последующим правом выкупа. Неоспоримым преимуществом использования такого метода финансирования основных фондов предприятия будет отсутствие необходимости в привлечении денежных средств на покупку оборудования, отложенный характер оплаты)
  • смешанное финансирование, путем комбинации внешних и внутренних источников (использует зрелые, опытные компании способные позволить себе использование как собственных, так и привлеченных капиталов).

Особняком стоит проектное финансирование. Метод проектного финансирования инвестиционного проекта заключается в разделении рисков реализации инвестиционной идеи между всеми её участниками. Исходя из последнего утверждения, выделяют три формы проектного финансирования:

  • с полным правом регресса (все риски по проекту берёт на себя заёмщик. Чаще всего используется молодыми компаниями. Кредит дешёвый.)
  • с ограниченным правом регресса (распределение рисков реализации проекта происходит относительно возможностям снизить тот или иной риск конкретным его участником. Как правило, риски распределяются примерно равномерно между всеми его участниками)
  • без права регресса (все риски лежат на кредиторе проекта. Кредит дорогой).

Источник: http://mir-investicyj.ru/investicyonnye-proekty/finansirovanie-investicyonnyh-proektov/

Финансирование проектов

Проектное финансирование как инструмент реализации инвестиционных проектов

Инвестиции в современной экономике Российской Федерации играют огромную роль.

Именно за счет финансирования от частных и юридических лиц, а также выдачи кредитов банками компенсируется недостаток притока денег из государственного бюджета.

Одну из ведущих ролей в обеспечении финансами занимает проектное инвестирование инвестиционных проектов. Данный вид вложений обретает все большую популярность на рынке финансовых операций.

Проектное финансирование — что это?

Это вид финансирования бизнес-проектов, при котором денежные средства берутся в долг у банка. При этом в виде залога выступают будущие денежные потоки, то есть доходы от проекта, а также активы, которые планируется приобрести по мере реализации.

Данный вид финансирования является долгосрочным, то есть рассчитанным на длительное возвращение взятых в кредит денежных средств. Логично брать такой заем для масштабных инвестиционных проектов, так как поток финансов при этом выше, а значит, гарантий их возвращения для банковских институтов больше.

Как и любой из видов привлечения инвестиций проектное финансирование имеет положительные стороны и отрицательные. К плюсам относится:

  • получение денег от инвестора на продолжительное время;
  • возможная отсрочка оплаты;
  • отсутствие залогов, которые бы составляли 150-200% от оцененной стоимости бизнес-проекта.

Однако есть и негативные особенности данного типа обеспечения денежными средствами инвестиционных проектов. Например:

  1. Из-за того, что страховым имуществом, которое выступает в роли залога, является только оборудование для технического обеспечения производства, а также будущие доходы от бизнес-проекта, то многие заемщики не рискуют выдавать деньги в кредит, так как такие заемные средства часто не возвращаются.
  2. В случае если денежные средств, то банковское учреждение, выдавшее кредит, получает право собственности на все залоговое имущество. Однако сложность в реализации этой финансовой операции в том, что достаточно сложно произвести продажу, чтобы вернуть деньги, выданные в кредит.

Что такое инвестиционные проекты?

Инвестиционный проект – это проект, реализация которого выполняется за счет средств, получаемых от инвесторов. Инвестирование проводится различными способами. Само инвестирование проводится с целью получения дохода, поэтому логично, что часть доходов от проекта будет передана инвесторам.

В этом плане проектное инвестирование более выгодно для владельца предприятия — ему не нужно делить доходы от своего бизнеса с инвесторами.

Он отдает денежные средства без высоких процентных ставок. Минус при этом – некоторое замедление процесса развития его бизнеса.

Бизнес-план в этом случае значит аргументированное обоснование инвестиционного проекта, его оценка, исследование доходов, рисков и актуальности.

Как осуществляется финансирование

Существуют различные способы финансирования инвестиционных проектов, выбор которых нужно проводить на основе анализа сферы будущей деятельности, актуальности проекта, его значения в аспекте национальной экономики, а также многих других факторов. На данный момент выделяют:

  1. Самостоятельное финансирование проекта. В этом случае для реализации своего замысла владелец использует только средства, которые получает от своего же проекта. Применим он только к небольшим проектам, так как невозможно только за счет собственных средств реализовать масштабный замысел – их просто не хватит на первых порах.
  2. Долевое финансирование, то есть привлечение софинансистов, между которыми в будущем будут делиться доходы соответственно проценту их вкладов.
  3. Обеспечение денежными средствами за счет получения займа в различных банковских институтах. К видам этого способа относится не только получение инвестиционного кредита, но и выпуск облигаций.
  4. Финансирование из государственного бюджета. Применимо в основном к значимым для страны объектам. При этом из госбюджета средства могут выделяться в разном объеме, полностью или частично покрывая всю оценочную стоимость проекта.
  5. Проектное финансирование.
  6. Смешанное привлечение денежных средств за счет комбинирования нескольких способов.

Какие организации занимаются проектным инвестированием

На территории России данный способ обеспечения проекта финансами только развивается. Из-за нестабильности экономики в стране преобладают кредитные операции с кратким сроком возвращения займа, так как кредитные институты не хотят рисковать и терять свои деньги.

Однако, если вы качественно проработаете свой бизнес-проект и убедите инвестора (в данном случае им выступает банк), то можете получить от него заем.

Многие банки в нашей стране стараются наладить выдачу денег под будущий поток финансов для инвестиционных проектов.

Примером таких организаций являются:

«ФК Открытие»; «Газпромбанк»; «БПС-Сбербанк»;

«Зенит» и прочие.

При выборе банка для оформления займа обязательно поинтересуйтесь его репутацией, а также его положением на финансовом рынке.

Читайте далее

Расчет срока окупаемости инвестиционного проекта.

Принципы и методы оценки эффективности инвестиционных проектов.

Что такое NPV проекта и как произвести его расчет.

Об анализе чувствительности инвестиционного проекта: пример расчета и исходные данные.

Источник: https://kudainvestiruem.ru/proekt/finansirovanie-investicionnyh-proektov.html

Проектное кредитное финансирование: источник для развития проектов

Проектное финансирование как инструмент реализации инвестиционных проектов

Поиск средств для осуществления долговременных инвестиционных проектов ведётся в различных направлениях. Рассматриваются собственные средства, бюджетные, корпоративные источники.

Инвестиционный кредит, или как его ещё называют проектное финансирование, заключается в привлечении заёмного капитала не под залог имущества, гарантии государства или частного сектора.

Кредитование производится под денежный поток, который должен генерироваться самим проектом.

Проектное финансирование: основные понятия

Процесс проектного финансирования — сравнительно недавний вид привлечения финсредств. В России он нашёл применение около десяти лет назад. Инвестиционный кредит — это наиболее доступный вид кредитования для тех организаций, которые имеют большое количество собственных ресурсов: технологии, земельные активы, производительные силы, но не обладают необходимой массой залоговых активов.

Проектное финансирование — это наиболее рискованный вид кредитования, поэтому для его получения требуются очень серьёзные экспертизы: выясняется, способен ли инвестпроект после реализации обеспечить доходность, достаточную для погашения кредитов и удовлетворения ожиданий инвесторов. Подготавливаются ТЭО и бизнес-планы. Отличиями проектного финансирования можно считать:

  • Способ ориентирования на прогнозы развития инвестпроекта и ожидание получения финансовой выгоды.
  • Риски, выявленные в процессе комплексного анализа, распределяются между всеми участниками.
  • Проектное финансирование имеет в основе исчисленные показатели устойчивости инвестпроекта.

Финансовое проектирование начинается с прогнозирования объёма продаж и расходов, относящихся к ним. На успешно действующих предприятиях оценка производится комитетами экспертов.

Основное преимущество инвест финансирования — возможность концентрации значительных денежных средств для определённой проектной модели и уменьшение рискованности вложений в связи с распределением его среди большого количества инвесторов.

Участники проектного финансирования

Инвесткредит возможен только при привлечении широкого круга лиц, разделяющих ответственность за реализацию бизнес-проектов. В их состав обычно входят:

  1. Инициатор финансирования — это обычно специально сформированная проектная компания, отвечающая за реализацию плана. Она должна иметь опыт управления в выбранной сфере. Уже существующие компании, которые стремятся заработать на развитии своего бизнеса, могут тоже выступать инициаторами проектных работ.
  2. Финансовые институты, выделяющие заёмные средства. Чаще всего заёмное финансирование предоставляется крупными банками или специально созданными фондами. Средняя сумма проектного кредитования может составить до 80% капитальных расходов.
  3. Инвестор — это участник, вкладывающий средства в капитал компании. Он может получать доходы или участвовать в разделе произведённой в результате финансирования продукции. Впоследствии инвестор может продать свою бизнес-долю, заработав на росте активов удачного проектного старта.
  4. Землевладелец, передаёт в управление инициатору землю в обмен на получение доли в проектном бизнесе.

Проектное финансирование: финансовые инструменты

Под финансовым проектированием понимается предоставление концепции, относящейся к кредитованию. Финисточники складываются из внутренних, внешних или привлечённых ресурсов.

Для задействования внутренних источников создаётся бизнес-план и бюджет, отражающий источники и их содержание. Это может быть нераспределённая прибыль, амортизационные отчисления, добавочный капитал или уставный капитал предприятия.

Внешние источники проектного финансирования чаще всего состоят из кредитов финучреждений на долгосрочной основе. К ним же относятся средства, полученные от покупателей и контрагентов.

К внешним финисточникам принадлежат и зарубежные вливания, которые поступают от юрисдикций, фирм, частных лиц. Привлечённые источники актуальны для АО.

Сторонний финкапитал привлекается путём эмиссии фондовых бумаг или инвестиционных сертификатов для инвесткомпаний.

Условия кредитования

Задача кредитных учреждений — найти наиболее интересные проектные инвестпрограммы, не несущие в себе повышенных рисков, способных генерировать серьёзные денежные потоки. Для уменьшения рискованности вложений задействуются специальные механизмы:

  1. Финансирование проектной структуры распределяется на транши в соответствии с согласованным графиком. Подход ограничивает возможные потери при отступлениях от плана реализации.
  2. Назначается специальный представитель проектного финансового института для контроля применения привлечённых средств. В случае нецелевого использования финансирования он имеет полномочия предотвратить транзакции.
  3. Банк может реализовать право выбора технического заказчика хорошо зарекомендовавшего себя при исполнении похожих схем.

Инвестиционные кредиты имеют особенности, связанные с правом требования возврата долга, так называемым регрессом. Различают три вида субсидирования:

  1. Без права обращения регресса на кредитополучателя. При этом кредитор оказывается не защищён от потерь в результате проектного исполнения. Для заёмщика это наиболее дорогой вид кредита, так как он обусловливает дополнительную компенсацию рисков кредитору.
  2. С правом полного регресса на кредитополучателя. Проектное финансирование инвестиционных проектов в этом случае производится с меньшей долей ответственности для кредитора, и цена кредита снижается, потому что риски в основном ложатся на заёмщика.
  3. С ограниченным правом регресса для кредиторов. Кредитование для этого вида характеризуется умеренной ценой, так как все участники заинтересованы в положительном исполнении бизнеспроекта.

Доступ к финансированию проектных моделей даёт бизнесменам доступ к дешёвому долгосрочному кредитованию без угрозы потери имущества. Современные фининструменты позволяют получать кредиты на предельно выгодных условиях:

  1. Длительные сроки (до 15 лет) по ставке % от 11 до 14. Отсрочка возвратных платежей.
  2. Объём финансирования, начиная 50 млн руб., включая финансирование внутреннее объёмом не менее 10% общей суммы.
  3. Наличие у заёмщиков в собственности земельного имущества.

Механизмы заимствований в проектировании разработаны так, чтобы уменьшить вероятность потерь капитала участников. Прогнозируемость итоговых показателей должна быть выше, а оценки эффективности точнее.

Стадии реализации финансирования

Процесс осуществления проектной модели проходит разные стадии, на каждой из которых решаются определённые задачи. К основным этапам относятся следующие:

  1. Пред инвестиционный, который заключается в принятии решения о запуске бизнес-проектирования и определении источников финансирования.
  2. Для инвестстадии характерны тендеры, определением поставщиков, организацией стройработ и поставкой устройств и оборудования.
  3. Этап эксплуатационный — вывод бизнес-проекта на расчётную мощность, реализация выработанного продукта и возврат кредитов.
  4. Завершение финансирования. После реализации планов компания завершает деятельность. Проводится демонтаж, сбыт активов, устранение последствий, вызванных работами по бизнес-проектированию. Важно заранее предусмотреть способы выхода участников.

Для прогресса инвесткредитования в РФ образован центр по проектному финансированию федерального уровня, подготавливающий и реализующий перспективные проектные инфраструктуры, носящие приоритетный характер для госэкономики. Они осуществляются по соглашениям с международными финорганизациями и финансируются из внешних резервов.

Привлечения иностранных денежных потоков выполняет финансово-банковский союз РФ, взаимодействующий с мировыми финансовыми организациями для осуществления инвест проектирования и экономразвития.

А вы участвовали на работе в проектном финансировании?

(пока оценок нет)
Загрузка…

Источник: https://vse-investicii.ru/razvitie-proektov/proektnoe-finansirovanie

Эскроу-счета и проектное финансирование: что нужно знать риелтору

Проектное финансирование как инструмент реализации инвестиционных проектов
С 1 июля 2019 года вступают в силу поправки в Федеральный закон № 214-ФЗ, которые меняют направление финансовых потоков в рамках долевого строительства. Как бы участники строительной и смежных отраслей ни противились изменениям, новые требования — неизбежность.

Риелторам опасаться нечего: их законодательные новеллы затронут только тем, что придется проводить больше просветительской работы среди клиентов. Но чтобы рассказывать другим, необходимо разобраться самим. Обсудим проектное финансирование и эскроу-счета.

В контексте долевого строительства теперь эти два банковских продукта связаны друг с другом.

Оптимизация процессов

При обсуждении вопросов изменения законодательства о долевом строительстве не принято говорить о том (хоть в этом и нет большой тайны), что строительный бизнес — это одна из самых эффективных площадок по обналичиванию денежных средств и оптимизации налогов. Эта «оптимизация» проводится с помощью компаний-посредников с использованием «лояльных» банков.

На фоне «зачистки», которую проводит ЦБ на банковском рынке последние несколько лет, рушатся схемы, которые строились десятилетиями, и маржинальность бизнеса застройщиков ввиду необходимости «обеления» денежных потоков, очевидно, снижается (наряду, конечно, с другими факторами).

Так, на территории РФ на 1 января 2009 года работало 1058 банков, на 1 января 2019 года — менее 440. В ближайшие несколько лет их число еще снизится: примерно каждый год у 50 банков будут отзывать лицензии. Скорее всего, останется не более 200 организаций, которые действительно занимаются банковским бизнесом, а не являются звеном в цепочке «оптимизации налогов и доходов».

В рамках этих схем дольщики, как правило, становятся жертвами жадности отдельных персонажей, которые «оптимизировали» слишком много и не смогли выполнить обязательства по строительству объекта.

Но обманутые дольщики — это скорее побочный эффект, так как среди обманутых в первую очередь государство с недополученными налогами (все делают вид, что этой проблемы нет, или не выносят ее на публичное обсуждение).

Уже давно пора наводить тут порядок.

Слабое звено

Схема, когда банк является частью цепочки «оптимизации», работала все время существования современного рынка недвижимости.

В предлагаемых изменениях законодательства возможность такой «оптимизации» резко сокращается, в итоге маржинальность падает (а ведь помимо этого еще множество причин для снижения маржи), и логично возникает вопрос, которым задаются бизнесмены: а зачем мне это нужно? Прибыль меньше, проблем больше, правила меняются, опять нужно с кем-то договариваться, повышать квалификацию, какое-то там проектное финансирование, в экономике проблемы, санкции и т. д. Мы видим, что у бизнеса есть желание соскочить и найти более тихие гавани. 50–60% застройщиков уйдут с рынка ближайшие годы. Мне кажется, это факт.

Обещанная стабильность

Самое неприятное для всех участников — это то, что правила игры постоянно меняются. Ощущение, что пока одни играют в шашки, другие — в шахматы.

Казалось бы, в начале прошлого года обо всем уже договорились, застройщики смирились, начали искать способы, как работать на новом рынке, но в декабре 2018 года вносятся очередные поправки в 214-ФЗ, которые не соответствуют достигнутым договоренностям и принятой дорожной карте. Застройщики, которые вложились в получение разрешений на строительство до начала переходного периода с 1 июля 2018 года, остались ни с чем, так как правила игры поменяли. Это касается открытия расчетных счетов под каждое разрешение на строительство, переход на проектное финансирование и пр.

Более того, на Российском инвестиционном форуме в Сочи, который прошел в феврале текущего года, председатель Правительства Дмитрий Медведев озвучил вопрос, действительно ли всем с 1 июля 2019 года нужно переходить на проектное финансирование или нужны какие-то послабления. До 1 июля осталось чуть более четырех месяцев, а сомнения в целесообразности установленных законом норм и требований еще есть.

Строительная отрасль находится в кризисе, законодательная нестабильность только усугубляет и без того сложную ситуацию.

Проектное финансирование

Необходимо понимать, что проектное финансирование, на которое переводят строительство жилой недвижимости, предполагает отбор банком интересных ему проектов.

Проектное финансирование — это не раздача денег налево и направо. Не каждый проект получит деньги — только тот, в который банк поверит, исходя из своих внутренних критериев оценки.

Но буквально у нескольких банков есть экспертиза и опыт проведения таких оценок и работы с данным продуктом.

Забавно слышать, что банки чуть ли не главные «бенефициары» этих изменений и теперь будут «рубить бабло». Кто знает уровень просроченной задолженности банкам по кредитам, выданным на «стройку», так не думает. И не говорит.

Риски работы со стройкой сегодня велики, и банки без длинного и дешевого фондирования, в котором ощущается дефицит, не горят желанием этим заниматься. У большинства банков вообще закрыты лимиты на кредитование строительных компаний.

По сути, на рынке есть пять-шесть банков, которые «будут рады» поучаствовать.

Через два-три года ждем на рынке «Сбер-Недвижимость», «ВТБ-Недвижимость», «Дом.РФ-Недвижимость», которые не только инвестировать, но продавать и строить начнут те объекты, на которые они выдали проектное финансирование.

Приведет ли уход с рынка застройщиков и сокращение количества объектов к росту стоимости квадратного метра? На мой взгляд, существенного роста не будет. Разве только рост, сопоставимый с динамикой инфляции. Ну и снижение курса рубля к валютам может привести к всплескам цен, и это мы уже проходили.

Безусловно, инвестиционно привлекательные объекты с «правильной» локацией и инфраструктурой будут расти в цене быстрее. Но в целом возможности покупателя ограничены. Он не может заплатить за квадратный метр больше определенной суммы, даже если желание застройщика поднять цены будет блестяще аргументировано.

Или потенциальный покупатель будет снимать себе жилье, или застройщик будет сдерживать цены за счет, например, собственной маржи.

Эскроу-счета для новостроек

Эскроу-счет как термин появился в нашем законодательстве относительно недавно. Суть данного продукта в том, что в сделке появляется посредник (банк), который отвечает за то, что стороны выполнят обязательства друг перед другом.

Схема применяется не только при покупке строящегося объекта недвижимости. Например, банк «Санкт-Петербург» широко использует эту схему на вторичном рынке как альтернативу сейфовой ячейке.

Сегодня этот формат работает более чем в десяти банках города.

Как это будет функционировать в новостройках? Банк открывает покупателю счет и блокирует деньги до завершения стройки.

При этом организация выступает неким арбитром, который стоит на стороне участника долевого строительства (мы же помним, что все законодательные изменения по факту долевое строительство не отменяют?). На мой взгляд, это более правильный механизм.

Так законодательство закрывает возможные варианты вывода денег на нецелевое использование. Если дом не достроен, то деньги или возвращаются дольщику, или включается третья сторона, которая достраивает объект. Банк вместе с дольщиком несет риски.

Список банков, которые могут работать с эскроу-счетами, опубликован на сайте ЦБ РФ и на сегодняшний день включает 55 банков. Можно прогнозировать, что в ближайшие пять лет у этих банков лицензии не отзовут.

Комиссионные риелтора

Один из наиболее волнующих риелторов вопросов: когда они смогут получить свои комиссионные за проданные квартиры в строящемся доме?

Законодатель не ограничивает застройщика в вопросе выплаты комиссионных.

Эти суммы будут включены в те расходы, для оплаты которых застройщик может переводить деньги с расчетного счета. Скорее всего, у каждого застройщика появится собственное агентство недвижимости и это будет новая схема «оптимизации».

Подписывайтесь на наш канал.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5ccc942d583aa800af538bde/eskrouscheta-i-proektnoe-finansirovanie-chto-nujno-znat-rieltoru-5cd02939eb28ac00aea4dc21

name

Проектное финансирование как инструмент реализации инвестиционных проектов

Проектное финансирование сегодня – один из наиболее популярных и удобных путей реализации крупных проектов, связанных со строительством или реконструкцией промышленных объектов, добычей полезных ископаемых и многих других сфер. Организовать финансирование проектов можно как для действующего бизнеса, так и для вновь создаваемого. В статье описаны 4 основных этапа, пройдя которые вы сможете привлечь инвестиции в свой бизнес.

Для того, чтобы понимать порядок финансирования, разберемся с участниками этого процесса. В первую очередь это получатель финансирования или заемщик. Как правило, для этой роли выступает специально создаваемая для реализации проекта компания.

Ее создание зачастую является требованием кредитора и обусловлено необходимостью отделения проекта от иной деятельности инициатора, защиты инвестиций от исторических налоговых и юридических рисков, связанных с предыдущей деятельностью компании.

Также в механизме финансирования проекта участвуют:

  1. Проектная компания, которая занимается реализацией данного проекта
  2. Банк (кредитор) – он предоставляет основную часть финансирования (обычно 60 — 80%
  3. Инициатор и /или инвестор – лицо инициирующее проект и участвующие в его софинансировании (обычно 20 — 30%)

На схеме изображено проектное финансирование – этапы (принцип):

На данном этапе необходимо:

  • Провести анализ финансового и юридического состояния текущей деятельности, перспектив и особенностей проекта.
  • Разработать рекомендации для повышения инвестиционной привлекательности проекта.
  • Подобрать банковские и финансовые продукты и решения с учетом потребностей проекта.
  • Определить круг банков, которые могут стать потенциальными партнерами и провести с ними первичные переговоры. Обращайте внимание на банки, которые имеют опыт кредитования в отрасли проекта и подразделение проектного финансирования. Кроме того, важно сразу понимать объемы возможного финансирования и стоимость фондирования банка.
  • На этой стадии необходимо вести активный диалог с банком с целью выявления финансовых ковенант, которые он будет использовать для мониторинга состояния проекта, и убедиться в том, что эти ковенанты выполнимы для бизнеса (а лучше, если будет резерв на случай ухудшения ситуации), т.к. они впоследствии лягут как ограничители в кредитный договор.
  • Подготовить документы для первичного анализа а банк. Кроме финансовых и юридических документов в список входят — презентация проекта (инвестиционный меморандум) — бизнес-план проекта с проработанным бюджетом проекта, структурой и финансовой моделью.

    Качественно составленный бизнес-план является одним из основных инструментов к привлечению проектного финансирования.

Ознакомиться с подходом “Росконсалтинг” в области подготовки бизнес-планов можно по ссылке>>

2.1. Предоставление документов в банки

Когда вы определились со списком потенциальных банков-партнеров, начинается работа по предоставлению им информации и документов о проекте.

При этом необходимо в переговорах с банками «заходить» на более высокий уровень принятия решений с презентацией проекта, так как это дает больше шансов продолжить сотрудничество.

На основании полученной информации банкиры оценивают привлекательность проекта, обоснованность планов и прогнозов, перспективность рынка, финансовые результаты проекта.

2.2. Получение предварительных условий финансирования

В случае положительного вердикта сотрудников департамента по внутренней кредитной политике банка, специалисты его проектного департамента готовят предварительные условия финансирования.

В них отражаются объем кредитования, ставка, срок, обеспечение и прочие детали, с учетом которых банк готов профинансировать проект. Эти условия являются базовыми и служат отправной точкой кредитной работы.

После получения предварительных условий кредитования необходимо продолжать работу минимум с тремя банками, чтобы иметь маневр на случай непредвиденных ситуаций и сложностей, приводящих к срыву финансирования.

Совет от Росконсалтинг: Можно «выторговать» лучшие для проекта условия, апеллируя к согласованным условиям другого банка. Банки мотивирует конкуренция, так как с их стороны проводится большой объем работы и в случае ухода клиента в другой банк она просто пропадет.

Согласование предварительных условий кредитования

При проведении переговоров с потенциальными кредиторами, необходимо согласовать с ним предварительные условия кредитования, а также подписать протокол о намерениях (не всегда).
Срок согласования может составить от 1 до 6 месяцев, и обусловлен детальной проработкой условий кредитования.

В них банком должны быть утверждены следующие основополагающие моменты:

  • cписок основных участников проекта, в который, помимо кредитора, инициатора и заёмщика могут входить генеральный подрядчик, основной поставщик оборудования, государственные органы, основные покупатели, инжиниринговые компании и прочие контрагенты
  • целевое использование и порядок предоставления финансирования;
  • размер и валюта кредита, процентная ставка, срок кредита и порядок его погашения;
  • перечень обеспечения по исполнению обязательств по кредиту;
  • перечень поручителей по кредиту;
  • права и обязанности сторон;
  • гарантии и заверения.

Кроме того, среди условий кредитования описываются вопросы страхования, хеджирования и условия отмены/отлагания, при удовлетворении которых окончательное решение банка будет положительным. Банк формирует матрицу рисков, и каждый риск должен быть закрыт документом или действием.

Формирование «дорожной карты» проектного финансирования

Исходя из согласованных предварительных условий, разрабатывается и согласовывается с банком график подготовки документации, предшествующей кредитному одобрению.

В перечень документации могут входить:

  • Исходно-разрешительная документация;
  • Проектно-сметная документация с экспертизой и стадией «РД»;
  • Разрешение на строительство;
  • Договора концессии и/или документы по государственной поддержке;
  • Финансовая и юридическая документация по инициатору проекта, проектной компаний (заемщику), инвестору, аффилированным лицам, а также по основным контрагентам проекта;
  • Маркетинговое исследование;
  • Документы, обеспечивающие реализацию проекта (договора покупки оборудования, договора и соглашения на строительство, договора на инжиниринг и т.д.);
  • Документы, подтверждающие участие инициатора и/или инвестора в проекте, в том числе заключения независимых оценочных компаний в случае участия имуществом;
  • Соглашение с инвестором – данное соглашение регулирует обязанности инвестора по обеспечению финансирования проекта;
  • И прочие документы, указанные в отлагательных условиях.

Предварительная проработка проектной заявки

На этой стадии происходит передача вышеперечисленных документов в банк, и на основе них производится пересчет всей финансовой модели, обновляются ковенанты и вносятся коррективы в бизнес-план.

Анализ и экспертиза документов

Банковская экспертиза документов инвестиционного проекта может проводится с привлечением сторонних и независимых экспертов.

Она затрагивает следующие направления:

  • Анализ экономической и политической стабильности в регионе реализации проекта;
  • Законодательно-нормативный анализ, анализ юридической стороны сделки;
  • Финансовый анализ;
  • Технический и строительный анализ.

В крупных проектах привлечение эксперта банком в сфере строительства (инжиниринга, оборудования) с целью оценки очень велико, т.к. в силу различной специфики бизнеса сами банкиры, как правило, такими навыками не обладают. В ходе анализа могут быть выявлены «проблемные» по мнению банка места, которые необходимо будет обосновывать и нивелировать.

В результате этого этапа вы получите кредитные решения от банков, в которых будут указаны ковенанты, которые необходимо в рамках переговорного процесса и апеллирования к кредитным решениям других банков склонить в пользу проекта.

Этап 4. Подписание кредитно-обеспечительной документации и реализация проекта

Юридические департаменты многих банков не отличаются клиентоориентированностью. Ввиду этого банк представляет проекты кредитно-обеспечительных договоров, учитывающие в первую очередь интересы кредитора. Однако, так как банк понес затраты на предшествующих этапах существует возможность в разумных пределах вносить выгодные для заемщика коррективы.

После подписания договоренностей, инициатору предстоит регулярно предоставлять в банк отчеты и документы о ходе реализации проекта, соблюдении ковенант, расходовании бюджета, аудированной финансовой отчетности и т.д.

Оптимизация кредитного портфеля

Проектное финансирование проекта в сфере недвижимости должно предоставлять после завершения строительства объекта шанс рефинансировать взятые кредиты на более выгодных условиях. Это становится возможным благодаря снижению рисков.

Получить проектное финансирование для инвестиционного проекта может казаться неподъемной задачей. Однако соблюдая указанную последовательность этапов на пути к цели, она становится легко достижимой.

Длительную работу упрощает формальное деление на части:

  • Подготавливаемся к общению с банками (готовим документы и презентацию проекта)
  • Вступаем в коммуникацию с кредиторами и получаем предварительные кредитные решения
  • Выбираем единственный банк и готовим документы для подписания кредитного договора
  • Получаем финансирование и воплощаем проект в жизнь!

Ознакомиться с возможностями Росконсалтинг относительно сопровождения процесса получения проектного финансирования по ссылке здесь >>

Источник: https://www.journal.rcgroup.pro/blog/stages-of-project-finance-investment-projects/

О бухгалтерии
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: