Принятие построенных объектов недвижимости к учету и установление момента определения налоговой базы

Содержание
  1. Постановка на бухгалтерский учет объекта недвижимости
  2. Отражение объектов недвижимости в бухгалтерском учете и финансовой отчетности
  3. Нюансы поступления и выбытия объектов недвижимости
  4. Как проводится учет объектов недвижимости
  5. Особенности бухгалтерского и налогового учета сделок купли-продажи объектов недвижимости
  6. Бухгалтерский учет объектов недвижимости в коммерческой организации
  7. Приобретение недвижимого имущества
  8. Учет недвижимости (Гусев А
  9. Бухгалтерский и налоговый учет
  10. Что нужно знать о налоге на имущество физических лиц?
  11. 1. Налог на имущество физических лиц: кто должен оплачивать и какие объекты облагаются данным налогом?
  12. 2. Как рассчитывается налог на имущество?
  13. 2.1. Налоговая база
  14. 2.1.1. Определение налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объекта
  15. Осуществление государственного кадастрового учета объектов недвижимости
  16. Основные операции по кадастровому учёту
  17. Когда появился кадастровый учет в РФ
  18. Регистрация объектов недвижимости и цель проведения учёта
  19. Особенности формирования объектов недвижимости
  20. Как ставится объект на кадастровый учёт
  21. Недвижимость в ООО: купля-продажа, учет, налоги
  22. Приобретение и реализация недвижимости в ООО
  23. Отражение в бухучете
  24. Налог на имущество
  25. Влияние на другие налоги
  26. НДС при покупке и строительстве
  27. НДС при выбытии
  28. Момент определения налоговой базы
  29. Порядок определения момента
  30. Учетная политика для целей налогообложения

Постановка на бухгалтерский учет объекта недвижимости

Принятие построенных объектов недвижимости к учету и установление момента определения налоговой базы

Напомним читателям журнала, что согласно ст.

55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме на основании разрешения на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию оформляется при наличии акта приемки объекта капитального строительства. Налоговое законодательство не квалифицирует данный документ в качестве документа, устанавливающего момент определения налоговой базы.

Объект недвижимости подлежит постановке на учет в качестве основного средства, если одновременно выполняются следующие условия, установленные п. 4 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н:

Отражение объектов недвижимости в бухгалтерском учете и финансовой отчетности

Так как в российском бухгалтерском учете переклассификация активов и обязательств в целом не допускается, то объекты недвижимости, предназначенные для сдачи в аренду, отражаются на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности» только при их первоначальном принятии на учет.

Если организация, ранее применявшая объект недвижимости, находящийся у нее на балансе, в хозяйственной деятельности, принимает решение использовать этот объект для получения доходов от аренды, то перевести этот объект на счет 03 она не вправе и должна учитывать его на счете 01 «Основные средства».

Проблемы бухгалтерского учета объектов недвижимости важны для российских организаций, так как в составе активов многих из них такие объекты занимают значительную долю. Некорректный учет объектов недвижимости существенно искажает финансовую отчетность российских компаний и вводит в заблуждение заинтересованных пользователей.

Нюансы поступления и выбытия объектов недвижимости

Приказом Минфина России от 24.12.2010 № 186н внесены изменения в перечень расходов, формирующих первоначальную стоимость основных средств — объектов недвижимости. Изменен п. 24 Методических указаний по учету основных средств в редакции, введенной в действие с бухгалтерской отчетности 2011 г.:

  • требование наличия факта передачи документов на государственную регистрацию;
  • требование фактической эксплуатации объектов недвижимости;
  • положение, согласно которому амортизация на такой объект начислялась даже в случае, если он оставался на сч. 08;
  • положения, по которым первоначальная стоимость законченного строительством объекта фактически формировалась до его регистрации с пересчетом суммы начисленной после ввода в эксплуатацию амортизации исходя из окончательной стоимости.
[3] Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Рекомендуем прочесть:  Подсудность дел о расторжении брака территориальная

Согласно ст. 8.1.

ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации, при этом права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Как проводится учет объектов недвижимости

Это могут быть такие документы, как акт приема-передачи, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Амортизация будет начисляться по общим основаниям с первого дня месяца, который следует за месяцем принятия недвижимости к бухучету. В 2011 году порядок учета объектов был изменен. В частности, новые нормативные акты упразднили эти условия:

Перечень этих условий приведен в пункте 4 ПБУ 6/01. Эти правила касаются всех объектов ОС, к которым относится недвижимость. Учет проводится по стоимости объекта. Стоимость эта формируется исходя их фактических расходов фирмы на покупку, сборку, изготовление.

Из этой суммы вычитаются все налоги, а также государственные пошлины. Однако в состав расходов можно включать регистрационные сборы, так как они связаны с покупкой. То есть траты на государственную регистрацию недвижимости будут списываться на текущие расходы.

Списание выполняется в соответствии с общими правилами бухучета.

Особенности бухгалтерского и налогового учета сделок купли-продажи объектов недвижимости

Основные сложности бухгалтерского и налогового учета объектов недвижимости обусловлены тем, что право собственности на недвижимые вещи, возникновение таких прав, их переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

При этом п. 2 ст. 8 ГК РФ устанавливает, что права на имущество, подлежащее госрегистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом. Порядок государственной регистрации определен Федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.07.1997 N 122-ФЗ. Согласно п. 3 ст.

2 Закона N 122-ФЗ датой государственной регистрации является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) . Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа (п. 4 ст.

2 Закона N 122-ФЗ) и проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации (п. 3 ст. 13 Закона N 122-ФЗ).

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (п. 1 ст. 14 Закона N 122-ФЗ).

Бухгалтерский учет объектов недвижимости в коммерческой организации

Постановление Госкомстата РФ от 8 декабря 2003г.

N 111 «Об утверждении порядка заполнения и представления форм Федерального государственного статистического наблюдения N 11 «Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) и других нефинансовых активов» и N 11 (краткая) «Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) некоммерческих организаций» (в ред. Постановления Росстата от 16.12.2004 N 148).

Рекомендуем прочесть:  Проверить возможность въезда в россию

Бухгалтерский баланс как официально установленная форма учета приобретенного в процессе хозяйственной деятельности и гражданского оборота имущества юридического лица, является источником юридически значимой информации в соответствии с гражданским кодексом.[9].

Приобретение недвижимого имущества

Дебет 91-2 – Кредит 60,76
– учтены прочие расходы на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, понесенные после принятия объекта к бухгалтерскому учету в качестве основного средства (оформление документов, услуги нотариуса и т.д.).

Недвижимый объект передается продавцом и принимается покупателем по подписанному передаточному акту или иному документу о передаче (ст.556 ГК РФ). После этого договор считается исполненным. Однако распоряжаться полученным во владение имуществом покупатель сможет только тогда, когда станет его полноправным собственником, т.е.

после государственной регистрации перехода права собственности в ЕГРП.

Продавец также не вправе распоряжаться недвижимым объектом после его передачи и до момента государственной регистрации перехода права собственности, поскольку уже не является его законным владельцем, поэтому не имеет возможности реализовывать свои права как собственника в отношении данного имущества.

Учет недвижимости (Гусев А

В соответствии с п.

34 Инструкции N 157н принятие к учету объектов недвижимости осуществляется на основании решения постоянно действующей комиссии бюджетного учреждения по поступлению и выбытию активов, оформленного оправдательными документами (актами о приеме-передаче объекта основных средств (кроме зданий, сооружений) (ф. 0306001) либо актами о приеме-передаче здания (сооружения) (ф. 0306030) ).

Согласно п. 23 Инструкции N 157н объекты недвижимости принимаются к бухгалтерскому учету по их первоначальной (фактической) стоимости.

Первоначальной стоимостью признается сумма фактических вложений в их приобретение, сооружение или изготовление (создание) с учетом сумм налога на добавленную стоимость, предъявленных учреждению поставщиками и (или) подрядчиками (кроме их приобретения, сооружения и изготовления в рамках деятельности, облагаемой НДС, если иное не предусмотрено НК РФ).

Бухгалтерский и налоговый учет

В соответствии со ст. 39 НК РФ (2) реализацией товаров, работ или услуг организацией признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.

Как правило, передача объекта недвижимости по передаточному акту происходит ранее государственной регистрации сделки; в этот момент переход права собственности от продавца к покупателю не происходит, следовательно, в учете продавца не отражается реализация актива.

При наличии на балансе продавца большого количества объектов основных средств и, в частности, объектов недвижимости, для удобства осуществления аналитического учета активов можно открыть к счету 01 «Основные средства» субсчет «Основные средства, переданные по передаточному акту».

05 Авг 2018      toplawyer         2186      

Источник: https://lawyertop.ru/otpusk/postanovka-na-buhgalterskij-uchet-obekta-nedvizhimosti

Что нужно знать о налоге на имущество физических лиц?

Принятие построенных объектов недвижимости к учету и установление момента определения налоговой базы

История развития налогообложения в системах различных государств свидетельствует, что налогообложение в отношении имущества, принадлежащего населению, применялось практически во всех странах во все исторические периоды их развития.

В России институт имущественного налогообложения получил свое основное развитие в середине XIX века.

Начиная с 1863 года, с мещан вместо подушной подати стал взиматься налог с городских строений.

В 1894 г. министром финансов Российской империи С.Ю. Витте был введен так называемый квартирный налог, которым облагались лица, «занимавшие помещения для жилья (квартиры), собственные, наемные и бесплатно предоставленные в пользование».

В начальный период советской истории существовал подоходно-поимущественный налог, взимавшийся, в том числе с доходов физических лиц, а также с недвижимого имущества. В дальнейшем он трансформировался в подоходный налог с граждан и налог со строений.

В 1990-е годы начался новый этап формирования отечественной налоговой системы.

Законом  РФ от 27.12.1991 № 2118-1 «Об основах налоговой системы в Российской Федерации» налог на имущество физических лиц был отнесен к местным налогам.  Регулирование данного налога осуществлялось нормами Закона РФ от 9 декабря 1991 № 2003-I «О налогах на имущество физических лиц».

Указанный закон имел свои недочеты. Так, в частности исчисление данного налога производилось исходя из инвентаризационной стоимости имущества, расчет которой основывался на ценах и методике, принятых еще в СССР.

С 1 января 2015 года Федеральным законом от 4 октября 2014 г. № 284-ФЗ в Налоговый кодекс РФ (далее – НК РФ) была включена глава 32 закрепившая новый порядок исчисления налога на имущество физических лиц.

Данный порядок закрепляет совершенно иной подход к определению налоговой базы, которая в настоящее время для объектов недвижимого имущества должна определяться исходя из кадастровой стоимости объектов и лишь в переходный период – исходя из инвентаризационной стоимости.

Наш материал посвящен анализу действующих норм, регулирующих порядок взимания налога на имущество физических лиц в настоящее время.

1. Налог на имущество физических лиц: кто должен оплачивать и какие объекты облагаются данным налогом?

Налог на имущество, как и прочие имущественные налоги (земельный и транспортный), является местным налогом, устанавливаемым НК РФ, а также нормативно-правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязательный к уплате на территориях соответствующих муниципальных образований.

Устанавливая указанный налог, представительные органы муниципальных образований определяют:

  • налоговые ставки в пределах, установленных НК РФ;
  • особенности определения налоговой базы (ст. 399 НК РФ).

Согласно ст. 400 НК РФ налогоплательщиками налога на имущество физических лиц являются физические лица, обладающие правом собственности на следующее имущество:

  •  жилой дом
  • квартира, комната;
  • гараж, машино-место;
  • иные здания, строения, сооружения, помещения;
  • объект незавершенного строительства;
  • единый недвижимый комплекс (ЕНК); 

2. Как рассчитывается налог на имущество?

 Для того чтобы понимать по какой формуле рассчитывается налог на имущество физических лиц необходимо прежде всего ознакомиться с такими понятиями налогового законодательства как налоговая база и налоговая ставка.

2.1. Налоговая база

Налоговая база (налогооблагаемая база) – стоимостная, физическая или иная характеристика объекта налогообложения. Функция налоговой базы – выразить объект налогообложения количественно. Иначе говоря, налоговая база – это величина, исходя из которой рассчитывается сумма налога.

По каждому налогу установлена своя налоговая база: доходы, прибыль, стоимость имущества или других объектов налогообложения) (п. 1 ст.38, п. 1 ст. 53 НК РФ).

Налоговая база для расчета налога на имущество физических лиц согласно действующему законодательству определяется одним из двух способов:

  • исходя из кадастровой стоимости (по этому принципу налог на имущество начали исчислять с 2015 года в первых 28 регионах. С 2016 года к ним добавился еще 21 регион, в 2017 году — еще 15 субъектов РФ);
  • исходя из инвентаризационной стоимости (в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение об установлении в срок до 1 января 2020 года даты начала применения на всей его территории порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости).

Внимание! Уточнить дату начала применения на территории конкретного субъекта РФ порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости, а также реквизиты соответствующего закона можно на официальном сайте ФНС России.С 1 января 2020 года определение налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из инвентаризационной стоимости производиться не будет (Федеральный закон от 04.10.2014 № 284-ФЗ “О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации “О налогах на имущество физических лиц”).

2.1.1. Определение налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объекта

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d8896c495aa9f00b1375c5e/chto-nujno-znat-o-naloge-na-imuscestvo-fizicheskih-lic-5d8d96fe4e057700b6d3a4ea

Осуществление государственного кадастрового учета объектов недвижимости

Принятие построенных объектов недвижимости к учету и установление момента определения налоговой базы

Государственный кадастровый учёт — это сбор данных об объектах недвижимости, их характеристиках, свойствах. Целью кадастрового учёта является придание земельным участкам, строениям и прочим жилищным объектам признаков товара с определением цены.

В обязанности государственных органов, уполномоченных совершать действия в отношении недвижимого имущества, входит также внесение соответствующих записей в государственный реестр.

Зачем нужен кадастровый учёт? Кадастровый учёт это внесение сведений о недвижимом имуществе в государственный кадастровый реестр.

Цель учётных записей — подтверждение того, что данная недвижимость действительно существует или она прекратила своё существование.

Федеральная служба государственной регистрации, картографии и кадастра несёт ответственность за сведения, находящиеся в государственном реестре.

При обращении в Росреестр, чтобы поставить на учёт недвижимость, государственная пошлина не взимается. Пошлина назначается только при получении кадастрового паспорта.

Основные операции по кадастровому учёту

Государственный кадастровый учёт является одним из основных пунктов учёта, который утверждается специальной службой государственной регистрации картографии и кадастра.

Действия по проведению кадастрового учёта:

  • сбор данных об исследуемом объекте недвижимости;
  • описание его свойств и основных характеристик;
  • внесение полученных сведений в государственный реестр;
  • отслеживание происходящих изменений и внесение соответствующих поправок;
  • исключение объектов из госреестра.

Когда появился кадастровый учет в РФ

Сегодняшние требования к кадастровому учету, действуют с начала 2017 года, когда вступил в силу 218-ФЗ. Конечно, с этого момента закон не раз претерпевал изменения – и это для нашего государства норма.

А вообще, кадастровый учет приближенный к такой форме, в которой он существует сейчас появился в начале 90-х годов, когда была узаконена частная собственность. Тогда в земельном кодексе 1991 года звучит понятие государственный земельный кадастр – система сведений о собственниках земель.

Также существует порядок ведения кадастра, установленный Советом Министров РСФСР. Официально понятие земельный кадастр появилось еще раньше – в 1969 году, оно касалось целевого использования земель и их регистрации.

Появилась новая форма документации – Государственная земельная книга, содержащая в себе учет единого земельного массива, приусадебных участков, земель, находящихся в личном пользовании. Ныне действующий Земельный кодекс (от 25.10.2001 N 136-ФЗ, ст.

70) за время своего существования неоднократно изменялся, а вместе с ним отменялись, изменялись, издавались и другие законодательные акты, регулирующие регистрацию недвижимости государством. Так, в первое десятилетие нашего века существовал так называемый двойной учет.

Отдельно учитывались земельные участки органами государственного земельного кадастра и объекты капитального строительства (учет велся органами БТИ). С 2008 года начинается преобразование кадастрового учета на государственном уровне. Две базы сливаются в одну и возникает Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Появляется единый орган регистрации Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр).

Регистрация объектов недвижимости и цель проведения учёта

Многих владельцев недвижимости интересует, для чего нужен кадастровый учёт. В соответствии с рекомендациями Федерального Закона № 221 «О государственном кадастровом учёте недвижимости», вошедшего в действие 24.06. 2007, регистрация объектов недвижимости свидетельствует не только об их существовании. В главе 1 закона определяется также цель проводимого учёта.

Основания, которые позволяют учитывать конкретный объект:

  1. Действительное существование объекта.
  2. Создание.
  3. Возникновение.
  4. Формирование.
  5. Прекращение его существования.
  6. Внесение поправок в записи, если изменяются характеристики, свойства и признаки объекта.

С какой целью производится учёт?

  • чтобы придать индивидуальность каждому объекту перед его внедрением в жизнь (перед продажей, дарением, наследованием и пр.);
  • присвоить ему кадастровый номер;
  • подтвердить фактическое существование объекта или наоборот — прекращения его существования.

Особенности формирования объектов недвижимости

Объекты, которые необходимо вносить в государственный реестр в соответствии с требованиями Федерального Закона:

  1. Земельные наделы, участки, территории.
  2. Частные дома.
  3. Сооружения, здания.
  4. Жилые помещения.
  5. Участки земли со строениями.

Термин формирование — это документальное описание, оформление недвижимого объекта. В процессе формирования определяются и описываются следующие черты объекта:

  1. Существенные признаки, свойства и характеристики.
  2. Особенности каждой составной части.
  3. Границы.
  4. Размеры.
  5. Очертания формы.

При формировании все полученные данные фиксируются в соответствующем документе — кадастровом паспорте. Далее объект записывается в государственный реестр и ему присваивается порядковый номер. Формирование относится к обязательному условию, при котором объект недвижимости становится на кадастровый учёт.

По общим требованиям Закона о кадастровом учёте, где описывается принцип формирования недвижимости, между уполномоченным представителем государственного органа и настоящим владельцем недвижимости заключается договор. Договором предусматривается выполнение следующих пунктов:

  • подготовка документации;
  • подача заявления;
  • составление текста договора;
  • выявление, определение, согласование границ, размеров, составных частей участка;
  • описание уникальных свойств, характеристик, признаков конкретного участка, земельного надела, или иного объекта недвижимости;
  • заключительная часть;
  • составление акта формирования.

Формирование обязательно проводится при наступлении следующих обстоятельств:

  1. Если объект возник впервые.
  2. Объекты разделились.
  3. Произошло слияние нескольких объектов недвижимости.
  4. Незавершённое строительство, поступившее в оборот.
  5. Сдача в эксплуатацию.
  6. Изменение свойств и характеристик.
  7. Прекращение существования (снос).

Как ставится объект на кадастровый учёт

Частный дом, общественное здание или др., которые построены, но не прошли официальную регистрацию и не сформированы в виде объектов недвижимости, не допускаются к государственному учёту. Говоря проще, после оформления установленных документов, объекты недвижимости обязательно нужно зарегистрировать в кадастровой палате. Если документы не оформлены, то дома к регистрации не готовы.

Источник: https://tbti.ru/kvartira/postanovka-stroenij-na-kadastrovyj-uchet.html

Недвижимость в ООО: купля-продажа, учет, налоги

Принятие построенных объектов недвижимости к учету и установление момента определения налоговой базы

Многие бизнесмены для своей деятельности приобретают различную недвижимость: производственные цеха, склады, офисные помещения и т.п.

Операции с недвижимостью в ООО, в отличие от «обычного» имущества, имеют ряд особенностей. Рассмотрим, как они отражаются на деятельности компании.

Приобретение и реализация недвижимости в ООО

Недвижимость, как и любое имущество, можно купить. Особенности здесь следующие:

  1. Высокая цена. Поэтому объекты недвижимости часто приобретают в рассрочку или с использованием кредитных средств.
  2. Обязательная государственная регистрация, без которой сделки с недвижимостью не имеют юридической силы.

Также объект недвижимости можно построить. Здесь существует два варианта:

  1. Строительство собственными силами. Этот вариант обычно выбирают средние и крупные компании, которые имеют в своем составе специальные ремонтно-строительные подразделения.
  2. Привлечение подрядных организаций. Для малых предприятий, решивших самостоятельно строить объект – это единственный вариант. Но и крупные компании часто пользуются услугами подрядчиков, если собственные подразделения заняты на других объектах, либо их специалисты не обладают нужной квалификацией.

Если объект больше не нужен, то его можно продать. Но недвижимость невозможно (или очень трудно) перевезти на другое место. А если объект находится, например, в центре территории предприятия, то найти на него покупателей будет непросто. К тому же и допускать на территорию посторонних удобно далеко не всегда.

В такой ситуации, да еще если объект ветхий, способом его «реализации» может стать демонтаж. Его, как и строительство, можно проводить самостоятельно или с привлечением подрядчика.

Отражение в бухучете

Учет основных средств, в т.ч. и недвижимости в ООО, ведется на одноименном счете 01.

При поступлении или строительстве объекта затраты сначала «аккумулируются» на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».

ДТ 08 – КТ 60 (10, 69, 70…)

Если объект куплен или построен «внешним» подрядчиком, то задействуют счет 60. При строительстве собственными силами затраты на 08 счете собираются со счетов по учету материалов (10), зарплаты (70), страховых взносов с ФОТ (69) и т.п.

Из той части затрат, которая облагается НДС, нужно выделить этот налог:

ДТ 19 – КТ 60

Затем первоначальная стоимость переносится на 01 счет:

ДТ 01 – КТ 08

Во время эксплуатации стоимость объекта ежемесячно относят на затраты с помощью амортизации (счет 02):

Д 20 (23,25,26…) – КТ 02

Корреспондирующий счет в данном случае зависит от назначения объекта. Если это производственный цех, то будет задействован счет 20, если офисное здание – счет 26 и т.п.

Иногда владельцы недвижимости проводят ее реконструкцию (модернизацию). Проводки здесь будут такими же, как и при покупке или строительстве. Корреспондирующие счета зависят от того, занимается этим само предприятие, либо сторонний подрядчик.

В итоге стоимость объекта, отражаемая на счете 01, увеличится на затраты по его реконструкции.

При продаже финансовый результат формируется за вычетом остаточной стоимости

ДТ 62.1 – КТ 91.1 — выручка от реализации

ДТ 91.1 — КТ 68.2 — начислен НДС (если компания платит этот налог)

ДТ 02 – КТ 01 — списана накопленная амортизация

ДТ 91.2 — КТ 01 – списана остаточная стоимость 

Если ООО демонтирует объект самостоятельно, то выручки от реализации не будет, а списание амортизации и остаточной стоимости производится так же, как и при продаже.

Демонтаж может быть проведен самостоятельно, или с привлечением подрядчика. В любом случае затраты по разборке объекта относятся на прочие расходы:

ДТ 91.2 – КТ 60 (10, 69,70…)

Если после демонтажа остались материалы, пригодные для дальнейшего использования, то их следует оприходовать:

ДТ 10 — КТ 91.1

Налог на имущество

Практически все владельцы объектов недвижимости, которые используют общую систему налогообложения (ОСНО), платят налог на имущество. Освобождены от него только ряд «специфических» категорий недвижимости, перечисленные в п. 4 ст. 374 НК РФ, например — здания, которые являются объектами культурного наследия.

Налоговая база определяется в двух вариантах:

  1. Как кадастровая стоимость на начало года – для категорий объектов, перечисленных в п. 1 ст. 378.2 НК РФ. В частности — это касается административно-торговых центров.
  2. Как среднегодовая остаточная стоимость по балансу – для других видов недвижимости, а также для тех регионов, где власти не утвердили кадастровую оценку. 

Ставка определяется региональными властями. Она может изменяться для разных видов имущества и категорий налогоплательщиков, но в пределах 2% лимита, установленного ст. 380 НК РФ.

Сроки уплаты также определяются на уровне регионов. Власти могут установить, как уплату один раз в год, так и ежеквартальные авансовые платежи.

Что же касается «спецрежимников», то здесь ситуация интереснее, чем при ОСНО.

Для тех, кто применяет УСН или ЕНВД, предусмотрено освобождение от налога на имущество, но только для объектов, облагаемая база по которым определяется «по среднему».

Если же имущество входит в «кадастровый» список (п. 1 ст. 378.2 НК РФ) и местные власти утвердили  оценку, то «упрощенцы» и «вмененщики» будут платить по нему налог на общих основаниях.

А при ЕСХН имущество, используемое для сельхозпроизводства, освобождается от налога без каких-либо дополнительных условий.

Влияние на другие налоги

Кроме «специфического» для недвижимости налога на имущество, операции с ней оказывают влияние и на другие налоги. Порядок и степень этого влияния существенно зависит от применяемого налогового режима.

При общей системе налогообложения (ОСНО) приобретение и выбытие недвижимости влияют на НДС и налог на прибыль. 

Использование спецрежимов освобождает налогоплательщика от этих двух обязательных платежей. А влияние операций с недвижимостью здесь во многом связано с тем, зависит ли «специальный» налог от оборотов, или нет.

К «оборотным» спецрежимам относятся УСН и единый сельхозналог, а к «прочим» (в данном контексте) – «вмененка» и патентная система.

НДС при покупке и строительстве

При покупке, если продавец является плательщиком НДС, налог со всей суммы приобретаемого основного средства принимается к вычету в том квартале, когда объект недвижимости был принят на учет, т.е. отражен на 01 счете.

Важно отметить, что такой порядок действует, если приобретенный объект будет полностью задействован в деятельности, выручка от которой облагается НДС. 

Если же некоторые виды деятельности организации не облагаются НДС и объект приобретен именно для них, то принимать по нему к вычету «входной» НДС нельзя. Тогда налог включается в первоначальную стоимость объекта (п. 2 ст. 170 НК РФ).

Возможно, что объект будет использован для разных видов деятельности.

Тогда налогоплательщик должен вести раздельный учет и принимать к вычету только часть входного НДС по объекту пропорционально доле выручки по облагаемым операциям.

Если же необлагаемых операций мало (менее 5% в общей сумме), то пропорцию можно не рассчитывать и принимать к вычету весь НДС по купленной недвижимости (п. 4 ст. 170 НК РФ).

Если объект строится подрядным способом, то организация берет к вычету НДС после приемки каждого этапа работ на основании счетов-фактур, полученных от подрядчика. Таким образом, исчисление НДС здесь будет происходить так же, как при покупке. Разница только в том, что налог возмещается не единовременно, а по мере сдачи работы подрядчиком. 

При строительстве собственными силами нужно начислить НДС на всю стоимость самостоятельно произведенных работ. Счет-фактура выставляется в конце каждого квартала (п. 10 ст. 167 НК РФ). Вся начисленная сумма НДС подлежит вычету в том же периоде (п. 6 ст. 171 НК РФ), т.е. счет-фактуру нужно зарегистрировать одновременно и в книге продаж, и в книге покупок.

Таким образом, никакого дополнительного НДС при самостоятельном строительстве объекта не возникает.

Весь «входной» НДС по материалам, работам, услугам и т.п., которые используются для строительства, можно взять к вычету «на общих основаниях», т.е. по мере оприходования и получения счетов-фактур от поставщиков.

НДС при выбытии

Если объект недвижимости продается, то НДС на сумму продажи начисляется по «стандартной» схеме и включатся в декларацию в том периоде, когда был выписан счет-фактура.

Источник: https://uchet.pro/nedvizhimost-v-ooo/

Момент определения налоговой базы

Принятие построенных объектов недвижимости к учету и установление момента определения налоговой базы
Энциклопедия МИП » Налоговое право » Виды налогов » Момент определения налоговой базы

Для правильного исчисления налогов необходимо точно указать момент определения налоговой базы.

От момента определения налоговой базы зависит точность указания сумм выручки, стоимости имущества, транспорта и т.д. Момент определения налоговой базы рассматривается в статье 167 НК РФ.

Моментом определения налоговой базы является:

  • день отгрузки товаров, оказание работ и услуг покупателю, то есть тот момент, когда покупатель получит полные права;
  • день оплаты в счет предстоящих операций с товарами и выполнения работ.

Финансовое ведомство считает датой оказания услуг и выполнения работ день оплаты услуг либо день последнего налогового периода, когда эти услуги были оказаны.

Данное правило применимо к длящимся договорам (к примеру, договор аренды). При этом моментом определения налоговой базы признается ранняя из дат – либо оплаты, либо окончания налогового периода. Договор оплаты признан Гражданским кодексом возмездным согласно п. 1 ст. 423 ГК РФ.

Постановлением Пленума ВАС РФ № 33 признается, что по уплате НДС момент определения налоговой базы по НДС – день частичной оплаты будущей поставки товаров.

При рассмотрении данного постановления суды должны иметь ввиду, что в качестве уплаты можно считать и исполненные обязательства в неденежной форме, в том числе, если обязательства были прекращены с помощью зачета встречных требований.

По налогу на добавленную стоимость объектом налогообложения являются все реализационные операции.

Данное правило закреплено статьей 146 НК РФ.

Реализация согласно статье 39 НК РФ – перевод прав собственности на товары от продавца покупателю, но статья 167 НК РФ говорит о том, что налоговая база может быть определена только после установления момента отгрузки, в случае, если предоплата не внесена.

Налоговый кодекс не дает определения отгрузки и, очевидно, что отгрузка представляет собой не реализацию, а фактическую передачу товаров покупателю. Права собственности на товар остаются за продавцом. Очень часто такое законодательное противоречие ставит в тупик и налогоплательщика, и инспекцию.

Порядок определения момента

Порядок определения момента устанавливается статьей 167 НК РФ. Так, уточнение момента определения налоговой базы при реализации недвижимого имущества производится исходя из того, то налоговая база считается по наиболее ранней из дат. Это либо передача прав собственности на недвижимость по документам, либо день оплаты.

Также, если момент определения налоговой базы – день оплаты, то момент передачи недвижимости в собственность также может являться моментом определения. Данной правило закреплено п. 14 ст. 167 Налогового кодекса.

Если ставка налога – 0%, а документы, позволяющие применять данную ставку в трехгодичный период – отсутствуют, то моментом определения налоговой базы признается трехгодичный период после окончания налогового периода, приходящегося на день перехода прав собственности от продавца к покупателю на соответствующий товар.

Несмотря на то, что ставка НДС – 0%, налогоплательщик обязан предоставить декларацию в налоговые органы. Момент определения налоговой базы при этом дает право предоставления декларации в органы не позднее 25-го числа месяца после налогового периода.

Если заказчик работ и услуг не оформил акт приемки-сдачи, то моментом определения налоговой базы является день выполнения работ (оказания услуг) для целей налогообложения.

При этом датой передачи товаров и прав является дата составления на них первичного документа, оформленного на заказчика либо на перевозчика товаров покупателю.

Если товары реализуются через Интернет-магазин, то момент определения налоговой базы – момент непосредственного получения товара покупателем. Также интересным является вопрос реализации товаров и работ на территории Крыма.

Так, до 18 марта 2014 года суммы предстоящих покупок в базу не включаются, а вот после получения товаров или оплаты после 18 марта 2014 года налогоплательщик легко может определить налоговую базу по уплате НДС.

Регулирует момент определения и Гражданский кодекс – в рамках статьи 861. На основании данного положения все расчеты между юридическими лицами и расчеты с участием предпринимателей в основном должны проводиться в безналичном порядке. Наличные порядок возможен только если это не противоречит отдельным положениям закона.

При осуществлении безналичных платежей допустим расчет чеками, по инкассо, платежными поручениями и иными способами, предусмотренными гражданским законодательством в соответствии с современными банковскими требованиями.

При заключении договора на товары, работы, услуги стороны вправе самостоятельно установить в договоре конкретную форму расчетов, если это не противоречит законодательству.  Формы расчетов приведены в статье 862 ГК РФ.

По договору покупатель обязуется оплатить товары и услуги до их получения, либо в момент получения их от продавца, если иное не вытекает из существа обязательства и законодательных норм. Данное правило закреплено п. 1 ст. 486 ГК РФ.

Учетная политика для целей налогообложения

Учетная политика – главный документ любого юридического лица. В документе прописываются основные положения применяемых систем налогообложения и порядок уплаты налога.

Принятая политика для целей налогообложения может быть применена только с 1 числа нового года, который следует после года утверждения данного документа.

Документы по учетной политике создаются головным руководством компании и обязательны для соблюдения во всех ее подразделениях, в том числе и обособленных филиалах.

При этом, если компания является вновь созданной, то все положения учетной политики должны быть определены не позднее окончания первого налогового периода.

Учетная политика позволяет точно определить момент определения налоговой базы, поскольку все нюансы исполнения оплат прописаны в этом документе.

Обязательно указывается способ определения момента – по оплате, отгрузке либо другой, но в рамках Налогового законодательства.

При этом в учетной политике могут содержаться оба способы определения момента налоговой базы.

В этом случае порядок применения этих способов закрепляется за налогоплательщиком.

Таким образом, момент определения налоговой базы необходим для точного исчисления налогов, в первую очередь налога на добавленную стоимость.

Правила, утвержденные статьей 167 НК РФ обязательны для выполнения всем налогоплательщикам – коммерческим юридическим лицам. При нарушении определения момента может быть недостоверно исчислен налог, что в будущем повлечет за собой определенные санкции.

Источник: https://advokat-malov.ru/vidy-nalogov/moment-opredeleniya-nalogovoj-bazy.html

О бухгалтерии
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: