Отдельные проблемы оформления отношений по привлечению денежных средств граждан при строительстве коттеджного поселка

Содержание
  1. Как заработать на загородной недвижимости! Часть #2
  2. Эффективные варианты заработка, проверенные временем
  3. 1. Право собственности остается, дом сдается арендаторам
  4. Посуточно
  5. Сезонно
  6. Долгосрочно
  7. 2. Перепродажа домов
  8. Покупка недостроев и неликвида
  9. Совместная застройка
  10. Самостоятельная застройка
  11. описание
  12. Долевое строительство
  13. Заключение
  14. Смотрите так же
  15. Не поленитесь :)
  16. Коттеджные поселки. В чем риски бизнеса (организации, строительства)? на сайте Недвио
  17. Концепция идеального поселка
  18. В чем сложности организации бизнеса коттеджных поселков?
  19. СНИП
  20. Строительство коттеджного поселка: земельные участки под строительство и разрешение на него, бизнес-план для этого и с чего начать
  21. Современные коттеджи имеют ряд преимуществ
  22. Концепция и бизнес-план строительства загородного поселка
  23. При формировании концепции коттеджного поселка должны быть выполнены следующие мероприятия:
  24. Выбор участка под строительство
  25. Критерии выбора земли под строительство поселка:
  26. Юридическая сторона вопроса
  27. Инфраструктура
  28. Поиск и привлечение инвестиций
  29. Вот перечень документов, необходимый для получения кредита:
  30. Градостроительный аудит участка по вопросам, связанным с планируемым строительством коттеджного посёлка (в режиме КУРТ)
  31. Краткие выводы
  32. Вариант I
  33. Вариант II

Как заработать на загородной недвижимости! Часть #2

Отдельные проблемы оформления отношений по привлечению денежных средств граждан при строительстве коттеджного поселка

В первой части статьи “Как заработать на загородной недвижимости” мы затронули вопросы об инвестициях в жилье, как в бизнес, а во второй части, мы подробно осветим самые актуальные методы заработка на недвижимости.

Итак, перед тем, как приобрести недвижимость, желательно определится еще на берегу, какой метод вы хотите использовать. Возможно, у вас получится совмещать например, одновременную сдачу дома и бани разным людям.

Для того, чтобы знать, как поступать в будущем, лучше посмотреть на опыт прошлого: если Миссис Хадсон, коренная Англичанка, сдала комнаты всем известному Шерлоку Холмсу только после подписания всех бумаг, то можете даже не сомневаться, что идеальный вариант, способный обезопасить вас от проблем – это оформление договора аренды.

Эффективные варианты заработка, проверенные временем

Есть огромное количество способов заработать на недвижимости за городом. В зависимости от долгосрочных планов можно рассматривать варианты, предусматривающие сохранение за Вами права собственности, или дальнейшую продажу недвижимости.

Способ сдачи загородной недвижимости, в основном определяют дальность от крупного города и наличие инфраструктуры

Рассмотрим все варианты по порядку:

1. Право собственности остается, дом сдается арендаторам

Здесь надо задуматься, с какими клиентами Вам проще всего работать, но многое зависит и от расположения дома. Не исключено, что вам попадутся буйные холерики, как Шерлок, которые будут стрелять из ружья в стену, прямо за ковром. И единственное, что вам останется делать до конца срока действия договора – каждое утро, за завтраком, убеждаться, что они все еще живы.

Основные варианты сдачи загородного дома, следующие:

Посуточно

Для домов, расположенных возле крупных мегаполисов, неподалеку от крупных транспортных развязок: станций железной дороги, аэропортов, водных портов, автостанций.

Дом для посуточной аренды не обязательно должен быть большим, но здесь надо создать все условия для комфортного времяпровождения. Окупаемость бизнеса зависит от спроса и в среднем составляет от 3 до 5 лет.

Сезонно

Подходит для коттеджей с отличной инфраструктурой, находящихся в живописных, туристических местах. Для сезонного проживания важна красота ландшафта, тишина и наличие зон отдыха. Заработок напрямую зависит от сезона, поэтому срок окупаемости может достигать 10 лет.

Долгосрочно

Идеальный вариант для долгосрочной аренды – это благоустроенный коттедж в поселке.

Здесь важен баланс между комфортом и запрашиваемой ценой: многие арендаторы используют регрессивную системы платежей, при которой, квартиранты платят с каждым месяцем все меньше и меньше.

Выход на положительный баланс можно ожидать спустя 7-8 лет, когда у вас будут постоянные и долгосрочные взаимоотношения с клиентами.

При расчете себестоимости и рентабельности, главное – это знать, какие факторы учитывать.

Пример из практики:Семья Юровых построила двухэтажный коттедж в 15 км от Москвы. Первый взнос ипотеки на строительство оплатили с помощью материнского капитала. Строительство обошлось в 1,5 млн. рублей. Ежемесячный взнос за ипотеку был равен 28 000 рублей.При расчете финансового плана Юровы учитывали, что долгосрочная аренда не принесет им прибыли, а будет только покрывать расходы по ипотеке. Поэтому был выбран вариант с сезонной сдачей дома в аренду. При строительстве комнаты были разделены так, чтобы в доме могли ночевать 14 человек.В коттеджном поселке много мест для развлечения и дом круглогодично арендуют семейные компании. За месяц посуточная сдача коттеджа в аренду приносит в семью Юровых 240 000 – 300 000 рублей.Дом для посуточной аренды не обязательно должен быть большим, но здесь надо создать все условия для комфортного времяпрепровождения

2. Перепродажа домов

Это разновидность классической схемы «купил дешевле – продал дороже»: работает безотказно, причем, при любой экономической ситуации.

Варианты перепродажи жилого фонда, следующие:

Покупка недостроев и неликвида

Дома этой категории можно найти в коттеджных поселках, деревнях, дачных товариществах. При выборе объекта нужно обращать внимание на те участки, рядом с которыми уже есть развитая инфраструктура, проложены коммуникации или планируется застройка.

Надо обращать внимание на качество недостроя

В обязательном порядке перед приобретением такого жилища проверяются документы на право собственности, категорию земель, разрешение на строительство.

Рассчитывается себестоимость, исходя из первичной цены жилья и необходимой реконструкции объекта, а также все затраты, связанные с автомобилем и услугами юриста.

Прибыльность при продаже достигает до 30% от вложенных средств.

Совместная застройка

Наиболее выгодный и удобный вариант для частной группы соинвесторов. Экономят в данном случае на оптовых закупках строительных материалов, низкой стоимости большого земельного участка, по сравнению с разрозненными частными землями и на оплате за работу строителей. Прибыльность при успешной и быстрой перепродаже, варьируется от 30% до 100% от вложенных средств.

Самостоятельная застройка

При наличии купленного ранее земельного участка, в туристической зоне лучше всего окупаются дома, в которых устроены небольшая коммерческая недвижимость: хостелы, гостевые и доходные дома, словом, любое малоэтажное строение.

Можно еще на этапе строительства привлечь к финансированию частных инвесторов, которым необходима загородная постройка для создания собственного бизнеса.

Прибыльность при перепродаже варьируется от 50% до 70% от вложений – все зависит от инфраструктуры и наличия хорошей дороги.

описание

Посмотрите актуальное видео о «черном» методе заработка на строительстве домов:

Долевое строительство

При этом методе инвестирования нужно искать надежного застройщика с опытом ведения деловых переговоров. Строительная компания должна иметь в портфолио несколько успешно реализованных проектов. Такая компания предлагает возможность частному инвестору приобрести будущий жилой объект или долю от него, если речь идет о малоэтажных многоквартирных домах, на этапе закладки котлована.

На начальном этапе стоимость объекта, относительно рынка, невысока и практически все застройщики предоставляют возможность пользоваться кредитами, ипотекой. К моменту прокладки коммуникаций стоимость доли вырастает на 15-20%, и уже на этом этапе можно перепродать право собственности. К завершению всех этапов строительства, цены на жилье увеличиваются вдвое.

Прибыльность составляет от 15% до 50% от суммы вложений, с учетом инфляции:

Даже не принимая во внимание особенности долевого строительства, средние цены на жилье постоянно растутПример из жизни:Елена Н. несколько лет назад приобрела в собственность через аукцион по банкротству землю за 80 000 рублей.

Участок в 60 соток относился к категории сельскохозяйственных земель. После перевода земли в категорию ИЖС и разбивки на доли, стоимость сотки земли в этом месте повысилась до 65 000 руб.

Елена договорилась с подрядчиками о доле в проекте и они совместно провели коммуникации и застроили участки типовыми коттеджами среднего класса. Сейчас сотка земли в этом дачном поселке стоит 130 000 руб., а коттеджи продаются от 2,8 млн. рублей при себестоимости в 1 млн. руб.

Высокая прибыль обеспечена за счет экономии при массовой застройке и удачному расположению земельного участка рядом с крупной автомагистралью.Постепенно выкупив жилое помещение без привлечения банка, вы сможете сэкономить на процентах.

Заключение

За последнее время, наибольшую популярность приобретают те виды бизнеса, которые приносят пассивный доход. Вложив деньги в загородную недвижимость, вы сможете получать прибыль и сохранить в собственности актив.

Размер прибыли, зависит от множества факторов:

1. Расстояние от города;

2. Соответствие цены и качества жилого помещения;

3. Наличие инфраструктуры в шаговой доступности и другое.

Решить вопрос с приобретением загородной недвижимости можно с помощью кредитования или накопив необходимую сумму.

Если вы не хотите связываться с банковской системой, то единственным и правильным выходом, будет заключение договора о рассрочке платежа со строительной компанией – застройщиком. Это вам позволит в кротчайшие сроки реализовать мечту и инвестировать в свое будущее.

Источник:Выставка домов «Малоэтажная страна»

Смотрите так же

Из каких материалов лучше строить дом! #1Из каких материалов лучше строить дом! #3Как проконтролировать стройку, если вы в этом ничего не понимаете! Часть #1

Не поленитесь :)

Ставьте лайк, если вы чувствуете, что после прочтения, стали намного образованнее!

Подписывайтесь на нас и получайте свою дозу головокружительной информации каждый день!

Поделитесь ссылкой в социальных сетях!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5bb673d784802400aaee903b/kak-zarabotat-na-zagorodnoi-nedvijimosti-chast-2-5bd2d29e6b4c0f00aa283d4e

Коттеджные поселки. В чем риски бизнеса (организации, строительства)? на сайте Недвио

Отдельные проблемы оформления отношений по привлечению денежных средств граждан при строительстве коттеджного поселка

С ростом популярности загородного проживания среди россиян и, соответственно, спроса на дома и участки, все больше деловых людей задумываются об инвестировании средств в строительство поселков.

Однако для того, чтобы дело принесло прибыль, сегодня мало просто купить недорогую землю и построить на ней дачные дома. Важно продумать концепцию чем ваш поселок будет отличаться от других, некую «фишку», а также сделать правильную рекламу.

О том как правильно это сделать, мы расскажем вам в данной статье.

Концепция идеального поселка

Итак, концепция. Как ее продумать? Для начала разберемся с терминами. что такое коттеджный поселок (или коттеджный городок). Это комплекс построек, который отличается единым стилем спроектированных зданий и благоустроенной и огороженной территорией. Такой городок отличается от обычных беспорядочных построек тем, что его территория входит в статус конкретного населенного пункта.

В коттеджном поселке должна обязательно присутствовать хорошо развитая инфраструктура, которая выполнена в одном стиле, с определенным дизайном.

Для этого создается специальная управляющая компания, которая следит за техническим обслуживанием домов и поддерживает общий порядок на всей территории поселка.

 Жители коттеджных поселков не должны беспокоиться за себя и за сохранность имущества, так как территории находятся под охраной и видеонаблюдением.

Именно эти моменты и выделяют коттеджные городки среди другой загородной недвижимости. В таких поселках должны быть магазины, аптеки, банкоматы, детские и спортивные площадки, в идеале — дошкольные учреждения, а также развлекательные и спортивные центры. Другими словами, должно быть все необходимое, к чему привыкли горожане.

В настоящее время коттеджные городки условно разделяются специалистами на Вип-коттеджи, дома премиум-класса и эконом-класса. Вип-коттеджи отличаются, конечно, повышенным комфортом.

Они, в свою очередь, делятся на высочайший класс и люкс. От премиум и эконом-класса они отличаются площадью домов. Как правило, класс «эконом» – это дома площадью не более 100-150 метров, «бизнес» — площадью 150-450 кв. м.

К классу «элит» относят дома большей площади.

Изначально коттеджи в России возводились несколько беспорядочно, поэтому сейчас можно видеть застройки самой разной архитектуры и габаритов, которые не выдержаны в одном стиле и разбросаны непоследовательно.

Этим можно и нужно воспользоваться, формируя свое предложение. Аккуратная планировка поселка, чистые и асфальтированные дороги, коттеджи, выполненные в одном архитектурном стиле — все это выглядит в глазах покупателей более выигрышно нежели хаотично разбросанные дачные дома, пусть и находящиеся в более выгодном месте.

Конечно, единства архитектурного стиля сложно достичь, если вы намерены продавать участки без подряда на строительство. В этом случае покупатели сами решают какой они будут строить дом. Но если вы зададите определенную концепцию вашего коттеджного городка (например «австрийская деревня»), маловероятно, что кто-то захочет строить в ней коттедж в стиле хай-тек.

Если говорить о статусности будущего коттеджного городка, то важным моментом является его отдаленность от города, другими словами — его транспортная доступность. А определить ее можно по количеству времени, которое тратится жителями на дорогу от дома до города, причем, не только на собственном автомобиле, но и общественным транспортом и, конечно, количеством километров.

Самым идеальным и оптимальным количеством затраченного времени на дорогу считается 20-40 минут. Предельно комфортное время для ежедневных поездок — 1 час. В Подмосковье это эквивалентно 30-40 км от МКАД.

Хотя, если ваша территория находится дальше, всегда можно что-то придумать. Преимуществ проживания в коттеджном городке достаточно много, даже если он удален от мегаполиса.

Вы можете продать своим покупателям идею экологически чистого места, леса, водоема поблизости, тишины, отсутствия загазованности, суеты!

Сейчас довольно часто можно встретить коттеджные поселки, которые рассчитаны на определенные группы покупателей. Это правильно, так как создает однородную социальную среду. И этим преимуществом тоже можно и нужно пользоваться.

Кроме того, можно подобрать район, который будет по душе любителям, например, рыбалки (то есть рядом с водоемом), или же прямо в лесу – для ценителей тишины, лесных прогулок, охоты. И позиционировать их для соответствующего сегмента покупателей.

В нашей базе представлены сотни коттеджных поселков. Вы можете познакомиться с ними и выбрать ту концепцию, которая вам больше всего по душе.

В Подмосковье уже есть загородные городки, которые построены только из кирпича, или только из дерева, в бельгийском, немецком, датском, английском и, конечно, русском стиле. То же относится к коттеджам премиум-класса – с необычным дизайном, оригинальным оформлением.

И, конечно, особо отличаются поселки класса люкс, которые созданы лучшими архитекторами. Здесь можно полюбоваться барокко, классицизмом и неоклассицизмом, а также удивительным ландшафтом с экзотическими растениями.

Продажа участка на Мысе у Волги 88 соток, 165 км от МКАД ПОСМОТРЕТЬ

В чем сложности организации бизнеса коттеджных поселков?

«Ок», cкажете вы, «Но где найти хороший участок?». И здесь, конечно, нет однозначного ответа. Рынок коттеджных поселков уже сформирован рядом с крупными российским городами. Хотя кое-где еще можно найти нетронутые застройкой места.

https://www.youtube.com/watch?v=29VOsGEKzK4

Даже рядом с Москвой, с одной стороны, есть много свободной земли, но она, как правило, свободна по причине низкой ликвидности (сельхозземля, проблемы с документами, обременения). Обстановка на земельном рынке Подмосковья на сегодняшний день такова, что большая часть объектов высокой ликвидности распродана, и уже давно.

Дебаты о том, есть ли свободная земля под поселки на продажу в Подмосковье, или такой земли нет, не утихают вот уже несколько лет.

Оценки экспертов говорят, что в пределах 15-километровой зоны вокруг МКАД реализовано более 80% пригодных для строительства земель. В 15-50 километровой зоне вокруг Москвы эта цифра составляет около 50%.

По этим данным мы можем сделать вывод об остром дефиците пригодных под застройку земельных участков.

Хотя было бы неверно категорически утверждать, что в Московской области больше негде строить. Свободных участков на самом деле не так уж много, но это не означает, что земля застроена и заселена. Просто у нее уже есть собственники.

Дело осложняется тем, что земля распродана большими кусками. Покупателями подобных наделов обычно выступают крупные корпорации и латифундисты. Скупка земель в Подмосковье приобрела массовый характер около 8-10 лет назад. Но сегодня большая часть из них пустует.

Очевидно, что ее придерживают до лучших времен, когда цена достигнет максимума.

Дефицит усугубляют также власти Подмосковья, которые усложняют операции по купле-продаже земли и сопутствующие им операции, такие как выведение из списка земель сельскохозяйственного значения. И теперь сложилась следующая странная ситуация: незастроенной земли достаточно, но строить негде.

Особенно остро дефицит земельных участков чувствуется на популярных направлениях, таких как:

  • Киевское;
  • Новорижское;
  • Рублевское;
  • Калужское;
  • Минское;
  • Дмитровское;
  • и Ильинское шоссе.

Учитывая кризис в российской экономике, усложнилась и экономика проектов коттеджных поселков. Многие девелоперы не ожидали такой долгой окупаемости и закрылись.

Другие просто переключились на продажу «голых» участков, без строительства домов. Но спрос есть, просто он мигрирует из стороны в сторону.

Если посмотреть на структуру спроса загородной недвижимости: в 2000-2008 гг были в моде коттеджи, в 2008-2013 гг — таунхаусы, с 2013 — по настоящее время — участки без подряда.

Ясно, что продажа земли без подряда — не самый прибыльный бизнес. Но зато он малорисковый.

Земля в Подмосковье всегда будет кому-то нужна, банки любят такие активы (а значит ее можно использовать как залог), ну и плюс — всегда есть возможность перепродать тем же девелоперам.

Конечно, есть еще налоги и много других расходов на владение, но они на порядок меньше, чем владение другими видами бизнеса.

Вот почему так сложно найти свободный земельный участок под застройку в Подмосковье. И это несмотря на кризис и явную стагнацию на рынке недвижимости.

Многие девелоперы, имеющие в активе земельные участки либо держат их до лучших времен, либо продолжают строить. Рынок загородной недвижимости в нашей стране сравнительно молод, недостаточно стабилен.

Но со временем он приобретет стабильность и цивилизованность, и тогда ситуация искусственного дефицита станет невозможной.

Даже если вы нашли классный участок под строительство поселка — это еще пол-дела. Всегда важно учитывать другой крупный риск в организации коттеджного поселка — отсутствие спроса.

Поэтому на маркетинговых исследованиях экономить не стоит.

Ваше предложение должно иметь как минимум 3-4 конкурентных преимущества (потому что если оно будет одно, например, цена — его могут легко скопировать конкуренты).

В идеале — вывести на рынок такое предложение, которого еще не делал никто. Это может сработать в регионах, что касаемо Подмосковья, то учитывая размах строительства (более 1000 поселков), здесь нужно все тщательно анализировать, так как местных покупателей уже сложно чем-то удивить.

Еще одна распространенная ошибка девелоперов поселков — экономия на строительстве. Покупатель сейчас не тот, каким был 7-10 лет назад. Люди досконально и тщательно изучают любую информацию, перед тем как сделать крупную покупку. Если вы решили заняться строительством домов и таунхаусов — стройте их так, как строили бы для себя. Кроме отделки конечно — угадать вкусы заказчиков крайне сложно.

СНИП

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: https://Nedvio.com/kottedzhnye-poselki-v-chem-riski-biznesa/

Строительство коттеджного поселка: земельные участки под строительство и разрешение на него, бизнес-план для этого и с чего начать

Отдельные проблемы оформления отношений по привлечению денежных средств граждан при строительстве коттеджного поселка

Недвижимость — всегда была и есть самым популярным способом вложения средств для большинства россиян. И, хотя в последнее время, положение в малоэтажном загородном строительстве изменилось коренным образом, эта сфера не перестает интересовать не только тех, кто хочет иметь собственный дом, но и тех, кто желает на этом заработать.

Несмотря на то, что этот сегмент строительного рынка в Подмосковье и Московской области перенасыщен предложениями, сложившаяся ситуация начинает меняться, и наиболее востребованным направлением является возведение коттеджных поселков эконом-класса.

Современные коттеджи имеют ряд преимуществ

  • Для их строительства используются только экологически чистые материалы (керамические блоки и традиционный кирпич, газо- и пенобетон);
  • Гибкость технологий монолитного строительства позволяет возводить дома любого дизайна и архитектурной формы;
  • Современные постройки отличает прочность, пожаробезопасность и хорошая теплоизоляция.

И чем больше будет таких поселков, тем лучше. Ведь каждый коттеджный поселок, построенный с использованием современных технологий — это удобство для жителей и благоустроенность города, плюс благоприятная экология, близость природы и свежий воздух.

Популярность загородных поселков в Подмосковье растет год от года. Многих привлекает возможность иметь свой дом, площадь которого гораздо больше городской квартиры, наслаждаться красивым видом из окна, жить в районе с благополучной экологической обстановкой.

Покупая жилье и участок земли в таком поселке, вы делаете выгодное капиталовложение в осуществление своей мечты об идеальном доме. Самостоятельно выбираете архитектурный стиль здания, количество комнат и их назначение, реализуете свои дизайнерские фантазии на земельном участке.

Застройщиками заранее предусматриваются все объекты, которые необходимы для обеспечения жизнедеятельности. К тому же, загородные поселки отличает высокая безопасность и низкий уровень криминала.

Но, чтобы заинтересовать покупателей, и построить уютный поселок со всеми удобствами, нужно грамотно проработать многие мелочи, основная визитная карточка — это его концепция.

Концепция и бизнес-план строительства загородного поселка

Любое крупное строительство начинается с бизнес-плана. Самым ответственным этапом проектирования будущего КП, является проработка его концепции, которая базируется на детальном изучении территории и маркетинговом исследовании покупательских предпочтений.

Она позволяет заранее представить общую картину застройки, ее количественные и качественные характеристики, экономическую эффективность всего проекта.

При формировании концепции коттеджного поселка должны быть выполнены следующие мероприятия:

  1. Сбор данных и обработка информации;
  2. Технико-экономические расчеты;
  3. Анализ общей картины и составление календарного плана;
  4. Подготовка дизайн-проекта коттеджного поселка;
  5. Проектирование схем прокладки коммуникаций;
  6. Разработка 3D-модели.

Концепция и бизнес-план должны отвечать не только сегодняшним запросам рынка, но и работать на перспективу: насколько удачны будут продажи к тому моменту, когда строительство будет завершено.

Она должна содержать оригинальную идею, привлекающую покупателя и быть рассчитана на платежеспособную целевую аудиторию, которая заинтересована жить в этом конкретном месте или вложить деньги.

Выбор участка под строительство

После формирования бизнес-плана, можно заняться поиском подходящей территории под строительство. Бывают случаи, когда сначала находят земельный участок и лишь потом под него формируют концепцию. Но в идеале это должно происходить одновременно.

Критерии выбора земли под строительство поселка:

  • Вид права (аренда или собственность);
  • Правильность и законность оформления документов, подтверждающих право собственности;
  • Целевое назначение выбранной территории;
  • Инженерно-геологическая оценка и размер участка;
  • Удаленность централизованных коммуникаций и возможность подключения к ним;
  • Транспортная обеспеченность;
  • Наличие внешней инфраструктуры и возможность частичной ее замены на внутреннюю.

Особенность грунта и глубина залегания подземных вод также играют очень большую роль, так как от этих параметров зависит выбор фундамента. Если почвы глинистые, то можно обойтись бюджетным основанием, выполненным из буронабивных свай. А для пучинистых грунтов придется заниматься устройством дорогостоящего ленточного фундамента. Подвод инженерных коммуникаций на таких почвах также усложняется.

Исследования состава земли — мероприятие недешевое, но необходимое, так как позволяет значительно снизить риски. От размера участка и сложности проведения коммуникаций будет зависеть стоимость подряда.

Юридическая сторона вопроса

Если владельцем территории является государство, то в этом случае землю придется брать в аренду. У физических лиц лучше всего сразу купить.

Свободных участков в Московской области под жилое строительство (ИЖС) очень мало, и стоят они довольно дорого (это касается и аренды). В связи с этим, застройщики покупают землю с разным целевым назначением. Это может быть территория заброшенного завода в пригороде или земли сельскохозяйственного назначения в сельской местности.

После чего, через областное Правительство, за дополнительную плату, изменяют целевое назначение участка. Цена такой процедуры будет составлять разницу между кадастровой стоимостью земли в новой категории и ее ценой до перевода. Далее, вся площадь нарезается для продажи, проводится межевание каждого участка и его регистрация в Росреестре.

Иногда застройщики на этой стадии бросают процедуру оформления. Но так как юридическая грамотность населения в последние годы значительно выросла, подобную недвижимость продать будет достаточно сложно.

Инфраструктура

От выбранной концепции застройки будет зависеть необходимость в централизованной инфраструктуре. Для коттеджного поселка, расположенного недалеко от города, потребуются все инженерные коммуникации:

  • газ;
  • электроэнергия;
  • канализация и очистные системы;
  • магистральный водопровод.

Для жизнеобеспечения дачного поселка будет достаточно пробурить скважину и подключить его к системе электроснабжения.

Вообще вопрос с коммуникациями должен быть изучен основательно. Есть вероятность, что из-за перегруженности централизованных сетей, проходящих рядом с поселком, подключиться к ним не получится. Поэтому следует заранее проконсультироваться со снабжающей организацией.

Если выбранная территория под строительство коттеджного поселка не имеет подъездных путей, то это, как раз, наименьшая из проблем. Достаточно запроектировать дорогу, предусмотреть в бизнес-плане расходы на ее строительство, и согласовать этот вопрос в местном ГИБДД.

В условиях жесткой конкуренции, желательно наличие и социальной инфраструктуры (детских садов, магазинов, автомоек и т.д.). Если у застройщика нет возможности построить детсад, то можно найти более доступный вариант: увеличить уже имеющийся сельский садик.

Поиск и привлечение инвестиций

Если бюджет застройщика ограничен, то можно выбрать один из двух путей: найти бизнес-партнера или оформить кредит. Некоторые из отечественных банков выдают кредиты на длительный срок под залог основных средств или поручительство деловых партнеров.

Кроме Сбербанка, который предлагает специальную программу кредитования на 75% от общей стоимости строительства, инвестиционные кредиты выдают Россельхозбанк, ВТБ 24, Уралсиб и пр.

Вот перечень документов, необходимый для получения кредита:

  • Учредительные документы, определяющие правовой статус организации;
  • Решения о начале проекта;
  • Бизнес-план и концепция строительства;
  • Документы, подтверждающие права собственности на землевладение;
  • Бухгалтерская отчетность для подтверждения платежеспособности;
  • Другие документы, которые застройщик должен предоставить по требованию кредитора.

Источник: https://rccsbo.ru/chertezhi-i-proekty/s-chego-nachat-stroitelstvo-kottedzhnogo-poselka.html

Градостроительный аудит участка по вопросам, связанным с планируемым строительством коттеджного посёлка (в режиме КУРТ)

Отдельные проблемы оформления отношений по привлечению денежных средств граждан при строительстве коттеджного поселка

В настоящем случае Заказчику принадлежит значительный по площади участок в Подмосковье, который он планировал использовать под коттеджный посёлок – размежевать и продавать участки без подряда, индивидуальные дома и таунхаусы.

Однако выяснилось, что участок включён в зону комплексного устойчивого развития территории (КУРТ) в которой возможно только многоквартирное строительство. В связи с чем были рассмотрены возможные варианты использования участка.

Профессионально проведенный градостроительный аудит земельного участка позволит осуществить намеченный строительный проект.

Его результаты сформируют у Вас объективное представление о градостроительных возможностях Вашего земельного участка, о возможных формах и вариантах строительства в рамках действующего правового регулирования и представит Вам оптимальные пути реализации строительного проекта. Специалисты Правового центра тщательно рассмотрят градостроительные и иные юридические особенности земельного участка, расскажут об ограничениях его использования и предложат варианты действий по их преодолению в целях реализации проекта.

С полным текстом юридического заключения можно ознакомиться здесь [скачать в формате pdf].

Заказчику принадлежит земельный участок кад. № __________________ площадью _________ кв. м, расположенный по адресу: Московская обл., ______________________________, текущая кадастровая стоимость _____________ руб., вид разрешенного использования: «для земли сельхозназначения» (далее – «Земельный участок»).

Право Заказчика зарегистрировано в ЕГРН под № ________________________ от ________ г., в реестре также содержится отметка о том, что сведения об использовании земель имеют статус «актуальные незасвидетельствованные» в связи с тем, что право собственности зарегистрировано на объект с видом использования «для иных видов жилой застройки».

Краткие выводы

1) Земельный участок кад. № __________________ расположен в зоне комплексного устойчивого развития территории (далее – «КУРТ»).

При этом границы зоны КУРТ совпадают с границами Земельного участка.

В связи с этим единственным лицом, уполномоченным на застройку Участка в режиме комплексного устойчивого развития, является Заказчик.

2) Указанная зона предусматривает возможность строительства на Земельном участке многоквартирных мало-, средне- и многоэтажных жилых домов.

Строительство многоквартирных домов в настоящее время предполагает соблюдение многочисленных требований к порядку строительства и застройщику.

При этом строительство индивидуальных жилых домов, а также дуплексов и таунхаусов на Земельном участке при текущем градостроительном регламенте невозможно.

В соответствии с параметрами застройки территории, предусмотренными Правилами землепользования и застройки г.о. __________, на Участке можно возвести 131 228,08 кв. м жилья с площадью застройки не более 14 535,4 кв. м, а также 192 235,92 кв. м иной недвижимости.

Вместе с тем, окончательные параметры застройки будут определяться проектом планировки территории.

3) В случае, если Заказчик не предпримет попытки к освоению Земельного участка в режиме комплексного устойчивого развития территории, при этом сведения о включении Земельного участка в зону КУРТ не будут исключены из ПЗЗ, существует риск изъятия Земельного участка в случае, если Администрацией г.о. __________ будет предпринято решение о комплексном устойчивом развитии его территории по инициативе органа местного самоуправления.

4) Для строительства в режиме комплексного устойчивого развития территории Заказчик должен подготовить проект планировки территории в отношении Земельного участка. Данный проект планировки должен быть утвержден Минжилполитики МО.

В проекте планировки территории согласовывается зонирование территории Земельного участка на жилые зоны и зоны, обеспечивающие жилую застройку.

При этом, в проекте должны быть указаны достаточно точные параметры застройки, допускающие строительство запланированных объектов.

5) После подготовки проекта планировки территории Заказчик заключает с Администрацией г.о. ___________ и Минжилполитики МО договор о комплексном развитии территории по инициативе правообладателя.

Условия договора определяются по согласованию между Заказчиком, органами власти Московской области и Администрацией г.о. ___________.

6) На часть Земельного участка распространяет свое действие зона санитарного разрыва от улично-дорожной сети.

В соответствии с п. 2.6 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 в зоне санитарного разрыва не допускается жилая застройка.

При этом существует возможность откорректировать площадь зоны санитарного разрыва в случае, если натурные измерения подтвердят уменьшение площади атмосферного и шумового загрязнения от автомобильной дороги.

7) Осуществление на Земельном участке индивидуального жилищного строительства возможно только в случае внесения изменений в Правила землепользования и застройки г.о. __________.

Внесение изменений в ПЗЗ возможно в 2 вариантах:

  • изменения состава допустимых ВРИ в градостроительном регламенте зоны КУРТ с включением в этот состав вида «Индивидуальное жилищное строительство» (данный вариант имеет перспективы согласования).
  • установление в отношении Земельного участка зоны Ж-2 «Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами» (данный вариант более выгоден для застройщика, но имеет минимальные перспективы согласования со стороны уполномоченных органов).

8) В качестве отдельного варианта коммерческой реализации Земельного участка может быть рассмотрена продажа Земельного участка с текущим градостроительным регламентом девелоперу под застройку многоквартирными жилыми домами.

9) Изменение вида разрешенного использования (как на многоквартирное строительство, так и на ИЖС, если данный вид будет внесен в правила землепользования и застройки) повлечет существенный рост кадастровой стоимости Земельного участка и потребует внесение платы за изменение ВРИ в размере, соизмеримом с новой кадастровой стоимостью участка. В связи с этим целесообразно в рамках реализации строительного проекта осуществить раздел Земельного участка, а затем изменять ВРИ выделенных частей по мере застройки.

Вариант I

Освоение Земельного участка в рамках текущего градостроительного регламента для застройки многоквартирными жилыми домами.

1. Подготовка и утверждение проекта планировки территории.

Поскольку Земельный участок расположен в зоне КУРТ, правообладатель Участка (Заказчик) принимает решение о подготовке проекта планировки территории и готовит его самостоятельно (п. 2.1 настоящего Заключения).

1.1. Подготовка проекта планировки территории.

Заказчик принимает решение о подготовке проекта планировки территории и готовит его (поручает подготовку проектной организации, имеющей опыт подготовки проектов планировки территории) (п. 2.2 Заключения).

Сроки: законодательно не установлены.

1.2. Утверждение проекта планировки территории.

Заказчик обращается в Минжилполитики МО за утверждением подготовленного проекта планировки территории (п. 2.2 Заключения).

Сроки: 30 календарных дней.

Ожидаемый результат: утверждение проекта планировки территории.

В случае вынесения замечаний рекомендуется искать компромисс между требованиями уполномоченных органов и задачами Заказчика; вместе с тем, в случае вынесения отказа в утверждении ППТ по основаниям, которые не являются формальными, Заказчик вправе обратиться в суд с требованием об обязании утвердить проект планировки территории.

2. Заключение договора о комплексном развитии территории.

Заказчик и Администрация г.о. ________, Минжилполитики МО заключают договор о комплексном развитии территории (п. 2.3 Заключения).

Сроки: 20 рабочих дней.

Ожидаемый результат: заключение договора о комплексном развитии территории.

В случае отказа Заказчику в заключении договора о комплексном развитии территории Заказчик вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора на условиях, установленных судом.

3. Раздел Земельного участка.

Для снижения размера земельного налога и кадастровой стоимости (п. 5.1 настоящего Заключения) Заказчик осуществляет раздел Земельного участка на части, соответствующие утвержденному проектом планировки территории зонированию территории Земельного участка, а также соответствующие параметрам планируемых к строительству объектов.

3.1. Подготовка межевого плана (для раздела Земельного участка).

Заказчик обращается к кадастровому инженеру, который готовит межевой план.

Сроки: по согласованию с кадастровым инженером; 15 – 30 дней.

3.2. Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об уточненных границах участка.

Заказчик направляет заявление о кадастровом учете образованных земельных участков в новых границах в Управление Росреестра по Московской области.

Сроки: 10 – 12 рабочих дней (в зависимости от способа обращения).

Ожидаемый результат: внесение образованных земельных участков в кадастр недвижимости.

В случае отказа Заказчик вправе обжаловать его в судебном порядке.

4. Изменение вида разрешенного использования части Земельного участка, планируемой к застройке.

Заказчик обращается в Управление Росреестра по МО с заявлением об изменении ВРИ той выделенной в результате раздела части Земельного участка, которая будет застраиваться в ближайшее время.

Сроки: 5-7 рабочих дней (в зависимости от способа обращения).

Ожидаемый результат: внесение сведений о новом ВРИ участка в кадастр недвижимости.

В случае отказа Заказчик вправе обжаловать его в судебном порядке.

5. Строительство многоквартирных жилых домов.

Заказчик получает разрешение на строительство, осуществляет иные действия, необходимые для соблюдения требований ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Сроки: по усмотрению Заказчика.

Ожидаемый результат: строительство многоквартирных жилых домов.

Вариант II

Изменение Правил землепользования и застройки г.о. ___________ для строительства на Земельном участке объектов индивидуального жилищного строительства в режиме КУРТ.

1. Предварительный этап.

Подготовка градостроительной (функционально-планировочной) концепции развития территории, в отношении которой предлагается внесение изменений в правила землепользования и застройки, архитектурного проекта объекта капитального строительства, материалов, подтверждающие соблюдение требований технических регламентов и прав третьих лиц.

Срок: по согласованию с лицом, ответственным за подготовку документов.

2. Представление интересов Заказчика в органах, ответственных за принятие решения об изменении ПЗЗ г.о. _____________.

По согласованию с Заказчиком представитель проводит консультации с органами власти, ответственными за принятие решения о внесении изменений в Правила землепользования и застройки г.о. ___________.

Срок: нормативно не установлен (включает подготовку проекта изменений в ПЗЗ проектной организацией), около 120 календарных дней.

3. Проведение публичных слушаний.

Администрация г.о. ___________ проводит публичные слушания по вопросу внесения изменений в Правила землепользования и застройки.

Срок: 65 календарных дней с даты начала.

4. Подготовка проекта решения Совета депутатов о внесении изменений в ПЗЗ г.о. ___________.

По результатам публичных слушаний, а также рассмотрения проекта Комиссией по ПЗЗ, и Градостроительным советом Московской области Мособлархитектура МО готовит решение о направлении проекта о внесении изменений в ПЗЗ г.о. _____________ в Совет депутатов г.о. _____________ для его утверждения.

Срок: не установлен.

Ожидаемый результат: внесение в ПЗЗ г.о. _____________ изменений в части включения в градостроительный регламент участка видов, допускающих ведение коммерческой деятельности на участке.

В случае отказа у Заказчика будет отсутствовать возможность обжаловать отказ в судебном порядке, поскольку внесение изменений ПЗЗ – право, а не обязанность уполномоченных органов.

Описание дальнейших этапов содержится в дорожной карте Варианта I выше.

5. Подготовка и утверждение проекта планировки территории.

6. Заключение договора о комплексном развитии территории.

7. Раздел Земельного участка.

8. Изменение вида разрешенного использования части Земельного участка, планируемой к продаже или застройке.

9. Продажа или застройка выделенной части Земельного участка с уведомлением Минстройкомплекса Московской области о строительстве объекта ИЖС.

Источник: https://www.2m.ru/analitika/obzor-zakonodatelstva/item/audit-uchastka-v-rezhime-kurt

О бухгалтерии
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: