Определение рыночной цены

Содержание
  1. Оценка рыночной стоимости
  2. Оценка рыночной стоимости: обоснование необходимости
  3. Равновесная цена – механизм рыночного равновесия
  4. Понятие рыночной стоимости: отличительные особенности
  5. Определение рыночной стоимости – методология
  6. Принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения
  7. Правильность применения цен по сделкам
  8. Причины скидок при заключении сделок между не взаимозависимыми лицами
  9. Понятие рыночной цены товара
  10. Понятие рынка товаров (работ, услуг)
  11. Понятие идентичных товаров
  12. Понятие однородных товаров
  13. Определение рыночных цен товара, работы или услуги
  14. Метод цены последующей реализации
  15. Источники информации о рыночных ценах на товары, работы или услуги
  16. Тариф реализации товаров (работ, услуг)
  17. Чем цена отличается от стоимости? Формирование цен. Рыночная стоимость и рыночная цена
  18. Значение термина “стоимость”?
  19. Понятие “цена”
  20. Виды цен
  21. Классификация стоимости
  22. Методики расчет денежного эквивалента товара
  23. Основные способы определения стоимости
  24. Основные способы определения рыночной цены
  25. Себестоимость и стоимость
  26. Резюме
  27. Что такое стоимость квартиры и как её определить
  28. Что такое рыночная стоимость
  29. Какие факторы влияют на рыночную стоимость квартиры
  30. Способы определения рыночной стоимости квартиры
  31. Что такое кадастровая стоимость квартиры
  32. Как узнать кадастровую стоимость
  33. Когда нужна обязательная оценка недвижимости?
  34. Завышение и занижение стоимости квартиры: причины
  35. В итоге
  36. Виды стоимости
  37. Инвестиционная стоимость
  38. Ликвидационная стоимость
  39. Утилизационная стоимость
  40. Восстановительная стоимость
  41. Специальная стоимость
  42. Цена. Функции цены. Виды цен и их классификация
  43. Понятие цены
  44. Функции цены
  45. Функции
  46. Виды, типы цены
  47. Классификация цены
  48. Обслуживаемый оборот
  49. Форма образования
  50. По способу установления и фиксации
  51. Фактор времени
  52. Разновидность рынка
  53. Условия процесса продажи

Оценка рыночной стоимости

Определение рыночной цены

]]>]]>

Рыночная стоимость является отражением реальной цены на активы предприятия в конкретный промежуток времени.

От правильности ее определения зависит размер налоговых платежей по осуществляемым сделкам.

Продажа имущества предприятия по заниженным ценам (при разнице с рыночной ценой от 20%) может привести к доначислению налога ИФНC и применению к юридическому лицу штрафных санкций.

Оценка рыночной стоимости: обоснование необходимости

Нормативная база, регулирующая процессы проведения оценки активов юридических и физических лиц, представлена:

  • ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»;
  • ПБУ в разрезе оценок по конкретным видам имущества;
  • Федеральными стандартами оценки (ФСО).

В соответствии с ПБУ 5/01 текущая рыночная стоимость – это сумма денег, которая может быть выручена организацией при продаже определенного объекта собственности. Федеральные стандарты определяют ее как наиболее вероятную цену отчуждения в условиях открытости рынка и при наличии нормального уровня конкуренции.

Рыночная стоимость может быть выражена в денежном эквиваленте. Она необходима для:

  • реализации сделки по купле или продаже дорогостоящего актива;
  • вычисления стартовой цены предмета, выставляемого на продажу на аукционе;
  • оформления кредита под залог недвижимости;
  • рыночная цена нужна для страхования объекта имущества;
  • проведения процедуры изъятия конкретного имущественного объекта для государственных нужд;
  • исчисления размера понесенного ущерба вследствие порчи оцениваемого объекта;
  • принятия актива к учету и постановки его на баланс;
  • внесения имущества в качестве взноса в капитал организации.

Равновесная цена – механизм рыночного равновесия

Рыночное равновесие обеспечивается балансом спроса и предложения. Достигнутая уравновешенность может нарушаться при условии:

  • увеличения спроса или снижения объемов производства;
  • снижения спроса или возникновении перепроизводства.

Равновесная рыночная цена в первом случае будет ниже реальной, во втором – выше. Равновесной цене в регулировании рынка товаров и услуг отводится роль эталона, по которому характеризуется текущее состояние отдельного сегмента. Сбалансированный размер стоимости товара обеспечивается при:

  • равенстве спроса и предложения;
  • отсутствии избытка товарной продукции;
  • исключении фактора дефицитности товаров;
  • в краткосрочной перспективе не прогнозируется изменение фактической стоимости изделий или услуг.

Понятие рыночной стоимости: отличительные особенности

Стоимость услуг и товаров для разных контрагентов у одного предприятия может отличаться. Этот фактор не должен быть основанием для непризнания действующей ценовой политики нерыночной. Контролирующими органами рыночная стоимость определяется только на основе уже реализованных сделок, данные о которых имеются в открытом доступе.

Отличительные особенности рыночных цен:

  1. Цена на товар может отличаться за счет влияния способа доставки, логистики, объема затрат на материалы.
  2. Для вычисления ценового диапазона выборка осуществляется за небольшие промежутки времени.
  3. Балансовая и рыночная стоимость редко совпадают. Балансовая цена отражает тот уровень затрат на приобретение актива, который был в момент фактической его покупки. Рыночный ценник показывает, сколько можно получить при реализации актива сегодня.
  4. Ценовой анализ предполагает сравнение однотипных изделий или набора услуг, реализация которых осуществляется в похожих условиях.

Задачей оценки может быть определение рыночной стоимости однородных товаров. Параметры оценки задаются ст. 40 НК РФ, они основываются на совпадении назначения продукции, уровня качества, страны происхождения и похожести товарных знаков. Дополнительные факторы анализа – способ оплаты и сроки, отведенные для отгрузки товара, объем каждой партии и репутация товарной группы.

Определение рыночной стоимости – методология

Предприятия и контролирующие органы для вычисления рыночной цены пользуются методологией, приведенной в ФСО № 1, утв. приказом Минэкономразвития №297 от 20.05.15:

  1. Метод сравнения объектов-аналогов. Способ рекомендуется для применения при наличии большого объема достоверной информации о ценах и технических характеристиках продукции.
  2. Оценка рыночной стоимости по уровню доходности. Сравнению подлежат ожидаемые показатели доходов, которые можно будет получать от конкретного объекта анализа. Методика основана на изучении дисконтирования денежных потоков и капитализации доходов.
  3. Рыночная стоимость, вычисляемая путем оценки затрат на приобретение, воспроизводство или замещение актива. Обязательно учитывается предполагаемый уровень износа.

Источник: https://spmag.ru/articles/ocenka-rynochnoy-stoimosti

Принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения

Определение рыночной цены
Энциклопедия МИП » Налоговое право » Уплата налогов и сборов » Принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения

Налоговая система РФ, базирующаяся на основе рыночных отношений, опирается на рыночные цены.

Размер налоговых платежей прямо пропорционально зависит от цены, установленной на конкретный товар, в результате чего государство имеет прямую заинтересованность максимизировать меры, направленные на контроль за правильностью формирования продавцами цен в разрезе соответствия их ценам, установленным на рынке.

Таким образом, производится налоговое регулирование механизма ценообразования, при котором цена является инструментом налогового регулирования.

Принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения устанавливает НК РФ. Согласно его нормам рыночной ценой, которая применяется для целей налогообложения, признается цена товара, которая сложилась под воздействием спроса и предложения в определенных условиях на определенный товар.

За основу в данном случае берутся идентичные товары. Если идентичный товар на рынке отсутствует, для точки отсчета используют однородные товары, сопоставляя при этом экономические условия, в которых происходит их реализация.

В процессе налогового регулирования законодатель устанавливает необходимость контроля за правильностью определения цены с последующей корректировкой цены реализуемых товаров с целью правильного налогообложения. Возможность налогового регулирования цен закрепляют положения статьи 40 НК РФ.

В соответствии с требованиями этой статьи, правильной ценной, которая должна использоваться для налогообложения признается рыночная цена. Определение этого понятия, установленное налоговым законодательством, используется в целях налогового контроля.  

Правильность применения цен по сделкам

Правильность применения цены сторонами сделки является предметом контроля налоговых органов. Он осуществляется по следующей схеме:

  • устанавливается законодательно возможность реализации права налоговых органов контролировать правильность применения цен по конкретной сделке;
  • выполняется расчет рыночной цены на основе идентичных или однородных товаров. Расчет производится с использованием одного из методов определения рыночных цен, установленных законодательством;
  • выводится отрицательная разница, которая существует между исходной и рыночной ценой реализованного товара.
  • проводится сравнение рассчитанной отрицательной разницы с рыночной ценой;
  • если результат сравнения покажет, что цена реализации более чем на 20% превышает рыночную стоимость аналогичных товаров, то весь объем реализации подлежит пересчету по рыночной цене в целях правильного обложения налогом;
  • рассчитывается образовавшаяся недоимка по налоговым платежам. Ее величина составляет разницу между налоговыми обязательствами, рассчитанными плательщиком налогов исходя из объема реализации по ценам, оговоренным договором и рыночной ценой реализации соответствующей партии товара;
  • рассчитывается пеня по недоимке, образовавшаяся в результате недоплаты налогового обязательства и штрафные санкции.

Причины скидок при заключении сделок между не взаимозависимыми лицами

Когда цена товара, реализованного в результате конкретной сделки, становится причиной доначисления налоговых обязательств и штрафных санкций, существенным становится вопрос определения рыночной цены.

Она не зависит от себестоимости товара и в некоторых случаях может быть ниже себестоимости, но при этом соответствовать рыночной цене. При этом должны учитываться установленные договором скидки и надбавки не взаимозависимым лицам.

Причинами таких скидок могут являться:

  • сезонные изменения потребительского спроса на реализуемый товар;
  • потеря качества товара или ухудшение его потребительских свойств;
  • окончание срока годности товара или его реализации, а также приближение этой даты;
  • маркетинговая политика компании, направленная на продвижение товара на рынке, а также освоение новых рынков;
  • реализация опытных образцов или предложение образцов товаров потребителей с целью ознакомления их с товаром.

Понятие рыночной цены товара

Понятие рыночной цены товаров дает статья 40 НК РФ.  Положения данной статьи признают рыночной ценой товара цену, которая соответствует цене идентичного (однородного) товара, сложившейся на рынке в аналогичных коммерческих условиях.  

Аналогичными (сопоставимыми) коммерческими условиями, признаются такие условия, при которых существующие различия не сказывается на цене товара, и могут учитываться с применением определенных поправок (п.9 ст. 40 НК РФ).  

Согласно положениям статьи 38 НК РФ в целях обложения налогами «товаром» может признаваться любое имущество, которое реализуется или предназначено для реализации.

Понятие рынка товаров (работ, услуг)

Рынком товаров, а также работ или услуг является сфера обращения таких товаров (работ, услуг) которая определяется исходя из наличия таких условий:

  • реальных возможностей продавца товаров реализовать свой товар покупателю, не неся при этом дополнительных затрат значительного размера. Реализация товара должна производиться на территории РФ максимально приближенной к покупателям или за рубежом;
  • реальных возможностей покупателя приобретать предлагаемый товар, не неся при этом дополнительных затрат значительного размера. Приобретение товара должно производиться на территории РФ максимально приближенной к покупателям или за рубежом.

Понятие идентичных товаров

Идентичный товар должен иметь одинаковые с реализуемым товаром характерные признаки. К таким признакам относятся:

  • физические характеристики;
  • качество товара;
  • страна, в которой произведен товар;
  • производитель товара;
  • репутация, сложившаяся у товара на рынке.

Когда производится определение идентичности товара, существующие незначительные различия в его внешнем виде не рассматривается.

Понятие однородных товаров

Однородными признаются товары, которые имеют сходные характеристики с оцениваемым товаром. Такое сходство позволяет использовать их по похожему функциональному назначению и допускает их коммерческую взаимозаменяемость. Критериям однородности можно отнести:

  • качество товара;
  • наличие у товара собственного товарного знака;
  • репутация товара на рынке;
  • страну производство и производителя;
  • другие критерии.

Определение рыночных цен товара, работы или услуги

Определяется рыночная цена товаров на основе соглашения между покупателем и продавцом, которые является сторонами сделки. Однако при этом законодатель обязывает стороны в момент согласования цены на реализуемый товар учитывать величину рыночных цен на идентичный или однородный товар, который реализуется в условиях сопоставимых предстоящей сделке.

Налоговое законодательство четко определяет условия, которые являются сопоставимыми. К ним относятся:

  • количество реализуемого товара, который являются предметом конкретной сделки (объем партии товара);
  • сроки, в которые обязательства должны быть исполнены;
  • условия оплаты за товар, которые традиционно применяются в сделках такого типа;
  • другие разумные условия, которые могут повлиять на цену товара.

Опираясь на принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения, установленные налоговым законодательством, за основу следует брать цены на товары (работы, услуги) по сделкам, которые заключаются между не взаимозависимыми лицами.

Взаимозависимость в данном случае устанавливается законом или судом. На законодательном уровне данный вопрос регулируется статьей 20 НК РФ, на основании которой взаимозависимыми являются физлица или компании, существующие отношения между которыми могут влиять на экономический результат деятельности.  Например:

  • одно предприятие является участником другого предприятия и доля такого участия превышает 20%;
  • одно физлицо находится в подчинении у другого в связи с должностным положением;
  • лица состоят в браке или родственных отношениях.

Метод цены последующей реализации

Существует несколько методов, с помощью которых налоговый орган определяет рыночные цены, для целей налогообложения.

Одним из них является метод цены последующей реализации.

В некоторых ситуациях определить рыночную цену товара для того чтобы сравнить ее с ценой товара, реализованного по конкретной сделке, затруднительно. В этом случае налоговые органы используют метод цены последующей реализации. Его суть заключается в следующем.

Рыночную цену товара, который реализуется, определяют, основываясь на цене их дальнейшей реализации покупателем при последующей его перепродаже. Метод цены последующей реализации имеет достаточно слабое нормативное регулирование, поэтому в практике его применения возникают определенные трудности.

Источники информации о рыночных ценах на товары, работы или услуги

Пункт 11 статьи 40 НК РФ предусматривает возможность получения информации о рыночной цене товара из официальных источников. К таким источником закон относит:

  • информацию о биржевых котировках, полученную официальным способом;
  • информацию органов статистики, а также других уполномоченных органов;
  • сведения, опубликованные в средствах массовой информации.

Источники получения информации для анализа сделок между зависимыми лицами устанавливает статья 105.6 НК РФ.

Помимо этого с целью выяснения реальной цены товара, реализуемого на рынке, возможно привлечение специалистов.

Тариф реализации товаров (работ, услуг)

Если реализуются товары по тарифам, установленным государством для целей налогообложения, применяются непосредственно эти установленные тарифы.

Если в каком-либо регионе государственным органом, уполномоченным регулировать цены, установлены верхние или нижние предельные уровни цен, реализация товара с нарушением этих законодательно установленных пределов без нарушения законодательства о ценообразовании невозможна.

В случаях если факт государственного регулирования ценообразования является спорным, данный вопрос разрешается в судебном порядке арбитражным судом.

Источник: https://advokat-malov.ru/uplata-nalogov-i-sborov/principy-opredeleniya-ceny-tovarov-rabot-ili-uslug-dlya-celej-nalogooblozheniya.html

Чем цена отличается от стоимости? Формирование цен. Рыночная стоимость и рыночная цена

Определение рыночной цены

Любая услуга или продукция имеют свою цену и стоимость. Хотя в обиходе многие путают эти два термина, используя их как синонимы. Действительно, два понятия неразрывно связаны. Так чем цена отличается от стоимости?

Значение термина “стоимость”?

Это понятие больше сходно с термином себестоимость. Фактически это эквивалент расходов на создание товара или услуги, включающих в себя:

  • денежные;
  • временные;
  • интеллектуальные;
  • производственные и прочие.

Проще говоря, любые затраты, которые, как правило, изначально измеряются в физических единицах, а затем приравниваются к денежному, эквиваленты.

Существует еще понятие потребительской стоимости. Этот показатель отражает индивидуальные требования конкретного потребителя к определенной услуге или товару. Потребительская стоимость не всегда совпадает с денежным эквивалентом затрат, которые понес производитель или подрядчик.

Очень важно знать, что стоимость – это параметр, который является постоянным только короткий промежуток времени. К примеру, в прошлом году компьютеры были дешевле на 2 тысячи рублей, а связано это не только с инфляцией, но и с тем, что материнская плата подорожала, поднялась минимальная заработная плата и так далее.

Понятие “цена”

Чтобы понять, чем цена отличается от стоимости, необходимо узнать определение каждого термина. Цена – это фактическое количество денежных средств, которые покупатель готов отдать за приобретение конкретной продукции или услуги. Помимо затрат, в цену закладывается наценка покупателя. Наценка продавцом определяется в индивидуальном порядке и зависит от множества факторов:

  • моды на продукцию;
  • сезонного спроса;
  • оптовые закупки;
  • падение спроса и другие.

Поэтому наценка всегда разная, к примеру, шубы – это сезонный товар, в теплый сезон спрос на них падает, и цена соответственно тоже, точнее, наценка продавца.

Виды цен

Существует несколько классификаций, по уровню оборота выделяют: оптовые и розничные цены.

Как понятно из названия, розничные цены предназначены для «мелких» покупателей, то есть приобретающих товар в ограниченном количестве, одну и несколько единиц.

Оптовые цены предназначены для покупателей, которые приобретают продукцию в большом количестве. Такая цена может равняться цене производителя.

В зависимости от вида контроля над уровнем цен выделяют:

  • Регулируемые на уровне законодательства. В этом случае, правительство может устанавливать пороговую величину или рекомендовать продавцам конкретную цену, а также устанавливать предельные, которые рассчитываются исходя из размера МРОТ или стоимости конкретного продукта;
  • Нерегулируемые государственными органами.

Также есть такое понятие, как «плавающие» или «скользящие» цены. Чаще всего такие цены используются при долгосрочном сотрудничестве, к примеру, заключен договор на поставку определенной продукции сроком на 3 года.

Естественно, что за этот срок стоимость и цена будут изменяться. Поэтому в таких ситуациях устанавливают не «твердые» позиции.

В таком случае формирование цены на товар производится на момент поставки товара, а не на момент заключения контракта.

При формировании розничных цен могут быть публикуемые и расчетные цены. Первые – это те, которые заносятся в каталог или прайс. А расчетные – это те, по которым осуществляется продажа, и они могут отличаться от каталожных.

Существует такое понятие, как сезонная цена, чаще всего она используется в сельскохозяйственной отрасли. Цена в летний период имеет тенденцию снижаться.

Цена импортного товара часто существует в двух видах:

  • цена-нетто, то есть фактический расчет между продавцом и покупателем;
  • цена-брутто, то есть с учетом страхования, транспортировки и франко.

Классификация стоимости

Разбираясь в том, чем цена отличается от стоимости, следует знать, что изменение стоимости обязательно предполагает перерасчет расходов.

Виды стоимости:

РыночнаяЭто величина, отображающая количество денежных средств, за которые может быть реально приобретен товар или услуга. Очень важно разделять понятия рыночная цена и стоимость. Первое понятие определяет лишь среднюю ценовую позицию на конкретную дату и по определенному товару.
УтилизационнаяСамый вероятный размер денежных средств, который может быть получен за товар, какой не может быть использован без ремонтных или восстановительных работ. Формируется такая стоимость на момент окончания периода полезного использования отчуждаемого имущества.
НоминальнаяТакая стоимость характерна для ценных бумаг и отображает долю материальных или интеллектуальных средств в уставном капитале эмитента.Номинальная цена в данном случае состоит из номинальной стоимости и наценки, в размере желаемой прибыли от проведенной сделки.
ВосстановительнаяЭта величина отображает сумму затрат (обязательно в рыночных ценах), которые были на момент проведения оценки. Чаще всего используется в страховании.
БалансоваяПрименяется при покупке имущественного объекта предприятием или оборудования (то есть основных средств), определяется по сумме, за которую приобретен объект недвижимости.
ЛиквидационнаяЭтот термин можно определить как наиболее вероятную сумму денежных средств, за которую может быть приобретен определенный товар за конкретный промежуток времени. К примеру, такое понятие часто фигурирует в процессах о банкротстве предприятий.

Также существует понятие инвестиционной и специальной стоимости.

Методики расчет денежного эквивалента товара

Чтобы полностью разобраться, чем цена отличается от стоимости, следует понимать, что эти две величины формируются совершенно по-разному.

Прежде всего стоимость полностью зависит от условий производства и их изменений, а именно:

  • насколько повысилась или понизилась производительность труда;
  • насколько повысились или уменьшились объемы расходных материалов, необходимых для производства конкретного товара;
  • изменения оплаты труда.

Становится сразу ясно, что развитие научно-технического прогресса напрямую влияет на стоимость любого товара. Если производственный процесс упрощается, то и его стоимость снижается.

Цена в своем составе имеет стоимость и надбавку, размер которой зависит от желаний продавца и ряда других факторов, к примеру, от уровня конкуренции в конкретном сегменте рынка. На сегодняшний день выделяют две методики ценообразования:

  • полных затрат;
  • прямых затрат.

Основные способы определения стоимости

Выделяют три метода расчета стоимости:

ДоходныйОснован на ожиданиях получения максимального дохода. Формула выглядит следующим образом:V=D/R,D – является показателем чистого дохода,R – коэффициент капитализации (включает в себя количество обязательств продавца).
ЗатратныйИспользуется в случаях, когда продавец компании не получает стабильной прибыли.Прежде всего находят рыночную стоимость активов и от этой суммы вычитают обязательства организации. Методику еще можно разделить на 2 подвида:- способ чистых активов;- метод ликвидационной стоимости.
СравнительныйИтог такой методики является слишком приблизительным, поэтому редко применяется на практике.

Основные способы определения рыночной цены

Помимо того, что предприниматель желает получить прибыль, он еще должен обосновать установленную цену, чтобы у фискальных органов не было никаких претензий. Такой способ определения рыночной цены еще называют определением цены в целях налогообложения. Налоговый кодекс четко определяет ситуации, когда налоговые органы могут вмешиваться в ценообразовательный процесс.

Самый простой способ в данном случае – поиск идентичных товаров. Если в конкретной отрасли оформляется множество сделок с идентичными товарами или услугами, то сформировать цену можно, основываясь на данных из официальных источников. Это могут быть биржевые котировки или сведения из статистических государственных органов.

Уникальные товары намного сложнее оценить, в особенности, если это делается для целей налогообложения.

К примеру, предприниматель завез товар, который не имеет аналогов на отечественном рынке, понятно, что цена будет формироваться из суммы договора и стоимости доставки, а что делать с прибылью, как оценить ее, при этом не попасть под пристальное внимание фискалов? В этом случае можно воспользоваться следующей формулой:

Ц2 – (32 + П2) = Ц1,

Ц2 – является ценой перепродажи следующим покупателям;

З2 – все затраты, которые понес продавец на продвижение продукции (маркетинговые и рекламные компании);

П2 – доход приобретателя при перепродаже.

Если же невозможно воспользоваться методикой с последующей реализацией, то можно прибегнуть к стандартному затратному способу. Формула в данном случае выглядит следующим образом:

З (затраты) + П (прибыль продавца) = Ц (рыночная цена).

Себестоимость и стоимость

Цена, стоимость и себестоимость – это 3 неразрывно связанных понятия, но не идентичные.

Себестоимость – это все расходы, которые понес производитель при производстве, из расчета на единицу товара. Это:

  • материалы;
  • заработная плата;
  • электрическая энергия;
  • накладные расходы и прочие.

Стоимость в свою очередь включает в себя себестоимость + определенный процент рентабельности, который закладывается для получения прибыли. В рентабельность обычно закладывается размер налогов, которые будут уплачены. Фактически эти два понятия происходят друг из друга, проще говоря, на основе себестоимости формируется стоимость.

Себестоимость является характеристикой продукции первого уровня, а стоимость второго (как расчет стоимости) обязательно включает величину затрат, учтенных при формировании себестоимости.

Резюме

Обобщая вышеизложенное, можно уверенно сказать, что рыночная стоимость и рыночная цена имеют множество общих черт. А стоимость – это всего лишь составляющая цены и отображающая фактические затраты. Цена – это не только затраты, но и прибыль продавца.

Источник: https://FB.ru/article/368861/chem-tsena-otlichaetsya-ot-stoimosti-formirovanie-tsen-ryinochnaya-stoimost-i-ryinochnaya-tsena

Что такое стоимость квартиры и как её определить

Определение рыночной цены

Сделки купли-продажи, получение кредитов под залог, имущественные споры и множество других процессов – всё это требует адекватной оценки стоимости недвижимости, а её определение является серьёзной задачей. Важно принимать во внимание множество нюансов. Особенно, когда речь идёт о рыночной стоимости квартиры.

Выделяют рыночную и кадастровую стоимость недвижимости. Необходимо учитывать разницу между этими понятиями. Также важно знать, в каких ситуациях используется рыночная, а в каких кадастровая стоимость квартиры.

Что такое рыночная стоимость

Рыночная стоимость – это цена, за которую можно реально продать квартиру. Т. е. она формируется в условиях свободного рынка. Поэтому на стоимость влияют исключительно конкурентные факторы. Например, цена будет зависеть от текущего курса валют, сезона, удалённости квартиры от метро, состояния дома, перспектив развития района и так далее.

Какие факторы влияют на рыночную стоимость квартиры

  • Ситуация на рынке. Сюда входит процентная ставка по ипотеке, курсы валют, количество аналогичных объектов недвижимости на рынке.
  • Месторасположение. Насколько квартира удалена от центра города, уровень развития районной инфраструктуры, характер благоустройства, наличие объектов соцкультбыта.
  • Характеристики дома. Дата постройки, дата последнего капитального ремонта, степень изношенности конструкций. Также учитывается количество этажей, наличие лифта и мусоропровода.
  • Площадь и планировка. Количество комнат, площадь жилых и не жилых помещений, наличие балконов/гардеробов/террас, отдельный или раздельный санузел.
  • Состояние квартиры. Особенности ремонта, наличие тёплых полов, качество сантехники и отопительные приборов.

Способы определения рыночной стоимости квартиры

Существует несколько способов определения цены недвижимости. Каждый из них имеет свои преимущества и недостатки. К минусам, как правило, относится необходимость платить деньги.

  • Самостоятельно. Этот способ полностью бесплатный. Однако потребует определённых затрат по времени. Необходимо будет посетить множество сайтов по продаже квартир, чтобы найти похожие объекты недвижимости и определить среднюю цену.
  • При помощи оценочного сервиса. В Интернете есть несколько сервисов, предоставляющих подобные услуги. Для этого потребуется заполнить анкету, оставить данные и ждать результатов, которые придут на электронную почту.
  • Обратиться к риэлтору. Агенты по недвижимости владеют информацией о состоянии рынка, поэтому могут дать адекватную оценку стоимости квартиры.
  • Заказать независимую оценку. Оценочная деятельность регулируется законами, поэтому её осуществляют специализированные компании. Независимые специалисты проводят полноценный анализ. После этого заказчик получает отчёт. Он оформляется по определённым правилам, нумеруется, прошивается и заверяется печатью. К отчёту всегда прилагаются дубликаты документов, подтверждающих право компании-исполнителя на оценочную деятельность.

Для проведения независимой оценки стоимости квартиры может потребоваться несколько документов. К ним относятся свидетельство о регистрации права собственности, поэтажный план с экспликацией, документы о перепланировках и обременениях (если таковые имеются).

Что такое кадастровая стоимость квартиры

Кадастровая стоимость – это цена, которую устанавливает государство путём специальной оценки. Она проводится раз в 2-5 лет. Цена вычисляется по формуле, в которой учитывается большое количество факторов. Кадастровая стоимость в основном используется для вычисления налогов.

Как узнать кадастровую стоимость

Информация о кадастровой стоимости квартиры находится на официальном сайте Росреестра. Дополнительно можно скачать отчёт. В нём представлены данные о процессе определения кадастровой цены квартиры.

В некоторых случаях кадастровая стоимость оказывается существенно выше рыночной. И это не нравится очень многим собственникам. Поскольку чем выше кадастровая стоимость, тем больше придётся платить налогов и сборов. Для её перерасчёта можно обратиться в:

  • комиссию по переоценке в Росреестре
  • суд

Кстати, в большинстве случаев после перерасчёта кадастровая стоимость квартиры снижается. Поэтому не стоит откладывать проблему в долгий ящик. Если вам кажется, что кадастровая стоимость завышена, добейтесь её пересмотра.

Когда нужна обязательная оценка недвижимости?

Официальная оценка рыночной стоимости недвижимости, сопровождающаяся отчётом, требуется во многих случаях. Это может быть:

  • получение кредитных средств под залог квартиры;
  • возмещение ущерба за счёт имущества;
  • переоценка недвижимости для уменьшения кадастровой стоимости;
  • вступление в наследство;
  • бракоразводный процесс с разделением имущества;
  • внесение площадей в уставной капитал компании;
  • оформление страховки на квартиру;
  • судебные разбирательства;
  • продажа государственной или муниципальной собственности;
  • и так далее.

Завышение и занижение стоимости квартиры: причины

Оценкой занимаются независимые эксперты. Поэтому качество и достоверность их отчётов редко вызывают сомнение. Но встречаются ситуации, когда оценщики по случайности или по умыслу занижают стоимость квартиры.

Обычно с такой ситуацией сталкиваются люди, которые хотят взять ипотеку. В результате кредитных средств на покупку новой квартиры может попросту не хватить. Дело в том, что банки принимают результаты оценки от аккредитованных фирм.

А они, являясь партнёрами кредитных организаций, часто занижают реальную рыночную стоимость квартир.

Однако среди банков, которые не требуют оценки в аккредитованных компаниях, сообщают об искусственных завышениях стоимости. Но таких случаев менее 1%. Это порой происходит из-за сговора оценщиков и клиентов.

В итоге

Выяснить кадастровую и рыночную стоимость квартиры можно самостоятельно или путём обращения к квалифицированным специалистам. Это требуется в самых разных ситуациях. Например, при выставлении платы за аренду можно ориентироваться на рыночную стоимость, а кадастровая цена необходима для определения суммы налогов.

В любом случае большинство сделок с недвижимостью невозможны без определения её стоимости. Она часто играет одну из решающих ролей. Поэтому во многих случаях разумно обращаться к риэлторам или заказывать независимую оценку. Это позволит решить большое количество проблем.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d403f74d5135c110a99f5f3/chto-takoe-stoimost-kvartiry-i-kak-ee-opredelit-5f33bdbab079422716325832

Виды стоимости

Определение рыночной цены

наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная стоимость определяется в случаях, если:

  • предполагается сделка по отчуждению объекта оценки, в том числе при определении выкупной цены, при изъятии объекта оценки при отсутствии государственных регулируемых цен, либо для государственных нужд;
  • при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
  • объект оценки выступает объектом залога, в том числе при ипотеке;
  • при внесении неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал, при определении стоимости безвозмездно полученного имущества;
  • при определении стоимости ценных бумаг, которые либо не обращаются на торгах организаторов торговли на рынке ценных бумаг, либо обращаются на торгах организаторов торговли на рынке ценных бумаг менее, чем шесть месяцев;
  • при принятии решения о начальной цене продажи имущества в рамках процедур банкротства.

Инвестиционная стоимость

стоимость имущества для конкретного инвестора или класса инвесторов при установленных инвестиционных целях.

Это субъективное понятие соотносит конкретный объект имущества с конкретным инвестором, с группой инвесторов или организацией, имеющим определенные цели и/или критерии в отношении инвестирования.

Инвестиционная стоимость объекта оценки может быть выше или ниже рыночной стоимости этого объекта оценки.

Инвестиционная стоимость определяется в случаях:

  • если предполагается совершение сделки с объектом оценки в условиях наличия единственного контрагента;
  • если объект оценки рассматривается в качестве вклада в инвестиционный проект;
  • при обосновании или анализе инвестиционных проектов;
  • при осуществлении мероприятий по реорганизации предприятия.

Ликвидационная стоимость

наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден за срок, недостаточный для привлечения достаточного числа потенциальных покупателей, либо в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Ликвидационная стоимость определяется при продаже на открытом аукционе имущества обанкротившегося предприятия, аресте имущества в результате судебного разбирательства, либо на таможне. Ликвидационная стоимость может определяться дополнительно к рыночной стоимости при кредитовании под залог имущества.

Утилизационная стоимость

наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден как совокупность содержащихся в нем элементов и материалов при невозможности продолжения его использования без дополнительного ремонта и усовершенствования.

Утилизационная стоимость определяется по окончании срока полезного использования объекта оценки, либо при наличии существенных повреждений, если дальнейшее использование объекта оценки по назначению невозможно.

Восстановительная стоимость

(стоимость воспроизводства и замещения) – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, или на создание объекта, аналогичного объекту оценки, с применением существующих на дату проведения оценки материалов и технологий.

Восстановительная стоимость определяется:

  • при расчете налоговой базы по налогу на прибыль, по налогу на имущество;
  • для целей налогового учета при внесении основного средства в качестве взноса в уставный капитал;
  • при переоценке основных средств для целей бухгалтерского учета;
  • в рамках затратного подхода при оценке имущества.

Восстановительная стоимость может определяться при страховании имущества.

Специальная стоимость

стоимость, дополнительная по отношению к рыночной стоимости, которая может возникнуть благодаря физической, функциональной или экономической связи объекта имущества с некоторым другим объектом имущества.

Специальная стоимость представляет собой дополнительную стоимость, которая может существовать в большей степени для покупателя, имеющего особый интерес, чем для рынка в целом.

В частности, специальная стоимость может рассчитываться в целях определения синергетического эффекта при реорганизации предприятия.

Источник: https://rrg.ru/technology/cost

Цена. Функции цены. Виды цен и их классификация

Определение рыночной цены

Цена — неотъемлемая часть товарно-денежных отношений в современном рынке. Она означает стоимость определённого товара.

Само это понятие трактуется по-разному, и зависит от вида экономической теории.

Понятие цены

Основным определением этого понятия является то количество денег, которое продавец готов получить за единицу определённого товара или услуги. Другими словами, это коэффициент обмена товара или услуги на деньги. Существует несколько определений этого термина.

Основные определения понятия:

  1. Денежное выражение стоимости.
  2. Эквивалент ценности, выраженный в денежном соотношении.
  3. Денежный коэффициент некоторых факторов.
  4. Определённое количество денег за товар или услугу.

Стоимость состоит из производственных затрат плюс заложенная прибыль.

Наряду с основными определениями, понятие «цена» является важным элементом рыночных отношений, основной характеристикой продукции, и инструментом конкурентной борьбы.

Функции цены

Цена как элемент рынка несёт на себе определённые функции. Они тесно взаимосвязаны между собой, и постоянно изучаются товароведами и маркетологами. От этого фактора зависит:

  • прибыль предприятия;
  • определение конкурентоспособности продукции.

Роль находит отражение в её функциях.

Функции

  1. Информационная роль. Это роль информационного элемента. Она сигнализирует о количестве, величине и наличии товара. А также о том, сколько денег продавец хочет получить за своё предложение. Этим самым формируется спрос, состояние рынка, и определяется позиция покупателя.
  2. Стимулирующая.

    Она стимулирует продавца применять новейшую технику и передовые технологии для увеличения прибыли и уменьшения убытков.

  3. Ориентирующая. Определяет выбор участников рынка, и обеспечивает связь производителя с потребителем.
  4. Балансирующая.

    Способствует достижению равновесия между спросом и предложением.

  5. Функция перераспределения. Стоимость распределяет доход между секторами экономики в национальных масштабах.

В формировании применяются оптово-сбытовые скидки-наценки.

Они функционируют и при рознице, и составляют торговые надбавки.

На определение также влияют затраты рабочего времени.

Виды, типы цены

Этот важнейший элемент рыночной экономики может быть различных видов. Типы определяются многими факторами. Они зависят от характеристик всех участников рыночных отношений, способов доставки и обслуживания покупателя или заказчика.

https://www.youtube.com/watch?v=FtmP0o5U9aI

Немалую роль в образовании того или иного типа цены играет вид товаров или услуг. А также стадия, на которой и происходит её формирование. В связи с этим разработана система классификации.

Классификация цены

Основные признаки классификации:

  1. Вид торгового оборота.
  2. Форма образования (или воздействие и регулирование государства).
  3. Способ установления и фиксации (определяется договором или контрактом).
  4. Временной фактор.
  5. Метод предоставления информации об уровне цены.
  6. Вид рынка.
  7. Условия поставки.

Обслуживаемый оборот

Этот признак в большой степени определяет вид:

  • Оптовая (используется при реализации крупной партии товара с предприятия-производителя).
  • Закупочная (стоимость реализации сельскохозяйственной продукции от производителя).
  • Розничная (стоимость товара при продаже населению).
  • Сметная (стоимость строительных объектов).
  • Так называемые тарифы (это стоимость услуг организаций ЖКХ, медицинских, образовательных учреждений, компаний по туристическому и гостиничному бизнесу).

Форма образования

Этот признак можно назвать государственным регулированием. Участие государства и степень конкуренции определяют цены:

  1. Рыночные (свободные). Их устанавливает производитель. Зависят они от спроса и предложения. При этом формируются цены спроса, предложения, и производства.
  2. Регулируемые правительством и органами местного самоуправления. Они могут быть предельными и фиксированными.
  3. Престижные, действующие для создания имиджа: высокая стоимость=хорошее качество.
  4. Экспортные, нужные для товаров, ввозимых из-за границы.

По способу установления и фиксации

По этому признаку цены классифицируются следующим образом:

  • твёрдые (назначаются при подписании договора, не меняются со временем);
  • подвижные (определяется при заключении контракта с возможностью пересмотра);
  • скользящие (меняются, и зависят от размера издержек производства).

Фактор времени

Время также определяет формирование стоимости. Стоимость может быть:

  • Постоянная (без срока действия).
  • Сезонная (на сезонную продукцию).
  • Ступенчатая (определяется по специальной «лестнице»).

По этому признаку цены делятся на справочные. Они публикуются в СМИ. А также на прейскурантные (содержащиеся в каталогах фирм) и расчётные (назначаются поставщиком, и зависят от индивидуальных условий поставки).

Разновидность рынка

По виду рынка цены бывают:

  1. Аукционные (стоимость «лота»).
  2. Биржевые (на биржевые виды товаров).
  3. Цены торгов (или цены тендеров).
  4. Трансфертные (применяются внутри одного предприятия).

Условия процесса продажи

Здесь цена определяется следующим образом:

  • Брутто (зависит от некоторых условий доставки).
  • Нетто (действует непосредственно на месте сделки).

Существует также «мировая» цена. Она необходима при проведении международных торговых операций.

Принципом свободного ценообразования является согласование стоимости товара между поставщиком и получателем.

Источник: https://vidotip.com/finansy/cena-kakie-byvajut-vidy-cen/

О бухгалтерии
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: