Купля-продажа объекта недвижимости: кто должен платить налог на имущество до госрегистрации?

Содержание
  1. Налог при продаже недвижимости в 2020 году
  2. В каких случаях необходимо платить налог
  3. Расчет налога при продаже недвижимости
  4. Какой налог с продажи квартиры необходимо оплатить
  5. Какой налог с продажи квартиры уплачивается в 2020  году
  6. Какая сумма облагается налогом при продаже квартиры
  7. Когда налог с продажи жилого помещения платить не надо
  8. Изменения в законе
  9. Когда налог с продажи жилого помещения надо платить
  10. Налоги с продажи детских долей, приобретенных за счет материнского (семейного) капитала
  11. Сроки уплаты налога после продажи недвижимости
  12. Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости – изменения с 2017 года
  13. Обязанность физических лиц по уплате подоходного налога
  14. Продажа недвижимости юридическим лицом
  15. Особенности продажи недвижимости юридическим лицом
  16. Порядок проведения сделки с недвижимостью
  17. Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом

Налог при продаже недвижимости в 2020 году

Купля-продажа объекта недвижимости: кто должен платить налог на имущество до госрегистрации?

В каких случаях необходимо платить налог

Сроки владения

Расчет суммы налога при продаже недвижимости

Налоговые вычеты при продаже недвижимости

Расчет налога на основе понесенных затрат

В соответствии с Налоговым кодексом РФ (в редакции, действующей в 2020 году) доход при продаже квартиры, дачи, жилого дома, земельного участка, гаража, или любой другой недвижимости облагается налогом.

Статьей 224  Налогового кодекса РФ установлено, что доход от продажи недвижимости облагается по ставке 13 %. Подробнее о ставках НДФЛ можно прочитать в разделе по ссылке.

В каких случаях необходимо платить налог

Законодательством установлен минимальный срок владения недвижимым имуществом (в отношении недвижимости, приобретенной после 01.01.2016). Если срок владения меньше данного срока необходимо уплатить налог.

Справочно. Для недвижимости, приобретенной до 01 января 2016 года, минимальный срок владения составлял три года.

Случаи, при которых минимальный срок владения составляет 3 года

Внесенными в 2016 году изменениями в Налоговый кодекс РФ установлено, что минимальный срок владения объектом недвижимого имущества (по истечение которого налогоплательщик освобождается от уплаты налога) составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

  1. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником;
  2. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
  3. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком – плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
  4. Применяется с 2020 года. В собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения или доли (то есть квартира (дом) должны быть единственным объектом недвижимости). Также льгота распространяется на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (доля в праве собственности на земельный участок), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и сооружения.

Справочно. Внесенными в 2020 году изменениями установлено, что при применении п.

4 не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение.

Случаи, при которых минимальный срок владения составляет 5 лет

В остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, если иное не установлено Законом субъекта РФ.

Таким образом, минимальный срок владения недвижимостью, по истечению которого налогоплательщик освобожден от уплаты налога в размере 13 %, составляет 5 лет.

При продаже имущества, находившегося в собственности более 5 лет, налог платить не нужно. В этом случае также не требуется заполнять и сдавать налоговую декларацию.

Важно. При продаже недвижимости при ее владению меньше трех лет (например, в отношении подаренной квартиры) или менее пяти лет (при покупке квартиры после 01.01.2016), продавцу необходимо заполнить  и подать декларацию по форме 3-НДФЛ и рассчитать сумму налога самостоятельно.

Напомним, срок сдачи декларации – до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости, то есть при продаже недвижимости в 2016 году налоговую декларацию необходимо подать до 30 апреля 2017 года, при продаже недвижимости в 2017 году – до 30 апреля 2018 года, при продаже объекта недвижимости в 2018 году – до 30 апреля 2019 года.

Подавать декларацию в налоговый орган необходимо во всех случаях продажи недвижимости, которая находилась во владении менее минимального срока.

Декларацию необходимо подавать в налоговую инспекцию по месту жительства. Это можно сделать лично, почтовым отправлением с описью вложения или в электронной форме (в том числе через портал ГОСУСЛУГИ или личный кабинет налогоплательщика). О всех случаях, при которых необходимо подать декларацию 3-НДФЛ, можно прочитать в статье по ссылке.

Прокуратурой Омской области подготовлены разъяснения по вопросу исчисления льготного срока владения квартирой при уплате налога при продаже.

Расчет налога при продаже недвижимости

Действующим законодательством предоставлено право продавцу воспользоваться либо налоговым вычетом при продаже недвижимости либо рассчитать налог с учетом понесенных затрат на ее приобретение. При подаче декларации налогоплательщик сам может определить, какой из вариантов ему более выгоден.

Налог от продажи недвижимости с учетом налогового вычета

При расчете суммы налога с учетом налогового вычета применяют формулу:

НДФЛ = (С дох – ИВ) x 13%,

  • где С дох – сумма дохода от продажи объекта недвижимости;
  • ИВ – налоговый имущественный вычет.

Сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи.

При этом если цена продажи недвижимости меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект (если кадастровая стоимость определена на указанную дату), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доход от продажи рассчитывается следующим образом (п. 5 ст. 217.1 НК РФ):

С дох = кадастровая стоимость на 1 января x 0,7.

Справочно. Статьей 220 НК РФ установлен размер налогового вычета в размере от 250 тысяч рублей до одного миллиона рублей.

Суммы вычетов при расчете налога Вид объекта недвижимости Сумма налогового вычета Основание
при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе1 000 000 рублейст. 220 НК РФ
при продаже иной недвижимости (например, гаража)250 000 рублейст. 220 НК РФ

Более подробно о видах налоговых вычетов и особенностях их предоставления – в разделе “Налоговые вычеты”.

Пример расчета – метод 1

Например, Сидоров И.В. продал в 2019 г. квартиру за 5 000 000 руб., которую он приобрел в начале этого года за 4 500 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2019 составляла 7 500 000 руб.

Налоговый вычет равен 1 000 000 рублей.

1. Рассчитаем облагаемую сумму дохода.

7 500 000 * 0,7=5 250 000 (кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента) – больше чем цена продажи, поэтому она применяется при расчете НДФЛ.

Облагаемая налогом сумма дохода = 5 250 000 рублей.

2. Применяем формулу расчета налога с учетом налогового вычета:

(5 250 000 – 1 000 000) x 13% = 4 250 000 рублей *13 % =  552 500 руб.

Таким образом, при расчете налога с учетом налогового вычета необходимо заплатить сумму налога в размер 552 500 рублей.

Налог от продажи недвижимости с учетом понесенных затрат

При расчете суммы налога с учетом понесенных затрат применяют формулу:

НДФЛ = (С дох – Расх) x 13%,

где С дох – сумма дохода от продажи объекта недвижимости;

Расх – расходы по приобретенной недвижимости.

С дох –  определяется так же как и в первом случае.

Расходы по приобретенной недвижимости. В соответствии со ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

К расходам, связанным с приобретением недвижимости относятся не только сумма, заплаченная при покупке, но и проценты по ипотечным кредитам, выплаченные по данной недвижимости.

Пример расчета – метод 2.

Теперь рассчитаем сумму налога с учетом понесенных затрат

Условия те же. Сидоров И.В. продал в 2019 г. квартиру за 5 000 000 руб., которую он приобрел в начале этого года за 4 500 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2019 составляла 7 500 000 руб.

1. Рассчитаем облагаемую сумму дохода.

7 500 000 * 0,7=5 250 000 (кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента) – больше чем цена продажи, поэтому она применяется при расчете НДФЛ.

Облагаемая налогом сумма дохода = 5 250 000 рублей.

2. Отнимаем сумму произведенных затрат

(5 250 000 – 4 500 000) * 13 % = 750 000 * 13 = 97 500  рублей.

Таким образом, сумма налога при расчете 2 методом составляет 97,5 тысяч рублей.

Законом  не предусмотрено одновременно применить имущественный вычет в 1 000 000 руб. и уменьшить доход от продажи на расходы. Нужно выбрать только один вариант, который будет более выгоден.

Важно. Заплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости или доли в ней (п. 4 ст. 228 НК РФ). Реквизиты для уплаты налога вы можете уточнить в своей налоговой инспекции.

Срок уплаты налога при продаже имущества в 2019 году – до 15 июля 2020 года.

Срок подачи декларации при продаже имущества – до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости.

За каждый календарный день просрочки уплаты налога начисляются пени из расчета 1/300 действующей ставки рефинансирования Банка России.

Подготовлено “Персональные права.ру”

Источник: http://personright.ru/nalogi/uplata-ndfl/241-nalog-pri-prodazhe-nedvizhimosti.html

Какой налог с продажи квартиры необходимо оплатить

Купля-продажа объекта недвижимости: кто должен платить налог на имущество до госрегистрации?

Какой налог с продажи квартиры придется заплатить?А может  и не надо ни какого налога платить?И как отчитаться в налоговый орган.Такие вопросы задают почти все продавцы недвижимости.Разберемся подробно.

Статья обновлена 16.07.2020 г.

Какой налог с продажи квартиры уплачивается в 2020  году

Внимание! Если вам не нужно платить подоходный  налог с продажи недвижимости — вам не нужно подавать налоговую декларацию.
Если обязанность по уплате налога возникает — инструкция по заполнению налоговой декларации ЗДЕСЬ

Если вы, продавец квартиры — физическое лицо, обычный человек, не инвестор, ни учредитель юридического лица — тогда вы должны оплатить подоходный налог (НДФЛ).

НДФЛ — это налог на доходы физических лиц.

НДФЛ оплачивается по ставке 13% от полученного дохода.

Налоговым периодом по этому налогу является календарный год. Отчитаться по доходам необходимо один раз в год, в течении 4-х месяцев после окончания налогового периода.

Например декларацию по доходу за 2019 год необходимо подать до 30 апреля 2020 года.

Если вы продали недвижимость, то есть получили доход, вы обязаны отчитаться об этом в налоговые органы. Ведь в Росреестре зарегистрировали переход права от вас на другое лицо. То есть государство получила сведения о вашей сделке, вы собственноручно или через своего представителя по доверенности, подписали заявление о регистрации перехода права.

Но, при этом, ни кто кроме вас и вашего покупателя не знает, получили ли вы деньги по сделке или у вас в договоре прописана отсрочка платежа до следующего года, например.

НО! Ваш покупатель возможно обратится в Налоговую службу за получением налогового вычета и в обязательном порядке предоставит туда документы, подтверждающие расходы на покупку:

  • Расписку от продавца в получении денег за продажу
  • Платежное поручение в банк о переводе на ваш счет

То есть, так или иначе налоговый орган получит достоверные сведения о получении вами дохода.

Какая сумма облагается налогом при продаже квартиры

Кто должен разобраться с уплатой налогов? Каждый собственник, который продал недвижимость целиком или долю в праве собственности. То есть каждый, кто фигурирует в договоре купли-продажи на стороне продавца. Если продавцов несколько — каждый из них самостоятельно отчитывается перед налоговой службой.

Теперь разберемся, с какой суммы необходимо оплатить 13 % ? Конечно с суммы дохода!

НО!

Налоговым кодексом РФ предоставлен имущественный  налоговый вычет, который позволяет уменьшить налогооблагаемую базу ( сумму с которой удерживается налог) или совсем избежать выплаты налога.

Когда налог с продажи жилого помещения платить не надо

Какой налог с продажи квартиры  если вы ее купили, получили в дар или по наследству, приватизировали или получили по договору ренты  до 01.01.2016 года :

  • И продали по истечении трех лет владения —  налог платить не надо

Налоговый кодекс РФ:

17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период:

от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;

от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

  • Если вы купили дороже,  и  продали не менее чем за 70% от кадастровой стоимости квартиры исчисленной на 01 января года, в котором произошла продажа — налог платить не надо
  • Если вы продали ровно за ту же сумму, что и купили и это  не менее чем  70% от кадастровой стоимости квартиры исчисленной на 01 января года, в котором произошла продажа — налог платить не надо

Узнать кадастровую стоимость квартиры 

Изменения в законе

Какой налог с продажи квартиры если вы  ее купили, получили в дар или по наследству  после 01.01.2016 года :

Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ (применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года)

    • Изменился срок нахождения недвижимого имущества в собственности налогоплательщика, по истечении которого доходы от его продажи не облагаются налогом. Если ранее для этого нужно было владеть объектом более трех лет, то теперь освобождение доходов в общем случае производится, если имущество было в собственности более 5 лет.НО! По единственному жилью —  с 01.01.2020 года действует минимальный предельный срок владения — 3 года.Условием действия этой нормы закона является отсутствие другого жилого помещения или доли в праве собственности на жилье.Льгота также действует, если россиянин продал один объект недвижимости и купил другой. При этом должно выполняться условие, что новое жилье приобрели в течение 90 дней до того, как по старому объекту зарегистрировали переход права собственности к покупателюПри этом для объектов, полученных в порядке приватизации, наследования и дарения от близких родственников, а также по договору пожизненного содержания с иждивением, правила остались прежними – доходы от продажи таких объектов освобождаются от налогообложения, если они находились в собственности налогоплательщика более трех лет;
  • Установлены новые правила определения размера облагаемого налогом дохода в случае продажи объекта недвижимого имущества по цене, существенно отличающейся от рыночной (в меньшую сторону).В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Читайте:   Занижение цены в договоре

Когда налог с продажи жилого помещения надо платить

  • Если вы продаете квартиру, которую получили  до 01.01.2016 года бесплатно (дарение, приватизация) и владели ей менее 3-х лет. Для расчета суммы налога применяете следующую формулу:  доход от продажи — 1 000 000.0 *13%. То есть, если ваш доход равен или менее 1 000 000.0 рублей — налогооблагаемая база 0 и налога нет
  • Если вы продали квартиру, которой владели менее 3-х лет дороже, чем купили. Для расчета суммы налога применяете следующую формулу: доход от продажи минус расходы на покупку* 13%

Налоги с продажи детских долей, приобретенных за счет материнского (семейного) капитала

Все, кто продаст детские доли  в праве собственности на жильё, могут применить налоговый вычет с сумме уплаченной при покупке квартиры родителями. Конечно пропорционально этой доле. ( изменения вступили в силу 29.10.2019 г).

То есть, налогооблагаемая база уменьшается на расходы. ( если у вас есть документы их подтверждающие — расписки в получении денег от продавца, банковские документы о переводе средств продавцу).

Какую расписку примет налоговая читайте в статье: Расписка для налоговой

Причем, налоги уплаченные на предыдущие налоговые периоды, начиная с 2017 года можно вернуть!!!

Эта норма закона распространяется и в случае применения регионального материнского капитала на покупку жилья.
Подробнее читайте в этой статье.

ВНИМАНИЕ!
При выделении долей детям из собственности родителей в тексте соглашения нужно указать реквизиты сертификата на материнский капитал.

Сроки уплаты налога после продажи недвижимости

Оплатить налог с продажи квартиры необходимо до 15 июля года следующего за годом получения дохода.

Какой налог с продажи квартиры ?

Налоговый кодекс РФ

Имущественный налоговый вычет

В Налоговый кодекс РФ постоянно вносятся изменения. Поэтому сверяйтесь с первоисточником > > >

Статья 220

1) имущественный налоговый вычет предоставляется:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей;

Какой налог с продажи квартиры ?

Налоговый кодекс РФ

Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период, а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

5.

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.

6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен:

1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в пункте 4 настоящей статьи;

2) размер понижающего коэффициента, указанного в пункте 5 настоящей статьи.

Всегда рада разъяснить. Автор

Риски при продаже квартиры с отсрочкой платежа

Какой налог с продажи квартиры необходимо оплатить

Источник: https://exspertrieltor.ru/2017/01/19/kakoy-nalog/

Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости – изменения с 2017 года

Купля-продажа объекта недвижимости: кто должен платить налог на имущество до госрегистрации?

Налогообложение и взимание налогов являются древнейшими и одними из основных внутренних функций любого государства, обеспечивающих его существование.

Налоговая система РФ строится в соответствии с положениями Налогового кодекса РФ. Налоги обеспечивают один главных доходов и финансовое обеспечение государства, а взимаются они и с юридических, и с физических лиц посредством обязательных сборов.

С этими реалиями не понаслышке знаком каждый гражданин России, поскольку уплата налогов сопровождает его в жизни повсюду – от получаемой заработной платы, от обладания собственностью на движимое и недвижимое имущество, от получаемой прибыли в своей деятельности, будь то оказываемые услуги, ведение крестьянского хозяйства или бизнеса, и, конечно, от доходов при продаже, дарении, переуступке, наследовании имущества, в том числе и объектов недвижимости.

Гражданский кодекс РФ (статья 130) определяет недвижимость, как объекты, прочно связанные с землёй, то есть те, перемещение которых влечёт несоразмерный ущерб.

К ним, в частности, относятся:

  • земельные участки
  • жилые дома
  • дачи,
  • садовые домики
  • квартиры
  • комнаты
  • приватизированные жилые помещения
  • доля (доли) в перечисленном выше имуществе

Людям, собравшимся продать свою недвижимость, помимо вопросов по сделке, нужно изучить и её детали, связанные с налогообложением.

Поскольку порядок взимания обязательного сбора с физических лиц при продаже объектов недвижимости глобально изменился не столь давно (с 1 января 2016 года), а с 1 января 2017 года вступили в силу новые изменения в Налоговом кодексе РФ, снова регламентирующие сроки, порядок и льготы при исчислении налогов с полученных доходов от продажи объектов недвижимости, то злободневная тема налогообложения тревожит умы владельцев и покупателей недвижимости с неустанным постоянством. Значит, при подготовке к продаже объектов недвижимости нужно опять разбираться с очередными нововведениями.

Обязанность физических лиц по уплате подоходного налога

Подоходный налог (НДФЛ) относится к федеральным базисным налогам, так как именно он обеспечивает главные задачи налогообложения, решаемые государством.

Этот налог определяет порядок назначения налогового «багажа», к которому, в частности, относятся доходы, получаемыми физическими лицами при продаже объектов недвижимости.

Выступившие в договорах по сделкам с недвижимостью в качестве продавцов, дарителей, передатчиков ренты, наследодателями они обязаны уплатить государству некую сумму в виде подоходного налога (за исключением льготных ситуаций, для которых предусмотрено освобождение от налоговой нагрузки).

Подоходным налогом облагается доход от сделки по реализации любого объекта недвижимости – дачи, земельного участка, частного дома, квартиры, комнаты, нежилого строения, незаконченных построек, гаражных боксов, нежилых помещений.

Порядок обложения налогом на доходы физических лиц доходов, получаемых физическими лицами, установлен главой 23 Налогового кодекса РФ.

Налог с продажи объекта недвижимости оплачивает его бывший владелец. Налоговая декларация подаётся в следующем после году после отчетного периода, в течение которого произошла сделка (к примеру, если продажа квартиры произошла в 2017 году, то заплатить налог и сдать отчетность нужно только в 2018 году).

Тот человек, что покупает недвижимость, никакие налоги не платит. Налогоплательщиком он станет в случае продажи своего имущества.

Плательщики налога на доходы физических лиц от реализации объектов недвижимости, находящихся в РФ, разделяются по своему статусу на 2 категории (статья 207 Налогового кодекса РФ):

  1. физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ
  2. физические лица, получающие доходы от источников в РФ, не являющиеся налоговыми резидентами РФ

Налоговые резиденты РФ

Налоговый резидент РФ – человек, пребывающий на территории России в течение последних непрерывных 12 месяцев не менее 183 календарных дней. Периоды нахождения в стране могут чередоваться с датами отъезда и идти в любой последовательности.

Период нахождения в РФ не прерывается на время отбытия за границу, если целью выезда становятся:

  • учеба или поправка здоровья – на срок менее 6 месяцев
  • выезд к местам добычи нефти и газа, расположенным на морских шельфах
  • загранкомандировки сотрудников государственных или местных органов власти и военнослужащих

Если иностранцы становится налоговыми резидентами РФ, то они обязаны уплачивать налог НДФЛ по целому комплексу доходов (статья 209 Налогового кодекса РФ):

  • с доходов от продажи их российской недвижимости
  • с доходов от продажи иностранцами недвижимости за пределами России
  • с других доходов, даже если они получены за пределами России

Если резиденты РФ продают свою зарубежную недвижимость, то доход от её продажи относится к доходам, полученным от источников за пределами Российской Федерации (подпункт 5 пункта 3 статьи 208 Налогового кодекса РФ).

Этот доход подлежит налогообложению. Освобождение от взимания налога на доходы физических лиц, равно как и при продаже недвижимости на территории России, производится на основании, изложенном в пункте 17.1 статьи 217 Налогового Кодекса РФ.

Иными словами, для резидентов РФ налогообложение дохода и освобождение от него не зависят от места нахождения продаваемой недвижимости (Письмо ФНС России № ЕД-3-3/4062 от 09.11.2012 г.).

Законодательство иностранного государства может предусматривать налогообложение, уровень которого, возможно, будет достаточно существенным и требующим заблаговременного планирования.

Чтобы избежать двойного налогообложения, при уплате НДФЛ в России придётся проанализировать возможность зачёта налога, уплаченного за границей (cтатья 232 Налогового кодекса РФ).

Нерезиденты РФ

Налоговыми нерезидентами являются налогоплательщики, не соответствующие критерию резиденства РФ и не попадающие под перечисленные выше исключения.

Валютные резиденты

Существует ещё один обособленный статус налогоплательщиков подоходного налога (резидентов РФ) – валютные резиденты РФ.

Валютное резидентство определяется ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» ( №173-ФЗ). По нему, валютными резидентами считаются граждане РФ, проживающие в иностранном государстве не менее 1 года и посещающие Россию хотя бы на 1 день раз в году.

При проживании за рубежом больше года платить российские налоги не потребуется, так как гражданин в этом случае не является налоговым резидентом РФ (за исключением, когда он работает за рубежом, но остаётся налоговым резидентом РФ, или когда он постоянно проживает там на основании вида на жительство).

Валютные резиденты РФ не могут проводить ряд операций, к примеру таких:

  • зачислить на иностранный счёт сумму от продажи любой (не только российской) недвижимости
  • получать на иностранные счета гранты

Как грант, так и доход от продажи недвижимости должны поступить в российский банк, а оттуда они могут быть переведены на заграничные счета. Штраф за нарушение этого требования может достигнуть размера, равного всей вложенной на зарубежный счёт суммы.

С 2018 года налоговый контроль за иностранными счетами российских граждан будет вестись в рамках Cоглашения об автоматическом обмене налоговой информацией между налоговыми органами разных стран (распоряжение Правительства РФ № 834-р от 30 апреля 2016 г.).

Источник: https://www.zemvopros.ru/page_11921.htm

Продажа недвижимости юридическим лицом

Купля-продажа объекта недвижимости: кто должен платить налог на имущество до госрегистрации?

14.12.2019

/ Материалы / Продажа собственности юридическим лицом

Активы организаций, которые могут использоваться для получения прибыли, выражаются в самых разных формах. В частности, многие юридические лица имеют в собственности недвижимое имущество – и при необходимости его тоже можно продать.

Однако такие процедуры имеют множество отличий от обычных сделок купли-продажи, заключаемых физическими лицами. Отличаются порядок проведения и оформления продажи, перечень документов, аспекты налогообложения и т.д.

Чтобы учесть все эти особенности при продаже недвижимости юридическим лицом, следует заручиться поддержкой компетентных юристов, оперирующих соответствующим практическим опытом. В этом случае продажа юрлицом недвижимости пройдет с меньшими затратами времени и средств, а также с меньшими рисками.

Обратите внимание: организации могут выступать не только продавцом, но и покупателем недвижимого имущества.

Характер и содержание процедуры продажи недвижимости юрлицом во многом зависит от состояния объекта:

  • достроенный недвижимый объект, на который оформлено право собственности, продается на основании договора купли-продажи;
  • недвижимость в еще строящемся здании реализуется по договору уступки прав требования.

В первой ситуации договор, даже если по нему юридическое лицо продает недвижимость юридическому лицу, во многом похож на обычный договор купли-продажи, заключаемый с физлицами. Единственное отличие – подпись представителя организаций всегда заверяется печатью.

Продажа по договору уступки права требования существенно отличается своим содержанием. особенность, которую должен учитывать и продавец, и покупатель, заключается в том, что само право требования не всегда может быть явным.

В частности, подрядчики, ведущие строительство, нередко получает несколько помещений в качестве взаимозачета с заказчиком – при этом договора инвестирования или долевого участия не заключаются.

Поэтому важно уделять внимание правильному оформлению прав юридического лица на недвижимое имущество. В противном случае покупатель получает дополнительные риски – и продавцу приходится их компенсировать, как правило, снижением стоимости.

Особенности продажи недвижимости юридическим лицом

При подготовке сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, следует принимать во внимание ряд аспектов:

  • Если организация-продавец существует в корпоративной форме (ООО с несколькими участниками, акционерное общество), то продажа недвижимости юридическим лицом возможна только после проведения общего собрания участников. В его ходе должно было достигнуто решение о возможности реализации искомого имущества, что подтверждается официальным протоколом собрания.
  • Если в организации имеется только один участник-учредитель, то он принимает решение единолично, но оно в любом случае должно быть подкреплено протоколом.
  • При подготовке и проведении сделки купли-продажи с недвижимостью должны соблюдаться условия уставных документов. В отдельных случаях в них может быть закреплен запрет на продажу и в целом отчуждение организационной собственности сторонним лицам. При наличии таких ограничений следует первоначально провести собрание учредителей, в его ходе принять изменения в Устав – и после этого можно начинать подготовку будущей сделки.
  • Для подписания договора купли-продажи имущества, принадлежащего юрлицу, необходимо определить уполномоченного представителя организации. Его право представлять интересы организации-продавца должно быть подтверждено доверенностью с правом подписания документов. Соответственно, если происходит продажа недвижимости между юридическими лицами, то в сделке должны принимать участие представители обеих компаний. 
  • Если в сделке принимает участие непосредственный руководитель организации, то оформление доверенности для него не требуется – полномочия подписывать документы закреплены в его должностных правах и обязанностях.
  • По аспектам налогообложения сделки по реализации имущества юридического лица существенно отличаются от аналогичных процедур, проводимых между физическими лицами.

Обратите внимание: если балансовая стоимость продаваемой недвижимости составляет более 25% совокупной стоимости имущества организации, то такая сделка считается крупной, поэтому изначально необходимо получить согласие участников ООО либо акционеров на проведение сделки – и только потом начинать определять подходящие условия продажи.

Простота и оперативность продажи недвижимого имущества, принадлежащего юрлицу, во многом зависит от того, насколько правильно подготовлены документы.

Перечень необходимых бумаг здесь довольно внушительный, причем отсутствие какой-либо из них может затормозить и воспрепятствовать проведению сделки.

Итак, организация-продавец должна подготовить следующие документы:

  • решение участников ООО, акционеров АО либо единоличного руководителя о продаже, принадлежащей юрлицу недвижимости, подтверждаемое протоколом собрания;
  • копия учредительных документов организации;
  • свидетельства ОГРН и ИНН;
  • выписка из ЕГРЮЛ, подтверждающая, что компания была в установленном порядке поставлена на учет ФНС и что требуемая информация была предоставлена в полном объеме;
  • доверенность либо иной документ на имя представителя организации, который устанавливает его полномочия действовать от ее имени, подписывать документы, заключать сделки и т.д.;
  • паспорт лица, представляющего организацию-участника сделки;
  • документы, подтверждающие, что искомая недвижимость принадлежит компании-продавцу;
  • справка из БТИ об оценочной стоимости имущества – балансовой для зданий, сооружений и помещений либо кадастровой, если продается земельный участок;
  • при продаже отдельно стоящего либо встроенного/пристроенного объекта – документы, подтверждающие право собственности на участок, на котором расположен объект.

Все указанные документы являются обязательными для проведения сделки, однако данный список не является исчерпывающим. В отдельных ситуациях могут потребоваться и иные бумаги. Это может быть, например, копия свидетельства о госрегистрации организации, экспертное заключение о масштабах сделки, справка об отсутствии каких-либо обременений на целевом объекте недвижимости.

Обратите внимание: Как показывает статистика, в каждом конкретном случае перечень нужных документов определяется индивидуально. Для этого лучше обращаться за помощью к юристам соответствующего профиля, которые проанализируют вашу ситуацию и определят, какие бумаги вам понадобятся.

Есть свои особенности и в документальном оформлении и для другой стороны сделки.

В частности, если проводится покупка недвижимости у юридического лица, то сам по себе договор купли-продажи не является достаточным подтверждением перехода права собственности.

Чтобы стать полноправным владельцем купленного строения или помещения, нужно направить в отделение Росреестра подписанный обеими сторонами договор.

Важно!
заявителями должны быть обе стороны, указанные в договоре, также допускается участие уполномоченного лица, права которого устанавливаются нотариально заверенной доверенностью.

Вместе с договором в Росреестр нужно подать следующий пакет документов:

  • приложения к договору;
  • акт приема-передачи;
  • свидетельство организации-продавца, подтверждающего его право собственности на проданное помещение;
  • справка из БТИ;
  • кадастровый паспорт, содержащий отметки БТИ и поэтажную экспликацию;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Порядок проведения сделки с недвижимостью

В общем виде проведение сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, выражается в следующей последовательности действий:

  1. Подтверждение решения о продаже

    Прежде всего, нужно организовать собрание участников ООО либо акционеров АО. В его ходе рассматривается возможность продажи недвижимости, после чего принимается итоговое решение.

    Независимо от его характера оформляется соответствующий протокол. Дополнительно в нем указывается лицо, уполномочиваемое на представление интересов юрлица-продавца.

    В том случае, когда руководитель организации один, решение принимается единолично, но также оформляется в протоколе.

  2. Составление договора

    После принятия решения о продаже недвижимости в официальном порядке можно переходить к определению условий договора купли-продажи.

    В них должны быть отражены все важные аспекты, включая параметры продаваемой собственности, ее стоимость, полные наименования продавца и покупателя.

    Здесь также прописываются все условия проведения расчетов, порядок и сроки передачи права собственности на продаваемый объект и т.д.

  3. Заключение сделки

    После достижения согласия по всем условиям договора он подписывается обеими сторонами или их представителями. Затем нужно нотариально заверить его – в противном случае он не будет иметь должной юридической силы.

  4. Переход права собственности на имущество

    Продажа недвижимости юрлицом физлицу или другой организации завершается переоформлением прав собственности. Для этого в Росреестр направляется соответствующая заявка с полным комплектом документов.

После того, как ведомство обновит информацию в реестре прав собственности, сделка купли-продажи будет полноценно завершена.

Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом

Продажа недвижимого имущества юрлицом в 2019 году в обязательном порядке облагается налогами. Их величина в каждом отдельном случае определяется индивидуально, он зависит от множества факторов. Вот основные из них:

  • категория объекта – при продаже офиса и квартиры организация заплатит разные суммы налогов;
  • имеет ли компания статус резидента РФ;
  • Является ли купля-продажа недвижимости зарегистрированным видом деятельности компании-налогоплательщика.

Если продается квартира или дом, то юрлицо-продавец уплачивает только налог на прибыль. Если же продается нежилое помещение, то уплачивается как налог на прибыль, так и НДС. Их расчет происходит по-разному.

Налог на прибыль определяется бухгалтерией организации, и его величина зависит от ряда факторов:

  • величина выгоды, полученной юрлицом-продавцом;
  • является ли оно российским резидентом – в противном случае оно при любых условиях уплачивает 30% налога.

Сумма налога рассчитывается по различным обстоятельствам, которые зависят от используемой системы обложения. Компании на ОСН уплачивают НДС в размере 18% и/или 20% от суммы получаемой выгоды.

Важно!
Бухгалтерия организации должна правильно рассчитать размер прибыли, полученной при продаже недвижимости, поскольку именно от этого зависит сумма, уплачиваемая в виде налога.

Если организация использует УСН, то налог с реализации, принадлежащей ей недвижимости, рассчитывается как 6% от стоимости продажи либо как 15% от разницы «покупка-продажа».

Приобретение недвижимости юридическим лицом обязательно должно сопровождаться регистрацией полученного права собственности.

В противном случае купленное имущество будет включено в основные средства и, следовательно, в налогооблагаемую базу. Основанием для этого является акт приема-передачи искомой недвижимости. Единственным исключением здесь является ситуация, когда купленное имущество непригодно к использованию в деятельности организации.

Источник: https://urburo1.com/materials/prodazha-nedvizhimosti-yuridicheskim-licom/

О бухгалтерии
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: