Являются ли арендодатели жилых (нежилых) помещений предпринимателями и в какой суд им жаловаться?

Содержание
  1. Сдача нежилого помещения в аренду: регулирование, порядок, оформление | Правоведус
  2. Аренда объектов нежилого фонда: оплата налогов
  3. Нужно ли регистрироваться в качестве ИП, чтобы сдавать помещение в аренду?
  4. Субаренда нежилого помещения
  5. Является ли сдача квартиры предпринимательской деятельностью
  6. Являются ли арендодатели жилых (нежилых) помещений предпринимателями и в какой суд им жаловаться?
  7. Аренда — услуга для целей налогообложения?
  8. Предприниматель или нет: разбираемся со статусом частника, сдающего квадратные метры в аренду
  9. Подводные камни аренды нежилых помещений. Предостережения профессионалов
  10. Лучше перепроверить
  11. Важно все учесть
  12. Не чаще раза в год
  13. Важна каждая тумбочка
  14. Обязательное условие
  15. Как сдавать в аренду жилое или нежилое помещение и не бояться налогов?
  16. Нужно ли платить налоги при сдаче квартиры или офиса в аренду?
  17. Нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя?
  18. О судебном прецеденте признания деятельности по сдаче нежилых помещений в аренду предпринимательской
  19. Page 3
  20. Page 4
  21. Page 5

Сдача нежилого помещения в аренду: регулирование, порядок, оформление | Правоведус

Являются ли арендодатели жилых (нежилых) помещений предпринимателями и в какой суд им жаловаться?

Процедура аренды объектов нежилого фонда представляет собой форму имущественного договора, согласно которому арендодатель (собственник помещения) передает арендатору (нанимателю) объект недвижимости во временное пользование на условиях арендной платы. Чаще всего такие сделки по аренде совершаются между юридическими лицами либо индивидуальными предпринимателями.

Порядок аренды помещений нежилого фонда регламентируется ГК РФ, ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости». В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор аренды, который заключается на срок менее 12 месяцев, не подлежит государственной регистрации, при этом, соглашение, оформленное более чем на год, в обязательном порядке регистрируется в компетентных органах.

Сдаче в аренду подлежат различные сооружения, здания в целом либо отдельные помещения, входящие в нежилой фонд. Аренде не подлежат отдельные элементы помещений (например, подвальное помещение, крыша, лестничный марш и т.д.).

Нежилое помещение передается арендатору вместе с документами и ключами, в противном случае договор расторгается на основании отсутствия условий для эксплуатации помещения.

Аренда объектов нежилого фонда: оплата налогов

Сдача в аренду любого жилого или нежилого помещения непосредственно связана с вопросами уплаты налогов с получаемой прибыли.

Многих ответственных собственников помещений, в частности, физических лиц, интересуют ответы на вопросы – в каком размере нужно платить налог, нужно ли при этом регистрироваться в качестве ИП, и многие другие.

Попробуем разобраться во всех тонкостях сдачи в аренду объектов нежилого фонда. Итак, нужно ли платить налоговый сбор при сдаче в аренду помещений нежилого фонда?

Каждый арендодатель, будь то физическое или юридическое лицо, обязан оплачивать налог с прибыли, получаемой от аренды помещения!

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ арендная плата за пользование помещением является доходами, с которых собственник помещения (физ.

лицо) должен уплачивать налог на доходы физических лиц (3-НДФЛ), размер которого составляет 13% от общей полученной суммы за период действия договора.

Стоит отметить, что скрытие факта сдачи помещений в аренду зачастую выливается для владельцев взысканием всей суммы налога, и, кроме того, штрафов в размере 20% от неуплаченной суммы и пени.

Узнать, что жилое или нежилое помещение, находящееся в собственности, сдается в аренду для налоговой службы не составляет труда: источниками могут служить регулярные банковские переводы на карту в определенной сумме (как правило, более 100 тысяч рублей ежемесячно), непосредственная информация в налоговые органы от арендатора и другие причины, служащие отличным рычагом давления на арендодателя.

Нужно ли регистрироваться в качестве ИП, чтобы сдавать помещение в аренду?

В соответствии с российским законодательством осуществление предпринимательской деятельности без официальной регистрации в соответствующих государственных органах влечет за собой административную (ст. 14.1 КоАП) и уголовную ответственность (ст. 171 УК РФ), если получаемый доход составляет более или менее 2,25 млн рублей в год соответственно.

Однозначный ответ на вопрос о том, является ли сдача помещения предпринимательской деятельностью, получить довольно сложно, поэтому суды, рассматривая такие дела и вынося решение, учитывают множество факторов и конкретные обстоятельства дела.

Например, если в аренду сдается жилое помещение, а причиной тому является отсутствие необходимости в его использовании для собственного проживания, такой вид дохода не будет являться предпринимательской деятельностью, однако налог 3-НДФЛ владельцу помещения все же оплачивать придется.

Вместе с тем, можно выделить несколько признаков, свидетельствующих о том, что сдача в аренду помещения будет рассматриваться как вид предпринимательской деятельности с получением дохода:

  1. Сдача в аренду объекта нежилого фонда. В этом случае учитывается тот факт, что нежилое помещение не может быть использовано для удовлетворения бытовых или семейных потребностей граждан, а значит данный объект сдается в целях извлечения прибыли.
  2. Если помещение сдается в аренду юридическому лицу. Соответственно, организация, арендовавшая нежилое помещение, будет отмечать в статье расходов сумму, затраченную на аренду.
  3. Если помещение приобретается специально для дальнейшей сдачи в аренду.
  4. Если договор аренды заключается на очень длительный срок или установлен факт многократного перезаключения договора аренды. Данный аспект рассматривается судом как признак систематического получения прибыли владельцем помещения.

Согласно закону при наличии названных признаков собственник должен пройти официальную регистрацию в государственных органах в качестве индивидуального предпринимателя.

В данном случае для уплаты налогов выбирается упрощенная форма системы налогообложения, размер которой составляет 6% от суммы прибыли (напомним, что налог на доходы физического лица составляет 13%).

Также стоит учесть, что владельцу помещения как в качестве ИП, так и физического лица, необходимо будет сдавать соответствующую налоговую отчетность в сроки и по форме, установленными Налоговым Кодексом РФ.

Субаренда нежилого помещения

Аренда жилого или нежилого помещения предполагает возможность пересдачи его в субаренду непосредственно нанимателем. Пересдача недвижимости допускается только с письменного разрешения непосредственного владельца помещения и при наличии особого условия в договоре аренды.

Сторонами договора субаренды могут выступать как физические, так и юридические лица. Копия договора обязательно выдается на руки субарендатору в качестве подтвержденного факта согласия собственника на совершение данного действия.

Сделка по субаренде нежилого помещения имеет некоторые особенности, которые обязательно следует учесть нанимателю при заключении договора с субарендатором.

  1. Срок действия договора субаренды не может быть больше срока действия первоначального/основного арендного договора. В случае если договор арендатора с собственником прекратил свое действие, субарендатор вправе заключить с владельцем этого помещения договор аренды на тех же условиях до конца срока действия договора субаренды.
  2. Любой договор аренды/субаренды, заключаемый на срок более 12 месяцев, должен регистрироваться в уполномоченных государственных органах.
  3. В права и обязанности арендатора входят: предоставление помещения субарендатору в оговоренный срок и на определенных условиях, осуществление контроля за использованием помещения по соответствующему назначению.
  4. В права и обязанности субарендатора входят: своевременная арендная плата, выполнение ремонтных работ (по договоренности), содержание помещения в порядке и использование исключительно по назначению.
  5. Факт передачи помещения арендатором субарендатору фиксируется передаточным актом.
  6. Любые нарушения договорных обязательств дают право каждой стороне расторгнуть договор субаренды до окончания его срока действия в судебном порядке.

Аренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, является одной из распространенных форм гражданско-правовых отношений. Вместе с тем передача муниципального имущества на условиях договора аренды позволяет значительно пополнить местный бюджет и соответственно имеет огромное значение для экономического развития региональной территории.

Наиболее распространенными являются сделки по заключению договора аренды муниципального недвижимого имущества, в частности, земельных участков, зданий, отдельных помещений. Реже встречаются случаи аренды действующих муниципальных предприятий.

Для арендаторов помещений муниципального нежилого фонда очень важное значение имеют умеренная стоимость аренды, ее стабильность, прозрачность торгов, на основании которых происходит аренда муниципальных объектов. Соответственно, эти факторы влияют на то, что муниципальная недвижимость охотнее арендуется предпринимателями, чем частная собственность.

Правда стоит отметить, что порой неудовлетворительное состояние муниципальных помещений является серьезной проблемой для арендодателя, ведь кроме естественного текущего ремонта, арендаторам приходится вкладывать средства и в более существенные работы по восстановлению кровли, фасадов, инженерно-коммуникационных систем, а это уже капитальные вложения.

Чтобы как-то заинтересовать арендаторов, муниципалитеты предлагают различные системы стимулирования: например, увеличение срока действия договора аренды с учетом произведенных работ, возмещение внесенных затрат по факту расторжения договора аренды, освобождение от арендной платы в процентном соотношении от сметной стоимости выполненных ремонтных работ и другие.

Заключить договор аренды муниципального нежилого фонда могут как физические, так и юридические лица, а также граждане иностранных государств. В соответствии со ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» с июля 2008 г. все договоры аренды муниципального имущества заключаются на основании результатов торгов, аукционов или конкурсов при участии всех желающих. В соответствии со ст.

447-449 ГК РФ в каждом муниципальном образовании разрабатывается свое Положение по проведению торгов, в котором содержатся правила и порядок проведения, условия для участников, порядок определения победителя и оформления результатов.

Важно! Договор аренды муниципального имущества, который был заключен без проведения соответствующих торгов, считается недействительным.

Муниципальная собственность на землю предполагает наличие кадастрового паспорта на объект недвижимости.

Соответственно если земля не состоит на кадастровом учете, потенциальный арендатор должен собрать пакет документов на него и изначально поставить на кадастровый учет, затем подается заявка на проведение торгов, дающих право аренды данного муниципального имущества.

В случае единоличного участия в торгах они считаются состоявшимися и дают арендатору право на заключение прямого договора. Договор на аренду муниципального помещения заключается посредством подписания соглашения двумя сторонами.

В договоре должны быть прописаны полная информация об объекте недвижимости, его кадастровый номер, площадь и адрес места расположения. Для подачи заявки для участия в торгах и договора понадобятся:

  • паспорт будущего арендатора;
  • государственное свидетельство о регистрации юридического лица или ИП;
  • заявка по форме арендодателя с указанием целей и срока аренды;
  • иные документы, предусмотренные документацией о торгах.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества на срок более 12 месяцев арендатору необходимо подать сведения в Росреестр для внесения информации об аренде в единый государственный реестр.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества сроком на 3 и более лет арендатор приобретает преимущественное право выкупа арендованного помещения в частную собственность.

Источник: https://PravoVedus.ru/practical-law/civil/sdacha-nezhilogo-pomeshheniya-v-arendu/

Является ли сдача квартиры предпринимательской деятельностью

Являются ли арендодатели жилых (нежилых) помещений предпринимателями и в какой суд им жаловаться?

ФНС РФ в письме от 25.02.2013 № ЕД-2-3/125@ сообщает, что физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя, если его действия соответствуют ряду признаков.

Вопрос: О налогообложении НДФЛ доходов, полученных физическим лицом по договору аренды недвижимого имущества.

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

ПИСЬМО

от 25 февраля 2013 г. N ЕД-2-3/125@

Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение по вопросу налогообложения доходов, полученных по договору аренды недвижимого имущества, и сообщает следующее.

В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, являются объектом обложения налогом на доходы физических лиц.

Согласно п. 1 ст.

Являются ли арендодатели жилых (нежилых) помещений предпринимателями и в какой суд им жаловаться?

23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Таким образом, закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности.

На основании ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

  • изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
  • учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;
  • взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
  • устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Предпринимательская деятельность осуществляется гражданином на свой риск. Предпринимательский риск гражданина заключается в вероятности наступления событий, в результате которых продолжение осуществления данной деятельности станет невозможным.

При наличии достаточных оснований считать, что вышеуказанные признаки имеются в наличии, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица.

Действительный

государственный советник

Российской Федерации

3 класса

Д.В.ЕГОРОВ

Аренда — услуга для целей налогообложения?

Настоящая статья предоставлена для публикации оргкомитетом III Международной научной конференции “Правовая система и вызовы современности” (4 — 6 декабря 2006 г., г. Уфа, Институт права Башкирского государственного университета).

Проблема отнесения аренды к услугам для целей налогообложения не нова. На протяжении многих лет налогоплательщики и налоговые органы ведут по этому вопросу битвы в судах. Начиная с 24 февраля 1999 г. шансы налогоплательщиков победить в таких спорах упали почти до нуля.

Предприниматель или нет: разбираемся со статусом частника, сдающего квадратные метры в аренду

В этот день Верховный Суд РФ вынес свое “знаменитое” Решение N ГКПИ98-808, 809, где указал, что к отношениям по аренде применяются нормы о возмездном оказании услуг.

Но с введением в действие Налогового кодекса эти споры возобновились, так как в нем для целей налогообложения появилось собственное определение понятия “услуга” .

Родичев В.А. Услуга ли аренда? // Учет. Налоги. Право. 2002. 11 июля.

Гражданский кодекс РФ не содержит определения понятия “услуга”. Он лишь устанавливает, что по договору оказания услуг Исполнитель должен совершить действия или определенную деятельность, а Заказчик — оплатить эти услуги (ст. 779 ГК РФ). Одновременно в п. 2 этой статьи дан примерный перечень услуг .

Никонов А. НДС и налог на прибыль. — М.: ИД ФБК-ПРЕСС, 1999.

Следует отметить, что при оказании услуги продается не сам результат, а действия или деятельность, приводящая к этому результату. При оказании услуги не предусматривается и передача вещей.

В отличие от договора оказания услуг по договору аренды происходит передача имущества (т.е. вещей) в пользование. Оплата же производится не за факт передачи имущества, а за пользование им. Таким образом, очевидно, что рассматриваемые договоры абсолютно разные.

Еще одним подтверждением такого вывода является сам текст Гражданского кодекса, который не относит аренду к услугам. Согласно ст. 2 ГК РФ предпринимательская деятельность — это осуществляемая на свой риск деятельность с целью извлечения прибыли от пользования имуществом, продажи товара, выполнения работ, оказания услуг. То есть “оказание услуг” отделено от “пользования имуществом”.

Налоговый кодекс РФ дает свое понятие услуги. Но в то же время понятия предпринимательской деятельности и договора аренды в Налоговом кодексе отсутствуют. Поэтому для уяснения смысла этих понятий на основании ст.

11 НК РФ используется гражданское законодательство.

Услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности (п. 5 ст. 38 НК РФ).

Таким образом, для признания аренды услугой для целей налогообложения она должна одновременно обладать следующими признаками:

  1. Это должна быть деятельность.
  2. Результаты этой деятельности не должны иметь материального выражения.
  3. Этот результат должен потребляться и реализовываться в процессе самой деятельности.

Общероссийский классификатор видов экономической деятельности, продукции и услуг (ОК 004-93, утв. Постановлением Госстандарта России от 06.08.1993 N 17) относит аренду имущества к экономической деятельности. Следовательно, первое условие НК РФ выполнено. Дальше — хуже.

Деятельность по предоставлению имущества в аренду имеет материальное выражение. Таким материальным выражением является и само передаваемое в аренду имущество, и производимая при помощи этого имущества продукция.

А что же с третьим признаком? Потребляется ли результат предоставления имущества в аренду в процессе аренды?

Независимо от того, что считать результатом аренды — само передаваемое в пользование имущество, полученные выгоды от этого пользования или арендную плату, очевидно, что ни один из этих результатов не потребляется в процессе аренды. Имущество возвращается арендодателю, арендная плата, как, впрочем, и выгода арендатора, существует отдельно от имущества и может потребляться и после окончания аренды.

Таким образом, из трех обязательных признаков услуги для целей налогообложения присутствует только один. Следовательно, передача имущества в аренду это не услуга .

Карсетская Е.В. Налог с продаж и индивидуальный предприниматель // Экономика и жизнь. 2005. 15 августа.

Источник: https://3zprint-msk.ru/javljaetsja-li-sdacha-kvartiry-predprinimatelskoj/

Подводные камни аренды нежилых помещений. Предостережения профессионалов

Являются ли арендодатели жилых (нежилых) помещений предпринимателями и в какой суд им жаловаться?

Главный вопрос для любого предпринимателя – где найти подходящее место для обитания своего бизнеса? Наиболее распространенный вариант – снятие нежилого помещения в аренду. Рынок услуг предлагает нам аренду офисных помещений, складских комплексов, торговых площадей и многое другое.

Их стоимость варьируется в зависимости от района, косметического состояния, размеров, новизны и много чего еще. Но важно ведь не только найти подходящее помещение. Нужно еще взять его в аренду так, чтобы выгода была максимальной, а риск минимальным.

Понятно, что последнее будет таковым только в том случае, если есть договор аренды, но практика показывает, что при составлении данного договора нередко возникают вопросы, от решения которых зависит не только правильность составление документа, но и степень заложенных в нем правовых рисков.

Итак, что необходимо знать и учитывать при составлении договора аренды нежилого помещения?

Лучше перепроверить

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному собственником, — говорит директор аутсорсинговой компании «ЮрфинэкC» Юрий Романченко. — Поэтому, прежде чем подписать договор, нужно удостовериться, что помещение действительно находится в собственности арендодателя. Для этого необходимо затребовать у него свидетельство о праве собственности на объект аренды.

Этот документ, предупреждают юристы, нужно очень внимательно изучить. Важно убедиться в том, что арендодатель действительно имеет право на подписание такого типа договора (это должно быть указано в уставе или подтверждаться доверенностью).

Не лишним будет и обратиться в территориальный орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, чтобы уточнить сведения о наличии зарегистрированных прав на интересующее вас помещение.

Государственная регистрация носит открытый характер, поэтому сделать это довольно просто.

Договор, подписанный неуполномоченным лицом, может быть признан судом недействительным, — предупреждает Юрий Романченко.

Составляться договор аренды на нежилое помещение, естественно, должен в письменном виде. Количество оригинальных экземпляров при этом ровно числу сторон договора. Правда, в том случае, если требуется государственная регистрация документа, составляется еще один экземпляр – для регистрирующего органа.

Важно все учесть

Теперь о том, что должно быть указано в договоре. А указаны в нем должны быть все существенные характеристики помещения: адрес, этаж, место нахождения на этаже, наименование (нежилое помещение, часть нежилого помещения), инвентарный номер, функциональное назначение (офисное, производственное, складское и т.п.) и площадь.

В ряде случаев договор признается незаключенным при наличии только адреса здания, площади и плана помещения с экспликацией, поскольку этих сведений недостаточно для идентификации имущества, — акцентирует внимание Юрий Романченко.

–  Их наличие не свидетельствует о согласованности предмета аренды, так как отсутствуют указания на расположение помещений в здании (этаж), количество нежилых помещений, их номера и прочие характеристики.

Также договор может быть признан незаключенным при несоответствии характеристик, указанных в договоре, фактическим характеристикам объекта аренды.

Разумеется, из правил бывают исключения и иногда договор аренды признается заключенным, если расхождение фактических и договорных характеристик произошло в результате технической ошибки. Но то, что ошибка была технической, еще нужно доказать.

У судов нет единой позиции насчет расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета, поэтому судьбу подобных судебных споров предопределить трудно, — говорит Юрий Романченко.

 — Большая часть судей считает, что в этом случае договор аренды должен быть признан незаключенным.

Договор аренды может быть признан заключенным, только если «у арендодателя отсутствует иное аналогичное имущество» или расхождения в описании предмета аренды являются незначительными.

Не чаще раза в год

Существенный момент сделки – финансовый. В договоре аренды нежилого помещения обязательно должен быть указан размер арендной платы.

Если условия о размере арендной платы в договоре отсутствуют, документ считается недействительным с момента подписания, — предупреждают юристы  «ЮрфинэкC». — И правила определения цены, предусмотренные статьей гражданского кодекса о цене за «аналогичные услуги» при «сравнимых обстоятельствах» в таких случаях не применяются.

Согласно законодательству менять арендную плату можно не чаще одного раза в год.

Поэтому в договор не может быть включено условие, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы чаще, чем раз в год, — говорит  Юрий Романченко.  –  Такое условие является ничтожным.

Большинство судов трактуют это условие так, что арендная плата может быть изменена не ранее чем через год после заключения сделки и не чаще чем раз в год в последующем.

Отсюда также следует, что размер арендной платы по договору, заключенному на срок менее одного года, не подлежит изменению.

Нужно иметь в виду, что, кроме уплаты арендной платы, арендатор обязан еще и нести расходы на содержание имущества. Разумеется, если иное не установлено законом или договором аренды. К расходам на содержание имущества относятся расходы по компенсации коммунальных платежей, эксплуатационному обслуживанию здания и территории и прочее.

Акты судебной практики дополнительно подтверждают, что затраты на содержание и ремонт общего имущества здания, в котором расположено арендуемое помещение, не относятся к расходам арендатора по содержанию имущества, поэтому они должны оплачиваться собственником помещения, — уточняет Юрий Михайлович.

Иначе говоря, арендодатель обязан производить капитальный ремонт, а арендатор – текущий. Условия о порядке проведения всех видов ремонта обязательно должны быть вынесены в отдельные положения договора.

Так же хотелось бы отметить, что стороны должны оговорить вопрос об улучшении арендатором помещения, — говорит  Юрий Романченко. – Это, например, касается перепланировки.

По закону, если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения имущества (помещения), он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, после прекращения договора.

Если согласования проведения улучшений не было, стоимость, по закону, не возмещается. Однако данный вопрос должен быть непременно уточнен сторонами в договоре.

Важна каждая тумбочка

Еще один важный документ – акт приема-передачи помещения, который так же, как и договор аренды, в обязательном порядке подписывается обеими сторонами. В этом акте должны быть указаны состояние нежилого помещения, его особенности, наличие какого-либо имущества (техники, предметов обстановки) и другие детали, заслуживающие внимания и отражения в документе.

Отсутствие указанного акта может явиться препятствием для использования помещения арендатором, — говорит Юрий Романченко.

 — Кроме того, именно с моментом передачи имущества суды связывают возникновение права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц.

Бывает, конечно, так, что суды признают фактическое использование имущества как передачу имущества арендатору, несмотря на то, что акт приема-передачи этого имущества отсутствует, но я бы не рекомендовал рассчитывать на то, что именно ваш случай продолжит эту череду исключений.

Казалось бы, очевидно, но на всякий случай уточним, что при прекращении договора аренды арендованное имущество возвращается арендодателю с соблюдением тех же правил, что и при заключении договора. Но на договоре и акте приема-передачи помещения в аренду необходимые для заключения сделки документы не заканчиваются.

К договору аренды нежилого помещения обязательно прилагаются соответствующие кадастровые паспорта, поэтажные планы, схемы и экспликации, на которых отмечены помещения, являющиеся объектами аренды, — говорит Юрий Романченко. — При наличии таких планов и схем предмет договора аренды признается согласованным.

Передаваемые в аренду площади, предупреждают юристы, должны быть выделены на плане (схеме), а все изменения (исправления) должны быть согласованы сторонами. В приложениях к договору и актах приема-передачи должна быть ссылка на договор.

Обязательное условие

  Жилые и нежилые помещения относятся к недвижимому имуществу, право на которое и сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации, — говорит Юрий Романченко.

Правда, это только в том случае, если договор аренды заключается на срок более одного года. Если менее – государственная регистрация не нужна.

Не требуется государственная регистрация и в том случае, если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, в дальнейшем продлевается на срок менее одного года, — уточняет директор «ЮрфинэкC».

 —  При этом договор может быть продлен путем заключения нового договора либо автоматически на основании первоначального договора по окончании срока аренды и при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления договора.

Как бы то ни было, заключение подобных сделок – дело довольно рискованное. Поэтому прежде чем заключать договор, обязательно проконсультируйтесь с юристом.

Внимательно ознакомьтесь со всеми пунктами соглашения, реально оцените свои платежеспособные возможности. И только после этого принимайте окончательное решение.

Ведь вы выбираете место для реализации своего собственного дела, а в таких вещах спешка крайне не рекомендуется.

Петрозаводск, ул. Андропова, д.15, офис 501, тел/факс: 59-45-00, 28-03-03

Источник: https://gubdaily.ru/arxiv/podvodnye-kamni-arendy-nezhilyx-pomeshhenij-predosterezheniya-professionalov/

Как сдавать в аренду жилое или нежилое помещение и не бояться налогов?

Являются ли арендодатели жилых (нежилых) помещений предпринимателями и в какой суд им жаловаться?

Сдачу жилых (квартир) и нежилых (офисов) помещений в аренду всегда сопряжена с вопросом об уплате налогов с арендной платы.

Собственники помещений задаются вопросом о том, нужно ли платить налоги, если нужно, то в каком размере, нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и т.д. Далее мы расскажем об этих и других тонкостях сдачи помещений в аренду.

Сразу оговоримся, что речь будет идти только о ситуациях, где помещение сдается в аренду физически лицом, а не организацией, поскольку в последнем случае все правила будут сильно отличаться.

 Записаться на прием нашего юриста онлайн >>

Нужно ли платить налоги при сдаче квартиры или офиса в аренду?

Когда физическое лицо сдает помещение в аренду, оно получает за это арендную плату, которая в соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ признается доходами, и с этих доходов необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%. Таким образом, Налоговый кодекс предписывает уплатить в бюджет государства 13% от всех сумм арендной платы.

Зачастую собственники помещений (арендодатели) задаются вопросом: откуда налоговая инспекция узнает, что я получаю этот доход? Источники получения сведений налоговой инспекцией могут быть разные.

Если арендная плата достаточно велика (около 50-100 тыс рублей) и ежемесячно перечисляется на банковскую карточку (да еще с указанием «арендная плата»), то соответствующая информация может быть передана в налоговую самим банком.

Заказать обратный звонок нашего юриста онлайн >>

 Если же арендная плата не столь велика или передается наличными деньгами, то о её получении налоговой инспекции, как правило, становится известно от самого арендатора.

Как правило это случается из-за ухудшения отношений с арендатором по тем или иным причинам (задержка внесения арендной платы, причинения ущерба имуществу в квартире или офисе и т.д.

) и сообщение в налоговую инспекцию о выплачиваемой арендной плате зачастую используется как рычаг давления на арендодателя.

Таким образом, чтобы не находиться в плену угроз арендатора, следует платить законно установленные налоги.

Важно: в случае выявления факта неуплаты налога, с собственника квартиры или офиса могут быть  взысканы не только суммы, которые нужно было уплатить ранее, но также пени (около 8% годовых) и штрафы (20% от неуплаченной суммы)

Записаться на прием нашего юриста онлайн >> 

Нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя?

Статьей 171 Уголовного кодекса РФ установлена уголовная ответственность за осуществление предпринимательской деятельности без регистрации, если она сопряжена с получением дохода в размере не менее чем 1 500 000 рублей. Если полученный доход ниже указанной суммы, то в соответствии со ст. 14.1 КоАП ответственность будет не уголовной, а административной (штраф в размере от 500 до 2 000 рублей).

Таким образом, следует определить, является ли сдача офиса или квартиры в аренду предпринимательской деятельностью.

К сожалению, невозможно дать однозначный ответ на этот вопрос, поскольку при рассмотрении соответствующих дел суды учитывают множество факторов и не придерживаются какой-то единой позиции, вынося решение в зависимости от конкретных обстоятельств дела.

Можно выделить следующие признаки, наличие которых, будет свидетельствовать о том, что сдача имущества в аренду может быть расценена в качестве предпринимательской деятельности:

  1. Сдача в аренду офиса, а не квартиры. В таких случаях суды, как правило, исходят из того, что офис, будучи нежилым помещением, не может быть использован в целях удовлетворения семейных или бытовых потребностей гражданина, а используется, скорее, в целях извлечения прибыли.
  2. Неоднократное перезаключение договора аренды или заключение договора аренды на очень длительный срок. В такой ситуации суды констатируют наличие упомянутого выше признака систематичности получения прибыли.
  3. Сдача помещения в аренду юридическому лицу.
  4. Покупка помещения специально для сдачи его в аренду.

В ситуациях же, когда в аренду сдается квартира в связи с отсутствием потребности в её использовании для собственного проживания, деятельность по сдачи в аренду не является предпринимательской.

Если же перечисленные выше признаки имеются, то с точки зрения закона собственник помещения обязан зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

Подчеркнем, что в таком случае, выбрав в качестве системы налогообложения упрощенную форму, индивидуальный предприниматель будет платить всего 6% налога, вместо 13%, установленных для НДФЛ.

Причем статус индивидуального предпринимателя не предполагает серьезных затрат на сдачу налоговой отчетности.

Таким образом, наиболее выгодной законной формой сдачи имущества в аренду является сдача его в аренду в качестве индивидуального предпринимателя с упрощенной системой налогообложения. Это позволит сократить налоговые издержки до 6%.

Если вам требуется юридическая консультация в связи с арендной имущества или вы столкнулись с нарушением своих права, наша юридическая компания готова предложить вам помощь команды опытных юристов!

Закажите профессиональную юридическую поддержку!

8 (812) 920-64-71

 [actdate id=”3479″]

Аренда_ФЛ, Договорные споры

Источник: https://imright.ru/kak-sdavat-v-arendu-zhiloe-ili-nezhiloe-pomeshhenie-i-ne-boyatsya-nalogov/

О судебном прецеденте признания деятельности по сдаче нежилых помещений в аренду предпринимательской

Являются ли арендодатели жилых (нежилых) помещений предпринимателями и в какой суд им жаловаться?

Любое лицо, сдающее свою недвижимость внаем, предполагает получение пассивного дохода, который, как известно, тоже является налогооблагаемым. Но здесь, как оказалось, тоже есть свои подводные камни касательно нюансов налогового законодательства. Все не так просто, как может показаться на первый взгляд.

Как следует из судебных материалов налогового спора с налоговым органом, собственник нежилых помещений из Волгограда, долгое время сдавал в коммерческую аренду нежилые помещения субъектам предпринимательской деятельности – организациям и ИП и будучи, как ему казалось, добросовестным налогоплательщиком, декларировал и уплачивал налог на доходы физических лиц с рентных доходов от арендаторов.

Однако этого оказалось недостаточно и налоговая инспекция привлекла его к ответственности по пункту 1 статьи 119 и статье 122 Налогового кодекса РФ в виде штрафов в сумме 573 546 руб., а также доначислении недоимки по налогу на добавленную стоимость в сумме 1 604 467 руб. и 396 399 руб. пеней.

Итого сумма налоговой ответственности составила более 2,5 миллионов рублей (2'574'412 руб).

Собственник, о котором идет речь, судился с налоговым органом с переменным успехом и в результате дело дошло до Верховного суда, который поставил точку в этом деле: кассационная жалоба оставлена без удовлетворения.

Причем тут НДС?

Позиция налогового органа состояла в том и была поддержана Верховным судом, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду, независимо от того имеет ли арендодатель официальный статус индивидуального предпринимателя (ИП) или нет, по факту деятельности.

Если бы собственник помещений зарегистрировался как положено в качестве ИП, он мог бы выбрать систему налогообложения, например упрощенную с налогообложением дохода 6%. И тогда никаких претензий по декларированию и уплате НДС не возникло. Более того, ему не пришлось бы уплачивать и НДФЛ по ставке 13% с рентного дохода.

А если бы не заявил о переходе на упрощенную систему налогообложения, то по умолчанию применяется основная система налогообложения, предусматривающая как раз декларирование и уплату НДС и НДФЛ.

Это обстоятельство (применение основной системы налогообложения по умолчанию) и было положено в основание претензий налогового органа.

Коль скоро собственник помещений декларировал и уплачивал НДФЛ с доходов от арендаторов, то поэтому с него и спрашивается, почему же он тогда не декларировал и не уплачивал заодно и НДС?

Другой момент, оставшийся без внимания, заключается в том, что НДФЛ с арендной платы физлицу должны были удерживать и перечислять в бюджет арендаторы, так как они являлись юридическими лицами или ИП.

Сдавая в аренду нежилые помещения корпоративным арендаторам, собственнику помещений незачем было самостоятельно декларировать и уплачивать НДФЛ.

Это была обязанность его арендаторов как налоговых агентов, поскольку по договору аренды нежилых помещений стороной арендодателя выступало физического лицо, не зарегистрированное в качестве ИП.

Осталось неизвестным, привлекала ли налоговая инспекция арендаторов к ответственности за неисполнение функции налогового агента.

Если бы собственник нежилых помещений сдавал их в аренду другому физическому лицу, тогда – да, было бы уместно декларировать и уплачивать только НДФЛ и сам по себе факт совершения возмездных сделок мог бы быть недостаточным для признания арендодателя предпринимателем в суде, так как сдача в аренду собственного имущества является реализацией его законного права.

    Но в любом случае в данной конкретной ситуации нужно исходить из понимания того, что если:
  • нежилое помещение приобретено с целью сдачи внаем;
  • арендуемая площадь используется арендатором для извлечения доходов;
  • помещение передано внаем корпоративному арендатору (ИП или организации),
  • то даже одно из этих обстоятельств должно побудить собственника к регистрации себя в качестве ИП.

Развитие электронных средств и каналов связи в обыденной жизни упрощают множество вещей, например, исполнение обязанностей, возложенных на нас законами.

Постановлением правительства от 09.12.17 № 1500 в действующий порядок подачи уведомлений о начале предпринимательской деятельности внесены изменения, связанные с возможностью экстерриториального уведомления соответствующих государственных надзорных органов.

Подавать уведомления по прежнему нужно при личном обращении законного или уполномоченного представителя в соответствующий орган или в МФЦ. Но это теперь можно сделать из любого нашего места нахождения, а не только по месту регистрации.

Если мы, к примеру, начали свою предпринимательскую деятельность в Воронеже, но по делам находимся в другой области или районе, уведомление о начале предпринимательской деятельности можно подать в любой ближайший МФЦ или ближайшее территориальное подразделение соответствующего государственного органа.

В этом заключается способ экстерриториального уведомления, который все больше и больше охватывает деятельность всех государственных органов на территории России.

Напомним, что после госрегистрации в качестве ИП или создания фирмы перед непосредственным началом деятельности с 2009 года необходимо еще дополнительно уведомлять в зависимости от выбранного вида деятельности соответствующие территориальные подразделения государственных надзорных органов, которые уполномочены осуществлять государственный контроль в той или иной области деятельности.

На сегодняшний день существует перечень видов деятельности, которые организации и ИП могут осуществлять только в том случае, если предварительно уведомили об этом федеральный орган исполнительнойвласти или МФЦ.

Помимо прочего, к таким видам деятельности относятся розничная и оптовая торговля; перевозка пассажиров, багажа автомобильным транспортом; перевозка грузов; производство одежды, молока, хлеба, сахара.

Детальный перечень видов деятельности и их кодов приведен в приложении № 1 к постановлению Правительства РФ от 16.07.09 № 584. Этим же постановлением утверждены Правила представления уведомлений о начале осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности.

Page 3

Поэтому так важно для представителей малого и микробизнеса не загреметь в Реестр недобросовестных поставщиков.

В реестр недобросовестных поставщиков включается информация об участниках государственных и муниципальных закупок, уклонившихся от заключения контрактов, а также о поставщиках (подрядчиках, исполнителях), с которыми контракты расторгнуты по решению суда или в случае одностороннего отказа заказчика от исполнения контракта в связи с существенным нарушением ими условий контрактов.

Благодаря наличию реестра недобросовестных поставщиков государственные и муниципальные заказчики не вступают в контрактные (договорные) обязательства с заведомо ненадежными поставщиками и исполнителями и, таким образом, представители бизнеса стремятся должным образом исполнять свои контрактные обязательства, не желая быть включенными в РНП.

Внесение в Реестр недобросовестных поставщиков осуществляется по инициативе заказчика. Стало быть, для представителей бизнеса (поставщиков/исполнителей) право государственных и муниципальных заказчиков инициировать внесения записи в Реестр всегда является потенциальной угрозой.

Заявление о включении того или иного поставщика/исполнителя в Реестр недобросовестных поставщиков составляется заказчиком в свободной письменной форме с изложением основных обстоятельств дела.

Но самого заявления заказчика недостаточно для внесения записи в Реестр.

Федеральная антимонопольная служба России во всех случаях предварительно обязана установить факт наличия недобросовестного поведения контрагента.

Только при наличии судебного решения о расторжении контракта по причине нарушениясущественных условий договора исполнителем Федеральная антимонопольная служба обязана внести информацию опоставщике в Реестр недобросовестных поставщиков, не рассматривая вопрос о недобросовестности его действий.

    Перечень документов, требуемый Федеральной антимонопольной службой для началарассмотрения вопроса в отношении поставщика/исполнителя о внесении в Реестр недобросовестныхпоставщиков по 44-ФЗ и 223-ФЗ по заявлению заказчика, а также сроки представления информации зависят от основания внесения. Такими основаниями могут быть только следующие факты:
  • Участник закупок, выигрывший тендер, уклоняется от заключения контракта;
  • Единственный участник закупки уклоняется от заключения контракта;
  • Судебное решение о расторжении контракта;
  • Односторонний отказ заказчика от исполнения контракта.

После представления заказчиком всей необходимой документации Федеральная антимонопольная служба рассматривает вопрос о наличии достаточных поводов для включения поставщика в Реестр недобросовестных поставщиков и в течение 10 дней выносит соответствующее заключение.

В случае уклонения от заключения контракта либо при одностороннем отказе заказчикарассмотрение вопроса о включении в Реестр осуществляется с участием поставщика/исполнителя (егопредставителя), при их неявке — в их отсутствие без переноса сроков. Запись о недобросовестности поставщика/исполнителя включается в Реестр в течение 3 дней с момента принятия решения.

Действующее законодательство предусматривает исключение поставщиков и исполнителей, допустивших нарушения в ходе контрактных отношений, из Реестра недобросовестных поставщиковпо истечении 2 лет с даты внесения.

Однако поставщик/исполнитель, не согласный с внесением в Реестр недобросовестных поставщиков, вправе обжаловать решение Федеральной антимонопольной службы в судебном порядке.

Page 4

    Обязательное членство в саморегулируемых организациях требуется для ведения:
  • инженерных изысканий,
  • проектных работ,
  • строительных работ.

Виды инженерных изысканий, для выполнения которых требуется членство в СРО, устанавливает правительство РФ в своем специальном перечне.

Организации или ИП должны состоять в СРО, если выполняет проектную документацию длястроительства, реконструкции объектов капитального строительства и капитального ремонта.

Список проектной документации устанавливает Градостроительный кодекс РФ.

Раньше конкретные разделы проектной документации, для выполнения которых требовалось членство в СРО, указывало министерство регионального развития РФ. Теперь же членство в СРО требуется, когда составляются все без исключения разделы проектной документации.

Членство в СРО не требуется, когда выполняются необязательные проектные работы, такие как: проектная документация для постройки отдельно стоящего жилого трехэтажного дома для семьи или проекты переустройства или перепланировки жилого помещения.

Если выполняются строительные работы, реконструкция или капитальный ремонт объектов капитального строительства, то членство в СРО обязательно.

А вот, чтобы выполнять иные работы, например по техническому обслуживанию и текущему ремонту, членство в СРО не требуется.

Page 5

Принципиальная разница между увольнением “по собственному желанию” и “по соглашению сторон” заключается в том, что в первом случае инициатива прекратить трудовой договор исходит от работника, а во втором случае желание прервать трудовые отношения является обоюдным, т.е. возникает одновременно как у работника, так и у работодателя.

Для работника более выгодным является увольнение по соглашению сторон, тогда как для работодателя – “по собственному желанию работника”.

И вот почему.

При увольнении по соглашению сторон работодатель выплачивает работнику кроме компенсации за неиспользованный отпуск еще и выходное пособие. А при увольнении по инициативе работника, работодатель выплачивает только компенсацию.

Часто бывает, что работодатель договаривается с работником об увольнении,а в документах пишут, что инициатива исходила от работника.

Здесь может быть засада для работодателя, так как работник может потребовать через суд изменения основания для увольнения, чтобы к компенсации за неиспользованный отпуск получить еще и выходное пособие.

В случае увольнения по соглашению сторон, запись в трудовой книжке работника должна быть следующей:

Трудовой договор прекращен по соглашению сторон на основании пункта 1 части 1 статьи 77 Трудового кодекса Российской Федерации

В случае увольнения по инициативе работника запись следующая:

Трудовой договор расторгнут по инициативе работника на основании пункта 3 части 1 статьи 77Трудового кодекса Российской Федерации

или

Уволен по собственному желанию на основании пункта 3 части 1 статьи 77 Трудового кодекса Российской Федерации

Источник: https://vrn-buh.ru/articles-2018/11/26-nalogovyi_spor_sud.php

О бухгалтерии
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: