Ипотека. Чтобы выход не стал ловушкой

Содержание
  1. Подводные камни ипотеки: как не наделать ошибок, когда берёшь кредит
  2. Как надо сделать
  3. Ошибка 2. Слишком долго снимать жильё и не брать ипотеку
  4. Ошибка 3. Забыть о переездах
  5. Ошибка 4. Забыть про ремонт
  6. Ошибка 5. Не создавать резервный фонд
  7. Ошибка 6. Не читать договор
  8. Ошибка 7. Забыть про налоговый вычет
  9. Ошибка 8. Думать, что оно как-нибудь само пройдёт
  10. Отказ в ипотеке после одобрения — по каким причинам могут отказать в банке
  11. Верить ли предварительному одобрению?
  12. По каким причинам отказывают?
  13. Ошибки в предоставленной документации
  14. Поддельные документы
  15. Низкая платежеспособность клиента
  16. Испорченная кредитная история
  17. Отсутствие возможности подтвердить предоставленные сведения
  18. Имеющиеся долги, судимости
  19. Ухудшение состояния здоровья
  20. Несоответствие требованиям
  21. Неподходящая недвижимость
  22. Неадекватное поведение
  23. Изменение банком условий ипотеки
  24. Как быть?
  25. Обращение в другой банк
  26. Брокерские услуги
  27. 6 трагичных ошибок, которые допускают заёмщики при оформлении ипотеки
  28. 2. Оформлять ипотеку с материнским капиталом, не оценив все риски
  29. 3. Не иметь подушки безопасности
  30. 4. Брать ипотеку с высоким ежемесячным платежом на короткий срок
  31. 5. Подписывать договор купли-продажи квартиры «с улучшениями»
  32. Вторая ипотека при непогашенной первой. Зачем так рисковать?
  33. Оформлять или не оформлять
  34. Кому одобряют?
  35. Чем мы рискуем?

Подводные камни ипотеки: как не наделать ошибок, когда берёшь кредит

Ипотека. Чтобы выход не стал ловушкой

Логика железная: чем больше ежемесячный платёж, тем быстрее выплачивается ипотека, тем меньше получается переплата. Это же прямая экономия.

На практике выходит немного не так. Допустим, доход — 30 000 рублей, платёж по ипотеке — 17 000. Это даже больше половины, но заёмщик прочитал сто статей о том, как прожить на 5 000 рублей в месяц, так что он ещё и сэкономить сможет.

Не будем говорить о том, что постоянно жить в режиме катастрофической экономии вредно и можно сорваться — это уже зависит от силы воли. Но в таких случаях даже небольшие форс-мажоры доводят до просрочек.

Как надо сделать

Взять кредит хоть на 30 лет, но с такими условиями, которые вы сможете выполнять, не напрягаясь.

Даже если вы ждёте, что доход вырастет, берите ипотеку, которую потянете сейчас. Появятся деньги — закроете ипотеку досрочно или найдёте им другое применение.

Для этого нужно пересмотреть все возможные варианты и предложения банков: кто-то предлагает выгодные программы молодым заёмщикам, семьям, клиентам банка, кто-то снижает ставку при дополнительном страховании или при условии, что вы соберёте много документов, чтобы подтвердить надёжность.

Ошибка 2. Слишком долго снимать жильё и не брать ипотеку

Dawn Huczek / Flickr.com

Брать ипотеку страшно, особенно когда жильё снимаешь.

При аренде не болит голова из-за налогов, ремонта и коммуналки, можно бросить всё и уехать в Гималаи, не опасаясь, что следом прилетят сотрудники банка.

А на кредит деньги уходят, и кажется, что это никогда не закончится. Но чтобы убедиться, что пора влезать в ипотеку, достаточно взять калькулятор и посчитать.

Я брала в банке кредит 1 550 000 рублей на 10 лет. Ежемесячный платёж — 21 700 рублей. Если платить по графику, переплата составит 1 054 000 рублей. Но я стараюсь погасить задолженность с опережением, и если сохраню нужный темп, то переплачу не больше 600 000.

Если всё это время снимать такую же квартиру, я отдам минимум 1 800 000 рублей, и это если не повысится цена аренды.

Ошибка 3. Забыть о переездах

Этот пункт вообще многие выбрасывают из головы. Но представьте, что вы молоды, у вас интересная профессия. Вам предлагают переезд, но есть одно но: ипотека на 30 лет. Или ваша семья увеличивается, нужна квартира больше, но у вас уже есть действующая ипотека на двушку.

Ошибка 4. Забыть про ремонт

Irene Mei / Flickr.com

Покупать квартиру, когда застройщик едва успел получить разрешение на строительство, выгодно. Цена квадратного метра на этапе котлована намного ниже, чем в готовом жилье. Особенно если квартиру сдадут в строительном варианте — это когда перед вами пустая коробка и простор для творчества. Только вот в это творчество нужно вложить большую сумму.

Даже если вы покупаете жильё на вторичном рынке, после переезда без ремонта не обходится: где-то надо розетку перенести, где-то обои отвратительные. Если об этом забыть, то новоселье может затянуться (или придётся брать ещё и кредит на ремонт).

Ошибка 5. Не создавать резервный фонд

Обычно если внести первоначальный платёж побольше, то и условия ипотеки будут мягче. Логично, что хочется отдать всё, что нажито непосильным трудом, но в итоге приходится жить от зарплаты до зарплаты.

Ошибка 6. Не читать договор

Barbara Krawcowicz / Flickr.com

Даже если вы уже всё обсудили с менеджером, даже если консультант ответил на сто ваших вопросов, читайте и уточняйте всё, что вам непонятно. Пусть вы спросите очевидную глупость, просто сделайте это.

Ошибка 7. Забыть про налоговый вычет

Вы в курсе, что за ипотеку полагается налоговый вычет? И на покупку квартиры, и на проценты по ипотеке. Этот вычет может быть на круглую сумму — до 650 000 рублей.

Ошибка 8. Думать, что оно как-нибудь само пройдёт

Допустим, случилась неприятность: вы просрочили платёж. Неважно, по какой причине: не сработало напоминание, настроения не было, деньги кончились. Нет смысла прятать голову в песок и продолжать платить ипотеку, будто ничего не случилось. Даже за один день просрочки банк может выписать штраф или начислить пени, а потом это выльется в круглые суммы.

Отказ в ипотеке после одобрения — по каким причинам могут отказать в банке

Ипотека. Чтобы выход не стал ловушкой

Если банк одобрил ипотеку, а потом отказал, это заставляет задуматься. Такая ситуация может возникнуть по разным причинам, и не всегда первичное одобрение гарантирует стопроцентное получение ипотечного кредита.

Верить ли предварительному одобрению?

Могут ли отказать в ипотеке после одобрения? Да, вполне: если банк одобрил запрос, это не означает, что ипотечный кредит 100% будет получен. Иногда предварительный положительный ответ дается после онлайн-заявки: сотрудники банка изучают лишь оставленную потенциальным клиентом информацию, но потом они будут проверять предоставленную документацию.

К сведению! У каждого банковского учреждения есть собственный алгоритм обработки заявок и проверки потенциальных клиентов, поэтому, если две финансовые организации сначала одобрили ипотеку, это не значит, что оба в итоге решат предоставить жилищный кредит.

Оформление ипотеки включает несколько этапов.

Кредитор может одобрить выдачу средств на первых порах, но далее при выходе на сделку отказать, если выяснятся факты, противоречащие условиям заключения договора или не удовлетворяющие требованиям одной из сторон ипотеки (кредитующей организации или продавца). Ниже рассматриваются возможные причины, по которым банки отказывают в жилищных займах после того, как их одобряют.

По каким причинам отказывают?

Если ипотека одобрена, то может ли банк отказать? Да, и по разным причинам. Причем такие причины кредитор вправе не объяснять заявителю, поэтому обычно они остаются не раскрытыми. Факторы, которые могут спровоцировать отказ после одобрения, подробно рассматриваются ниже.

Ошибки в предоставленной документации

При заполнении анкеты заявитель указывает данные о себе, включая сведения из идентифицирующих личность документов. И если будет допущена ошибка хотя бы в одной цифре (в серии или номере паспорта, дате его выдачи), то информация будет расценена как недостоверная, из-за чего откажут после проверки.

Если одобрили ипотеку, то будет составляться кредитный договор. В таком документе тоже указывают данные из документов, и на этом этапе ошибку может допустить сотрудник, составляющий соглашение. Во избежание неточностей внимательно проверяйте предварительно составленный договор и сверяйте информацию.

Поддельные документы

Попытки сфальсифицировать документы тоже приведут к тому, что банк откажет, даже если уже одобрил ипотеку. Определить поддельный паспорт сотрудник сможет сразу же. Другие же документы обычно после предварительного одобрения заявки проверяются более тщательно специальной службой финансовой организации.

Важно! Если банк сначала одобрил заявку на ипотеку, потом отказал в выдаче ипотечного кредита по причине поддельных документов, он может внести заявителя в черный список, а также обратиться в правоохранительные органы (фальсификация – нарушение российского законодательства).

Чаще заявители пытаются предоставлять сфальсифицированные подтверждения трудоустройства или доходов. Но и такие документы в случае их подделки тоже будут отклонены. После их предоставления сотрудник спец.

отдела позвонит по контактному номеру компании, указанной в качестве работодателя в трудовой книжке и выдавшей справку о зарплате 2-НДФЛ.

Если организация окажется не существующей или не занесенной в ЕГРЮЛ или ЕГРИП (российский реестр юридических лиц или предпринимателей), то это вызовет сомнения и заставит кредитора отказать в ипотеке.

Низкая платежеспособность клиента

Банки одобряют ипотеку только платежеспособным клиентам, имеющим возможность своевременно вносить платежи в установленных размерах. И если заявитель будет признан неплатежеспособным, ему откажут.

Платежеспособность нужно подтвердить. Для этого у заявителя должен иметься официальный «белый» заработок, который можно доказать документально. Если зарплата «серая», то фактически человек признается неплатежеспособным, так как его доходы оценить не представится возможным.

Важно знать! Если клиенту одобрили ипотеку, но потом он сменил место работы, или его оплата труда снизилась, то банк узнает эту информацию и откажет в выдаче.

Потенциальный клиент должен иметь минимальный доход, который будет покрывать ежемесячные платежи. Но разовая выплата не должна отнимать больше 40-60% заработка. Также при определении минимума по зарплате берется во внимание финансовая нагрузка будущего заемщика, то есть все его траты: на погашение прочих уже оформленных кредитов, на коммунальные платежи и прочие текущие бытовые траты.

Часто главным условием ипотеки является внесение первоначального взноса, и он может быть довольно крупным. От клиента кредитор вправе потребовать доказательства наличия средств на покрытие такой суммы (выписку с банковского счета). И если денег на взнос не будет, из-за этого финансовая организация тоже может посчитать клиента неплатежеспособным и отказать ему.

Испорченная кредитная история

Банк может предварительно одобрить ипотеку после проверки основных сведений, идентифицирующих личность и характеризующих платежеспособность. Но затем кредитор будет проверять кредитоспособность и репутацию потенциального клиента – его кредитную историю (КИ).

Полезно знать! Если кредитной истории нет, и гражданин кредитов никогда не брал, это плохо: у банка не будет возможности оценить добропорядочность нового клиента, что насторожит.

В кредитной истории отражаются все особенности отношений российского гражданина с финансовыми организациями: подаваемые им заявки (которые одобряли и отклоняли), открытые кредиты, внесенные платежи и допущенные просрочки.

Все КИ хранятся в специализированных бюро, и если банк сначала одобрил жилищный заем, а потом узнал о небезупречной репутации заявителя, он с большой вероятностью откажет.

Проверки проводятся дважды: при обработке запроса и перед выдачей ипотеки.

Отсутствие возможности подтвердить предоставленные сведения

Еще одна причина отказа в ипотеке – невозможность подтверждения предоставленных данных. Пример: вы оставили контакты работодателя, но по указанному номеру никто не ответил, или ответивший не вспомнил о вас, как о сотруднике, не подтвердил, что вы действительно трудитесь официально в компании.

Лично в организацию представители банка не поедут, поэтому расценят информацию как неподтвержденную, недостоверную или ложную. Чтобы вам не отказали по этой причине и одобрили заем, укажите действующий телефонный номер для связи и предупредите руководство или коллег о звонке кредитора.

Имеющиеся долги, судимости

Если одобрили ипотеку, а потом отказали, вероятно, у заявителя есть задолженности перед ГИБДД, управляющей компанией (за коммунальные услуги), ФНС или службой судебных приставов (в нее сведения передаются после судебных разбирательств). Непогашенные штрафы или не совершенные своевременно иные обязательные выплаты (алименты, платежи ЖКХ) станут причиной того, что банк откажет в выдаче денег.

Наличие судимости характеризует заемщика как недобропорядочного. Если срок условный и был назначен за незначительное правонарушение, то ипотеку могут одобрить. Если в репутации заявителя есть судимости за мошенничество и финансовые махинации, ему точно откажут.

Ухудшение состояния здоровья

Другой причиной отказов в ипотеке является неудовлетворительное состояние здоровья.

Отказывают беременным женщинам, инвалидам, длительно пребывающим на стационарном лечении гражданам, лицам с явными признаками тяжелых заболеваний.

И сначала кредит могут одобрить, если факт нестабильного состояния или ухудшенного здоровья выявится после проверки документов или непосредственно перед сделкой.

Несоответствие требованиям

Одна из основных причин, по которым отказывают в ипотеке – несоответствие заемщика установленным требованиям. В их перечень включаются:

  • возраст старше 21 года на момент подписания договора и младше 65-85 лет на дату завершения действия ипотеки;
  • минимальная длительность трудового стажа: от 3-6 месяцев на текущем месте и от 1 года – в общей сложности;
  • официальный и достаточный для совершения регулярных платежей по ипотеке доход;
  • гражданство России и регистрация в стране.

Если заявитель не соответствует хотя бы одному из перечисленных требований, то ему откажут. И указанный перечень стандартен, в него банками могут включаться и иные условия: привлечение созаемщиков, наличие собственной недвижимости для залога.

Неподходящая недвижимость

Когда ипотеку одобрили, клиент начинает поиски объекта недвижимости. Он должен соответствовать основным требованиям финансовой организации и ликвидным. Также нередко займы по условиям ипотечных программ одобряются только на определенные типы недвижимости: квартиры (вторичного рынка или новостройки), коттеджи или дома, участки земли.

В перечень предъявляемых банками к недвижимому имуществу требований включаются:

  • расположение в черте населенного пункта выдачи ипотеки или не дальше установленного расстояния от него (обычно 100 км.);
  • наличие коммуникаций;
  • допустимая степень износа (не больше 50-60%);
  • год постройки не раньше допустимого кредитором;
  • капитальные перекрытия и наличие фундамента (для частных домов);
  • отсутствие обременений: залогов по иным кредитам, наложенных арестов, прописанных несовершеннолетних граждан, не согласных на продажу совладельцев, судебных разбирательств с участием собственности;
  • юридическая «чистота» (оформление прав собственности по всем правилам, отсутствие неузаконенных перепланировок и прочих операций).

Ликвидность означает возможность реализовать собственность по рыночной цене и в максимально короткие сроки.

На такой показатель влияют инфраструктура местности, репутация района, расположенные поблизости нежелательные объекты (заводы, кладбища), транспортная доступность.

Если недвижимость будет удаленной от остановок общественного транспорта, расположенной рядом с работающей фабрикой, находящейся в криминально опасном участке, то кредитор может посчитать объект неликвидным и отказать в ипотеке.

Неадекватное поведение

Неадекватное поведение может насторожить принимающего заявку менеджера банка. Он сделает пометку в деле заявителя, и из-за этого в ипотеке откажут. Неадекватными воспринимаются невнятная речь, долгие паузы или сомнения при ответах, выраженная нервозность, конфликтность и агрессия.

Изменение банком условий ипотеки

вам одобрили ипотеку по одной программе, то при изменении ее условий банк может отказать по причине ставшего недостаточным дохода. Размеры ежемесячного платежа увеличатся автоматически при повышении ставки или сокращении периода погашения. И имеющегося дохода тогда не хватит на обязательные выплаты.

Как быть?

Если получен отказ банка в ипотеке после одобрения, не отчаивайтесь. Есть два других способа обзавестись жильем.

Обращение в другой банк

Если ипотеку не дали в «Сбербанке», просто обратитесь в иной банк. Подавайте заявки в финансовые учреждения с высоким процентом одобрения и лояльным отношением к клиентам (оценить такие параметры можно по реальным отзывам).

Но не стоит одновременно направлять запросы в разные места: это негативно отражается на кредитной истории.

А чтобы ипотеку одобрили с большей вероятностью, обращайтесь в банк, в котором вы уже успешно брали кредиты и своевременно их гасили или получаете зарплату.

Брокерские услуги

Поможет получить ипотеку брокер. Проверенная и сотрудничающая с любыми клиентами компания – «ДомБудет.ру».

Вы оставляете заявку здесь, она анализируется специалистами, после чего подбираются подходящие предложения. Далее запрос направляется в финансовые организации, предлагающие подходящую ипотеку.

Брокер помогает получить одобрение, подготовить документы и выйти на сделку. С «ДомБудет.ру» вам точно не откажут.

Отказ в ипотеке после одобрения возможен. И теперь вы знаете все причины отклонения заявок банками, поэтому сможете получить кредит с большой вероятностью.

Источник: https://v-ipoteky.ru/prichiny-otkaza-v-ipoteke-posle-odobreniya/

6 трагичных ошибок, которые допускают заёмщики при оформлении ипотеки

Ипотека. Чтобы выход не стал ловушкой

Иногда заёмщики, которым не хватает денег на первоначальный взнос по ипотеке, оформляют потребительский кредит, или кредит наличными.

Почему это ошибка

«Потребительский кредит — короткий и дорогой», — говорит финансовый консультант Екатерина Голубева. Большинство крупнейших российских банков выдают кредиты наличными в среднем под 15% годовых на срок до пяти лет. Если взять на первоначальный взнос 600 тысяч ₽ в кредит на пять лет, то платить придётся по 14 тысяч ₽ в месяц, а итоговая переплата составит 256 тысяч ₽. Это невыгодно.

Кроме того, на плечи заёмщика ляжет двойная, а то и тройная финансовая нагрузка: потребкредит, ипотека и ремонт или обустройство квартиры. С таким бременем непросто справляться.

Если заёмщику не хватает денег на первоначальный взнос, то лучшим вариантом будет отложить покупку квартиры и продолжить копить, советует финконсультант.

К примеру, если откладывать те же 14 тысяч ₽ в месяц на вклад, то накопить 600 тысяч ₽ на первый взнос получится всего за три года.

Ежемесячные сбережения помогут также и в дисциплине: заёмщик сможет определить, готов ли он регулярно вносить ипотечные платежи — и какая сумма будет ему комфортна. Другой вариант — искать квартиру дешевле, на первый взнос по которой уже есть накопленные средства.

«Брать кредит на первоначальный взнос по ипотеке — это крайняя ситуация. Если человек не может накопить даже на этот взнос, то, вероятно, не всякая квартира будет ему по силам — и не всегда у него будут возможности платить по такому кредиту», — рассуждает Екатерина Голубева.

2. Оформлять ипотеку с материнским капиталом, не оценив все риски

Материнский капитал можно направить в качестве первоначального взноса по ипотеке или на погашение основного долга и процентов по ипотечному кредиту. Герой нашей статьи Александр из Санкт-Петербурга использовал второй вариант — с помощью материнского капитала погасил часть кредита на жильё. И пожалел об этом.

Почему это ошибка

Александр столкнулся с тремя проблемами.

  • Проблемы с рефинансированием.

Рефинансирование подразумевает полное погашение кредита в первом банке.

Если для покупки жилья был использован материнский капитал, то в течение полугода после этой сделки владелец квартиры обязан выделить ребёнку (или детям) доли в квартире.

Тогда новый кредитор получит в залог квартиру уже с долями детей — банки неохотно связываются с такими объектами. Герою нашего текста, к примеру, так и не удалось рефинансировать свой кредит.

  • Раздел ипотечной квартиры после развода

При использовании материнского капитала претендентами на доли в квартире становятся не только дети, но и оба родителя. Раздел имущества может стать сложным и длительным процессом, особенно если развод проходит не гладко. И даже брачный договор не сможет отменить требований закона о выделении долей детям в квартире, если она была куплена с помощью материнского капитала.

Для продажи квартиры с материнским капиталом нужно выполнить два условия:

1) выделить детям доли в иной недвижимости, по площади не меньше нынешней;

2) получить согласие органов опеки.

Кроме того, в законе о маткапитале написано, что выделяются доли на всех детей, включая последующих. Даже если у одного из родителей (или у обоих) появятся дети в другой семье — это может стать дополнительной проблемой.

Не сравнивать ставки на ипотеку — тоже ошибка

Калькулятор Сравни.ру

3. Не иметь подушки безопасности

Подушка безопасности — это деньги для «подстраховки», резервный фонд, который в идеале должен покрывать 3–6 месяцев ваших ежемесячных расходов (сюда же включаются и траты по ипотечному кредиту). Такая подушка должна быть в постоянном доступе — её нельзя держать в ценных бумагах, тратить или отдавать в долг. Лучшее место для резервного фонда — вклад или накопительный счёт.

Почему это ошибка

Если у человека нет подушки безопасности, то, лишившись дохода — например, из-за увольнения или болезни, — он не сможет платить по кредитам. Будут набегать штрафы и пени, это приведёт к существенной переплате и испорченной кредитной истории, объясняет Екатерина Голубева. А если заёмщик долго не будет вносить платежи, то может лишиться квартиры, которая находится в залоге у банка.

Некоторые заёмщики, которые временно лишились дохода и остались без подушки безопасности, могут взять дополнительный кредит или использовать кредитную карту. Это ловушка, которая дополнительно усугубляет ситуацию, говорит финконсультант.

4. Брать ипотеку с высоким ежемесячным платежом на короткий срок

Некоторые заёмщики берут кредит на меньший срок, чтобы в итоге заплатить меньше процентов. Но при этом у них повышается обязательный ежемесячный платёж.

Например, если взять в кредит 4 миллиона ₽ под 8% годовых на 25 лет, то переплата составит 5 260 651 ₽, а ежемесячный платёж будет 30 872 ₽.

А если сократить срок кредита до 10 лет, то переплата будет 1 823 373 ₽ — зато каждый месяц банку нужно будет отдавать не меньше 48 531 ₽.

Ещё одна ошибка — взять в кредит слишком дорогую квартиру. Тогда даже если удлинить срок кредита, ежемесячный платёж будет слишком высоким для заёмщика.

Почему это ошибка

«Сумма платежей по всем кредитам в общей сложности должна составлять не больше 30–40% от дохода заёмщика. Остальные 60% идут на прочие траты семьи — обычно это комфортная для бюджета сумма», — говорит Екатерина Голубева. Например, если зарплата заёмщика — 50 тысяч ₽, то ежемесячный платёж по ипотеке (при условии, что у него нет других кредитов) должен быть 20 тысяч ₽ или меньше.

Ипотека — долгосрочный кредит, и надолго обременять себя чересчур высокими платежами недальновидно. Сложно спрогнозировать, что будет с вашим доходом, скажем, через 10–20 лет. Лучше взять ипотеку с невысоким ежемесячным платежом и вносить больше денег в счёт досрочного погашения, считает финансовый эксперт.

Чтобы уменьшить сумму ежемесячного платежа, можно увеличить срок кредита, внести больший первоначальный взнос или выбрать другую квартиру — например, меньше площадью или подальше от центра.

5. Подписывать договор купли-продажи квартиры «с улучшениями»

Если жилая недвижимость находилась в собственности у продавца меньше трёх лет, то ему придётся заплатить налог с её продажи (если недвижимость была куплена после 1 января 2016 года, то налог нужно платить при продаже квартиры, которая была в собственности менее пяти лет). Продавец может воспользоваться одним из имущественных вычетов: заплатить налог с суммы «стоимость квартиры минус 1 миллион ₽».

Из-за этого некоторые продавцы просят покупателей вписать в договор полную стоимость квартиры в 1 миллион ₽, а остальные деньги прописать как доплату за улучшения в виде ремонта. Так они намереваются уйти от уплаты налогов: если стоимость недвижимости — 1 миллион ₽, то платить налоги не с чего. За участие в такой «серой» схеме продавцы могут, например, предлагать скидку.

Почему это ошибка

Налоговая ориентируется только на сумму приобретения, которая указана в договоре купли-продажи.

Если вы захотите оформить налоговый вычет за покупку квартиры (13% от стоимости жилья, но не больше 260 тысяч ₽), то получите меньше денег.

К примеру, если квартира на самом деле стоила 3,8 миллиона ₽, а в договоре указан только 1 миллион ₽, то вместо 260 тысяч ₽ налогового вычета вы получите 130 тысяч ₽ (1 000 000 * 13%).

Читайте по теме: 8 ошибок, которые люди совершают при покупке недвижимости

Ещё одна «серая» схема, которую иногда используют заёмщики, — «пририсовать» первоначальный взнос к стоимости жилья.

Покупатель договаривается с оценщиком квартиры, чтобы тот завысил стоимость квартиры на размер необходимого первоначального взноса.

Это даёт заёмщику возможность получить больший ипотечный кредит и расплатиться с продавцом без использования личных средств, только за деньги банка.

Такая схема становится возможной, если банк использует расчёты наличными через ячейки — виртуальный первоначальный взнос блокируется в банковской ячейке, содержимое которой банк не проверяет.

Почему это ошибка

Первоначальный взнос уменьшает сумму кредита, позволяет снизить переплату и сократить ежемесячный платёж. Использовав «серую» схему, заёмщик увеличивает стоимость кредита, и его погашение может стать сложной задачей.

«Заёмщики решают свою сиюминутную проблему — “как купить без денег”, не осознавая катастрофических финансовых последствий, когда они рано или поздно сталкиваются с невозможностью оплачивать неподъёмный кредит», — рассказывает генеральный директор коллекторского агентства Денис Аксёнов.

Анна Левочкина

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2020/9/15/6-tragichnykh-oshibok-kotorye-dopuskajut-zajomshhiki-pri-oformlenii-ipoteki/

Вторая ипотека при непогашенной первой. Зачем так рисковать?

Ипотека. Чтобы выход не стал ловушкой

Ипотека оформляется на длительный срок. За время погашения жилищного кредита может случиться многое. Нередко заемщики хотят продать квартиру с непогашенной ипотекой и приобрести новое жилье. Кто-то желает купить дополнительное недвижимое имущество. В большинстве случаев выгоднее оформить вторую ипотеку, чем покрывать первую и лишь после этого подавать заявку на второй займ.

Оформлять или не оформлять

Давайте представим, что некий человек оформил ипотеку на 3 миллиона. Прошло несколько лет, действующий ипотечный кредит практически погашен, но гражданин захотел купить другую квартиру. По займу осталось выплатить 1 миллион рублей.

Именно эта сумма имеется на руках у нашего заемщика. Новая жилплощадь предлагается за 5 миллионов рублей.

Что выгодней? Закрыть уже имеющуюся ипотеку или купить новую квартиру, заплатив 1 миллион рублей в качестве первого взноса по второй ипотеке? Давайте разбираться!

Заемщик может погасить первую ипотеку, продать старую квартиру и лишь после этого задуматься о следующем займе. Для многих такая схема покажется наиболее удачной. В особенности, если заемщик планирует продать прежнее жилье.

Вероятность одобрения при полном закрытии первой ипотеки действительно выше. Но! Во-первых, денег на первый взнос для оформления последующей ипотеки может не хватить.

Во-вторых, понравившаяся недвижимость может быть продана другим покупателям, так как ждать окончания сделки купли-продажи по вашей квартире никто не будет. В-третьих, не все кредиторы лояльно относятся к клиентам, досрочно погасившим кредиты.

Выплата первой ипотеки может не повлиять благотворно на процесс получения следующего займа, а стать препятствием в оформлении новой ипотеки. И личная история Анны Михайловны доказывает это.

В прошлом году Анна Михайловна досрочно погасила ипотеку, выплатив банку оставшиеся 800 тысяч рублей. Сделала она это намеренно. Женщина решила увеличить жилплощадь. Она внесла оставшуюся сумму и оперативно продала квартиру. Вторую ипотеку Анна Михайловна планировала оформлять в том же банке, но там она получила отказ.

Причину такого решения клиенту не озвучили. Но вывод очевиден. Исходя из того, что все ежемесячные платежи вносились вовремя, кредитная история была идеальна и иных долговых обязательств дама не имела, вероятнее всего, что кредитор не захотел связываться с заемщиком, погасившим займ ранее сроков, указанных в договоре.

Есть и другой путь, по которому может пойти любой человек, желающий приобрести новую недвижимость. Давайте вернемся к нашему вымышленному заемщику. 1 миллион рублей клиент банка может внести в качестве первоначального взноса по новой ипотеке.

После погашения первого кредита он может продать квартиру, а вырученные деньги внести на полное или частичное погашение второй ипотеки. В данном случае заемщика ждут строгие требования банка и высокие ежемесячные платежи сразу по двум ипотечным займам.

Готовы к этому? Действуйте! Схема идеальна для тех, чей кредитный договор подходит к концу и ежемесячных платежей осталось не так много.

Кому одобряют?

Вторую ипотеку при непогашенной первой может получить лицо, полностью соответствующее критериям финансовой организации. У одних банков требования более мягкие, у других – чрезмерно строгие. Большинство кредиторов оценивают потенциальных заемщиков по таким критериям, как:

· Кредитная история

Ваша кредитная история должна быть идеальной. Если были допущены просрочки, банк может отказать в выдаче ипотеки.

· Платежеспособность

Некоторые кредиторы одобряют заявки лишь тем, у кого на выплату кредита уходит не более 40% от заработка.

Многие банки считают, что выдать ссуду можно, если у заемщика после погашения ежемесячного платежа остается среднедушевой прожиточный минимум. Например, в Москве в 2019 году он составил около 16 тысяч рублей.

Иногда финансовые организации учитывают неофициальные доходы, что также увеличивает шансы на получение желаемого жилищного кредита.

· Размер первоначального взноса

Величина первоначального взноса зависит от политики кредитора. Будьте готовы к тому, что вас попросят внести свыше 30%, а в некоторых случаях – свыше 50%.

· Наличие залогового имущества

Залог, подходящий под условия новой ипотеки, прибавит шансы на получение ипотечного кредита.

· Иждивенцы

Дети увеличивают нагрузку на семейный бюджет. Именно поэтому банки запрашивают информацию об иждивенцах. Перед отправкой заявки убедитесь, что семейного дохода хватает на каждого члена семьи. После выплаты ежемесячного платежа должен оставаться прожиточный минимум на всех детей и взрослых.

· Сумма оставшейся ссуды по первой ипотеке

Чем меньше осталось выплатить денег по первому займу, тем больше шансов на получение второй ипотеки. Эксперты считают, что вероятность получения одобрительного решения кредитора будет выше, если клиент выплатил более 70% заемных средств.

Считаете, что не соответствуете некоторым требованиям банка? Вы можете повысить шансы на одобрение. Например, предложить наиболее крупный первый взнос.

Многие кредиторы при вторичной ипотеке требуют от заемщиков вносить сумму, равную или превышающую 50% от стоимости недвижимости. Предложите чуть больше денег, нежели требует банк.

Так вы сможете увеличить вероятность одобрения и приобрести желаемые квадратные метры.

Поручители и созаемщики значительно увеличат шансы на получение второй ипотеки. Вне зависимости от наличия лиц, готовых взять поручительство или стать созаемщиком, банк потребует подтвердить доход. Если зарплата не позволяет покрывать сразу два ипотечного кредита, получить одобрение навряд ли удастся.

Эксперты по ипотечному кредитованию рекомендуют подавать заявки в банк, в котором заемщик является постоянным или зарплатным клиентом. Процесс одобрения и оформления договора будет гораздо проще, если обратиться за ссудой в банк, выдавший первую ипотеку.

Если же финансовая организация предлагает заведомо невыгодные для вас условия, смело обращайтесь к другом кредитору.

Не стоит забывать про страхование жизни. Абсолютно все банки хотят обезопасить свои деньги. С наибольшей вероятностью получить желаемую ипотеку смогут граждане, оформившие страховку от несчастного случая и потери трудоспособности.

Важно, что страховой договор станет гарантией не только для кредитора, но и для вас. Продолжительный больничный, операция и другие недуги могут сказаться на вашей платежеспособности.

Страховка позволит сохранить жилье даже при невозможности покрывать ежемесячные платежи.

Чем мы рискуем?

Любой кредит – это всегда риск. Ипотека не является исключением. Оформляя займ, следует понимать, что ежемесячно вы должны вносить крупные платежи на протяжении действия кредитного соглашения. Платить за два ипотечных кредита достаточно сложно.

В большинстве случаев заемщикам приходится отказывать себе во всем, чтобы не допустить просрочки. Кто-то остается без путешествий. Нередко граждане не могут покупать привычные продукты. Оформлять вторую ипотеку следует только в том случае, если вы уверены в стабильности своего дохода.

Существуют факторы, по причине которых вы можете не справиться с объемом ежемесячных платежей? От второго ипотечного кредита лучше отказаться.

Ошибка большинства заемщиков – неправильная оценка собственной платежеспособности. Не стоит рассчитывать на быстрое покрытие первой ипотеки, после которой выплата второй не составит труда.

Есть и те, кто надеется продать первую квартиру и покрыть вырученными деньгами второй займ. Не всегда жилье продается быстро. При желании оформить последующий жилищный кредит следует опираться лишь на реальный уровень дохода семьи.

Только в этом случае вы можете быть уверены в удачном погашении и первой, и второй ипотеки.

Источник: https://zen.yandex.com/media/dengi_tam/vtoraia-ipoteka-pri-nepogashennoi-pervoi-zachem-tak-riskovat-5d9dd0f8f73d9d66d7127b28

О бухгалтерии
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: